Ví dụ thực tế — Trang 40

Với mức án 2 năm tù, thời hạn đương nhiên được xóa án tích là 2 năm kể từ khi chấp hành xong hình phạt chính và các nghĩa vụ khác của bản án. Bạn đã qua mốc đó, nên đã được xóa án tích mà không cần làm đơn xin. Phiếu lý lịch tư pháp số 1 của bạn sẽ ghi "Không có án tích". 1. Xóa án tích nghĩa là gì (Điều 69 Bộ luật Hình sự 100/2015/QH13) Người được xóa án tích coi như chưa bị kết án. Ngoài ra, người bị kết án do lỗi vô ý về tội phạm ít nghiêm trọng, tội phạm nghiêm trọng, và người được miễn hình phạt, thì không bị coi là có án tích ngay từ đầu. 2. Đương nhiên được xóa án tích (Điều 70) Áp dụng với mọi người bị kết án, trừ các tội thuộc Chương XIII (xâm phạm an ninh quốc gia) và Chương XXVI (phá hoại hòa bình, chống loài người và tội phạm chiến tranh). Điều kiện: đã chấp hành xong hình phạt chính, thời gian thử thách án treo hoặc hết thời hiệu thi hành bản án; đã chấp hành xong hình phạt bổ sung và các quyết định khác của bản án (án phí, bồi thường, tịch thu); và không thực hiện hành vi phạm tội mới trong thời hạn: • 1 năm: phạt cảnh cáo, phạt tiền, cải tạo không giam giữ, phạt tù nhưng được hưởng án treo. • 2 năm: phạt tù đến 5 năm. • 3 năm: phạt tù từ trên 5 năm đến 15 năm. • 5 năm: phạt tù từ trên 15 năm, tù chung thân hoặc tử hình nhưng đã được giảm án. Nếu đang chấp hành hình phạt bổ sung là quản chế, cấm cư trú, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề, tước một số quyền công dân mà thời hạn dài hơn các mốc trên, thì thời hạn xóa án tích hết vào thời điểm chấp hành xong hình phạt bổ sung đó. Từ "đương nhiên" có nghĩa là bạn không phải nộp đơn, không phải xin quyết định của Tòa án. Cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu lý lịch tư pháp có trách nhiệm cập nhật tình hình án tích và cấp phiếu xác nhận không có án tích khi có yêu cầu (Điều 70 khoản 4). Áp dụng cho bạn: mức án 2 năm tù thuộc nhóm "phạt tù đến 5 năm", thời hạn là 2 năm. Bạn ra tù hơn 3 năm và đã nộp xong án phí nên đủ điều kiện. 3. Xóa án tích theo quyết định của Tòa án (Điều 71, bản sửa đổi bởi Luật 12/2017/QH14) Chỉ áp dụng với các tội thuộc Chương XIII và Chương XXVI. Tòa án căn cứ tính chất tội phạm, thái độ chấp hành pháp luật, thái độ lao động của người bị kết án. Thời hạn: 1 năm (cảnh cáo, cải tạo không giam giữ, án treo); 3 năm (tù đến 5 năm); 5 năm (tù trên 5 đến 15 năm); 7 năm (tù trên 15 năm, chung thân hoặc tử hình được giảm án). Bị bác đơn lần đầu thì sau 1 năm mới được xin lại; bị bác từ lần thứ hai thì sau 2 năm. 4. Trường hợp đặc biệt và cách tính thời hạn (Điều 72, 73) Người có biểu hiện tiến bộ rõ rệt và đã lập công, được cơ quan nơi công tác hoặc chính quyền địa phương nơi cư trú đề nghị, thì Tòa án quyết định xóa án tích khi mới bảo đảm ít nhất một phần ba thời hạn quy định. Cách tính: thời hạn căn cứ vào hình phạt chính đã tuyên. Người chưa được xóa án tích mà phạm tội mới và bị kết án thì thời hạn xóa án tích cũ được tính lại từ ngày chấp hành xong hình phạt chính hoặc thời gian thử thách của bản án mới. Người được miễn chấp hành phần hình phạt còn lại cũng được coi như đã chấp hành xong. 5. Người dưới 18 tuổi phạm tội: quy định đã thay đổi Điều 107 Bộ luật Hình sự nằm trong Chương XII và đã bị bãi bỏ theo Điều 177 khoản 1 điểm a Luật Tư pháp người chưa thành niên 59/2024/QH15, hiệu lực từ 01/01/2026. Quy định hiện hành là Điều 127 của luật này: • Người từ đủ 14 đến dưới 16 tuổi bị kết án: coi là không có án tích. • Người từ đủ 16 đến dưới 18 tuổi bị kết án về tội ít nghiêm trọng, nghiêm trọng, hoặc rất nghiêm trọng do vô ý: coi là không có án tích. • Người từ đủ 16 đến dưới 18 tuổi bị kết án về tội rất nghiêm trọng do cố ý hoặc tội đặc biệt nghiêm trọng: đương nhiên được xóa án tích sau 3 tháng (cảnh cáo, phạt tiền, cải tạo không giam giữ, án treo); 6 tháng (tù đến 5 năm); 1 năm (tù trên 5 đến 15 năm); 2 năm (tù trên 15 năm). Các mốc này ngắn hơn đáng kể so với quy định cũ. 6. Xin phiếu lý lịch tư pháp ở đâu: đã đổi cơ quan Từ 01/07/2026, theo Luật 107/2025/QH15 sửa đổi Luật Lý lịch tư pháp, cơ quan có thẩm quyền cấp phiếu là Cục Hồ sơ nghiệp vụ Bộ Công an và Công an cấp tỉnh. Cơ sở dữ liệu lý lịch tư pháp được xây dựng tập trung, thống nhất tại Bộ Công an. Không còn nộp tại Sở Tư pháp hay Trung tâm lý lịch tư pháp quốc gia như trước. Cách nộp: cá nhân yêu cầu cấp phiếu bằng hình thức trực tuyến, thông qua Ứng dụng định danh quốc gia (VNeID) hoặc Cổng Dịch vụ công quốc gia. Người nước ngoài và người chưa có định danh điện tử có thể nộp trực tiếp hoặc qua bưu chính (Điều 45). Thông tư 101/2026/TT-BCA yêu cầu tài khoản định danh điện tử mức độ 2 với công dân Việt Nam. Điểm đáng chú ý: thông tin lý lịch tư pháp được hiển thị sẵn trên Ứng dụng định danh quốc gia và có giá trị như phiếu lý lịch tư pháp, được cập nhật để dùng khi có nhu cầu mà không cần yêu cầu cấp phiếu (Điều 41 khoản 3). Dùng thông tin hiển thị trên ứng dụng thì không phải nộp phí (Điều 10 khoản 1 điểm b). Thời hạn cấp phiếu: 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận yêu cầu hợp lệ; trường hợp có thông tin về án tích hoặc hành vi phạm tội mới cần xác minh thì kéo dài nhưng không quá 15 ngày (Điều 48 khoản 2). 7. Phí cấp phiếu (Thông tư 16/2025/TT-BTC) • 200.000 đồng một lần một người. • 100.000 đồng với học sinh từ đủ 16 tuổi trở lên, sinh viên, người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ. • Từ phiếu thứ 3 trở đi trong cùng một lần yêu cầu, thu thêm 5.000 đồng mỗi phiếu. • Miễn phí với trẻ em, người cao tuổi, người khuyết tật, người thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo, người cư trú tại các xã đặc biệt khó khăn, xã biên giới, xã an toàn khu. Mức ưu đãi 170.000 và 80.000 đồng chỉ áp dụng đến hết 31/12/2025, hiện không còn. 8. Phiếu số 1 và phiếu số 2 khác nhau ra sao Đây là điểm quan trọng nhất với người đã được xóa án tích. Theo Điều 20 khoản 5 Thông tư 101/2026/TT-BCA: • Phiếu số 1: với người đã được xóa án tích, được coi là không có án tích, không bị coi là có án tích, hoặc tội phạm đã bị bãi bỏ, thì ghi "Không có án tích". • Phiếu số 2: liệt kê thông tin bản án đã được xóa, tình trạng chấp hành án, nghĩa vụ dân sự nếu có, và thời gian xóa án tích. Vì phiếu số 2 vẫn hiện lịch sử án tích, luật đã cấm: cơ quan, tổ chức, cá nhân không được yêu cầu cá nhân cung cấp phiếu lý lịch tư pháp số 2 (Điều 7 khoản 4). Phiếu số 2 chỉ cấp cho chính cá nhân đó để họ biết nội dung, và cho cơ quan tiến hành tố tụng. Hơn nữa, Điều 7 khoản 5 quy định cơ quan, tổ chức, cá nhân không được yêu cầu cá nhân cung cấp thông tin lý lịch tư pháp hoặc phiếu số 1, trừ trường hợp có văn bản quy phạm pháp luật quy định cần dùng thông tin lý lịch tư pháp để tuyển dụng, cấp giấy phép, chứng chỉ hành nghề với ngành nghề, vị trí việc làm liên quan đến quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội, sức khỏe cộng đồng. Nếu công ty yêu cầu bạn nộp phiếu số 2 khi xin việc, đó là yêu cầu trái luật và bạn có quyền từ chối. 9. Việc bạn nên làm • Kiểm tra thông tin lý lịch tư pháp hiển thị trên VNeID trước, vì miễn phí và có giá trị như phiếu. • Nếu thông tin chưa được cập nhật thành đã xóa án tích, nộp yêu cầu cấp phiếu lý lịch tư pháp số 1 kèm giấy chứng nhận chấp hành xong án phạt tù và biên lai nộp án phí, bồi thường. • Chỉ yêu cầu phiếu số 2 khi chính bạn muốn xem lại nội dung, không đưa cho nhà tuyển dụng.Nguồn: Điều 69, 70, 71, 72, 73, Bộ luật Hình sự 100/2015/QH13 (Điều 71 sửa đổi bởi Luật 12/2017/QH14); Điều 127, 177, Luật Tư pháp người chưa thành niên 59/2024/QH15; Điều 2, 7, 10, 11, 33, 41, 45, 48, Luật Lý lịch tư pháp 28/2009/QH12 (sửa đổi bởi Luật 107/2025/QH15); Điều 12, 18, 20, Thông tư 101/2026/TT-BCA; Điều 4, 5, Thông tư 16/2025/TT-BTC

Giấy ủy quyền chứng thực chữ ký không dùng được cho việc bán đất. Pháp luật chứng thực loại trừ thẳng trường hợp ủy quyền liên quan đến chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản. Bạn cần hợp đồng ủy quyền có công chứng, và hai bên ở hai tỉnh vẫn làm được nhờ cơ chế công chứng nối tiếp. 1. Hai khái niệm khác nhau về bản chất Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có tên trong Bộ luật Dân sự: sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền; bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định (Điều 562 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13). Là hợp đồng nên phải có chữ ký của cả hai bên. Giấy ủy quyền không được Bộ luật Dân sự định nghĩa. Thuật ngữ này chỉ xuất hiện trong pháp luật về chứng thực, như một văn bản do một bên lập và được chứng thực chữ ký. Giá trị pháp lý cũng khác nhau. Chứng thực chữ ký chỉ có giá trị chứng minh người yêu cầu đã ký chữ ký đó, là căn cứ xác định trách nhiệm của người ký về nội dung giấy tờ (Điều 3 khoản 3 Nghị định 23/2015/NĐ-CP). Trong khi đó văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ khi bị Tòa án tuyên vô hiệu (Điều 6 khoản 3 Luật Công chứng 46/2024/QH15). 2. Giấy ủy quyền chỉ dùng được trong phạm vi rất hẹp Điều 24 khoản 4 điểm d Nghị định 23/2015/NĐ-CP cho phép chứng thực chữ ký trong giấy ủy quyền khi hội đủ ba điều kiện cùng lúc: ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền, và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản. Thông tư 01/2020/TT-BTP Điều 14 khoản 2 liệt kê đúng bốn tình huống được chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền: • Ủy quyền về việc nộp hộ, nhận hộ hồ sơ, giấy tờ, trừ trường hợp pháp luật quy định không được ủy quyền. • Ủy quyền nhận hộ lương hưu, bưu phẩm, trợ cấp, phụ cấp. • Ủy quyền nhờ trông nom nhà cửa. • Ủy quyền của thành viên hộ gia đình để vay vốn tại Ngân hàng chính sách xã hội. Khoản 3 nêu rõ: ngoài bốn trường hợp này thì không được yêu cầu chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền, người yêu cầu phải thực hiện theo thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch. Ủy quyền bán đất liên quan trực tiếp đến chuyển quyền sử dụng bất động sản, nên bị loại ngay từ điều kiện của Nghị định 23/2015. Đây là lý do giấy ủy quyền viết tay chứng thực chữ ký của bạn sẽ không được văn phòng công chứng và văn phòng đăng ký đất đai chấp nhận. 3. Hợp đồng ủy quyền có bắt buộc công chứng không Không có điều luật nào nói riêng rằng hợp đồng ủy quyền phải công chứng. Luật Công chứng 46/2024/QH15 Điều 3 chỉ đặt nguyên tắc: giao dịch phải công chứng là giao dịch được luật quy định hoặc luật giao Chính phủ quy định phải công chứng, và Bộ Tư pháp có trách nhiệm rà soát, cập nhật, đăng tải danh sách các giao dịch phải công chứng, chứng thực trên cổng thông tin điện tử của Bộ. Luật Đất đai 31/2024 Điều 27 khoản 3 bắt buộc công chứng hoặc chứng thực với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhưng không liệt kê hợp đồng ủy quyền. Luật Nhà ở 27/2023 Điều 164 khoản 2 còn nói rõ ủy quyền quản lý nhà ở không phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Tuy nhiên trên thực tế bạn vẫn phải công chứng hợp đồng ủy quyền, vì hai lý do: giấy ủy quyền chứng thực chữ ký bị loại trừ như mục 2, và bản thân hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc công chứng nên công chứng viên phải có cơ sở chắc chắn về tư cách đại diện của người ký thay. 4. Hai bên ở hai tỉnh: công chứng nối tiếp (Điều 57 Luật Công chứng 46/2024) Đây là giải pháp cho đúng tình huống của bạn. Khi bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng: • Bên ủy quyền yêu cầu công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng mình chọn chứng nhận việc đề nghị ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền. • Bên được ủy quyền yêu cầu công chứng viên của tổ chức mình chọn chứng nhận tiếp vào bản gốc của hợp đồng ủy quyền đó để xác nhận việc chấp nhận ủy quyền, hoàn thành việc công chứng. • Một bản gốc của văn bản công chứng được gửi cho tổ chức hành nghề công chứng nơi bên ủy quyền đã công chứng để lưu hồ sơ. Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng viên bên thứ hai ký và đóng dấu. Bạn công chứng ở nơi bạn làm việc, em trai bạn công chứng tiếp ở quê, và bản gốc được chuyển giữa hai nơi. 5. Thời hạn ủy quyền (Điều 563; Điều 140 khoản 2) Thời hạn do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Không có thỏa thuận và pháp luật không quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền. Song song, thời hạn đại diện không gắn với giao dịch cụ thể cũng là 1 năm kể từ thời điểm phát sinh quyền đại diện. Nếu quyền đại diện được xác định theo một giao dịch cụ thể thì tính đến thời điểm chấm dứt giao dịch đó. Hãy ghi rõ thời hạn trong hợp đồng, đừng để trống rồi phụ thuộc vào mặc định 1 năm. 6. Phạm vi ủy quyền và những giới hạn (Điều 141) Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch trong phạm vi đại diện theo nội dung ủy quyền, và phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình. Một giới hạn quan trọng tại khoản 3: người đại diện không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch với chính mình, hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nghĩa là em trai bạn không thể vừa đại diện bạn bán đất vừa là người mua. Ủy quyền lại chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của bạn hoặc do sự kiện bất khả kháng; không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu; và hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu (Điều 564). Ủy quyền gốc đã công chứng thì ủy quyền lại cũng phải công chứng. 7. Hủy ủy quyền giữa chừng (Điều 569) • Ủy quyền có thù lao: bạn được đơn phương chấm dứt bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao tương ứng với công việc đã thực hiện và bồi thường thiệt hại. • Ủy quyền không có thù lao: bạn được chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Điểm rất hay bị bỏ sót: bạn phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc chấm dứt. Nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ khi người thứ ba biết hoặc phải biết việc hợp đồng ủy quyền đã chấm dứt. Vì vậy khi hủy ủy quyền bán đất, hãy gửi thông báo đến văn phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đai và bên mua tiềm năng. Bên được ủy quyền cũng có quyền đơn phương chấm dứt: không có thù lao thì báo trước một thời gian hợp lý; có thù lao thì được chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải bồi thường thiệt hại nếu có. 8. Ủy quyền chấm dứt khi nào (Điều 140 khoản 3; Điều 422) Bảy căn cứ: theo thỏa thuận; hết thời hạn ủy quyền; công việc được ủy quyền đã hoàn thành; một bên đơn phương chấm dứt; người được đại diện hoặc người đại diện là cá nhân chết, là pháp nhân chấm dứt tồn tại; người đại diện không còn đủ điều kiện theo Điều 134 khoản 3; hoặc căn cứ khác làm việc đại diện không thể thực hiện được. Lưu ý thực tế: ủy quyền chấm dứt ngay khi người ủy quyền chết. Hợp đồng do người được ủy quyền ký sau thời điểm đó không còn cơ sở, và tài sản khi ấy thuộc về di sản thừa kế. 9. Rủi ro khi vượt quá phạm vi ủy quyền (Điều 142, 143) Giao dịch do người không có quyền đại diện, hoặc vượt quá phạm vi đại diện, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ với người được đại diện, trừ ba trường hợp: người được đại diện đã công nhận giao dịch; biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý; hoặc có lỗi dẫn đến việc đối tác không biết, không thể biết. Người ký vượt quyền phải tự thực hiện nghĩa vụ với đối tác, và bên giao dịch có quyền đơn phương chấm dứt, hủy bỏ giao dịch và yêu cầu bồi thường thiệt hại. 10. Việc bạn nên làm • Soạn hợp đồng ủy quyền ghi rõ: thửa đất cụ thể, phạm vi (ký hợp đồng chuyển nhượng, nhận tiền hay không nhận tiền, nộp thuế, ký hồ sơ đăng ký biến động), thời hạn, có thù lao hay không, và có được ủy quyền lại hay không. • Cân nhắc kỹ việc cho phép người được ủy quyền nhận tiền bán đất. Nếu muốn an toàn, ghi rõ tiền chuyển thẳng vào tài khoản của bạn. • Công chứng theo cơ chế nối tiếp tại hai tỉnh theo Điều 57 Luật Công chứng. • Giữ một bản gốc hợp đồng ủy quyền đã công chứng. • Khi không còn nhu cầu, làm thủ tục chấm dứt tại tổ chức hành nghề công chứng và gửi thông báo bằng văn bản cho các bên liên quan.Nguồn: Điều 134, 135, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 422, 562, 563, 564, 565, 566, 567, 568, 569, Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13; Điều 3, 6, 46, 57, 75, Luật Công chứng 46/2024/QH15; Điều 3, 24, 25, Nghị định 23/2015/NĐ-CP; Điều 14, Thông tư 01/2020/TT-BTP; Điều 27, Luật Đất đai 31/2024/QH15; Điều 164, Luật Nhà ở 27/2023/QH15

Thời hạn báo trước 2 tháng là thiếu so với luật: đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở, phải được thông báo chậm nhất 180 ngày. Bồi thường cũng không tính theo bảng giá đất mà theo giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án. 1. Thông báo thu hồi đất (Điều 85 Luật Đất đai 31/2024/QH15) Trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền phải gửi văn bản thông báo cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, chậm nhất là 90 ngày với đất nông nghiệp và 180 ngày với đất phi nông nghiệp. Nội dung thông báo phải có: lý do thu hồi; diện tích, vị trí khu đất; tiến độ thu hồi; kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; kế hoạch di dời người dân; kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Thông báo có hiệu lực 12 tháng kể từ ngày ban hành. 2. Điều kiện để việc thu hồi hợp pháp (Điều 80) Việc thu hồi phải có căn cứ thuộc Điều 78 (quốc phòng, an ninh, 10 trường hợp) hoặc Điều 79 (phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, 32 khoản), đồng thời phải thuộc một trong các trường hợp: dự án có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được phê duyệt, hoặc dự án đã có quyết định đầu tư theo pháp luật về đầu tư công. Quan trọng nhất: điều kiện thu hồi đất là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư (Điều 80 khoản 3, nhắc lại tại Điều 91 khoản 6). Nghĩa là không được thu hồi trước rồi lo tái định cư sau. 3. Bốn hình thức bồi thường về đất (Điều 91 khoản 2) Nguyên tắc ưu tiên: giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án. Người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở. Với đất ở, Điều 98 khoản 1 nêu rõ bốn lựa chọn: bồi thường bằng đất ở, bằng nhà ở, bằng tiền, hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác. Giá dùng để tính bồi thường là giá đất cụ thể, không phải giá trong bảng giá đất (Điều 160 khoản 1 điểm e). Bạn có quyền yêu cầu xem chứng thư định giá và phương pháp xác định giá đất cụ thể. 4. Điều kiện được bồi thường về đất (Điều 95 khoản 2) Gồm các trường hợp: có Giấy chứng nhận; có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích; có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137; nhận chuyển quyền hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký; hoặc được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, văn bản công nhận kết quả đấu giá. Không được bồi thường về đất trong 4 nhóm tại Điều 101, gồm các trường hợp thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai (Điều 81) và do chấm dứt việc sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất (Điều 82 khoản 1 và 2). 5. Bồi thường nhà và công trình (Điều 102) Nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân phải tháo dỡ hoặc phá dỡ thì được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Đây là điểm quan trọng: bồi thường theo giá xây mới, không trừ khấu hao. Chủ sở hữu còn được sử dụng các nguyên vật liệu còn lại. Công trình bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật thì bồi thường bằng giá trị xây dựng mới cho toàn bộ. UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế, bảo đảm phù hợp giá thị trường và phải xem xét điều chỉnh khi có biến động. 6. Sáu khoản hỗ trợ (Điều 108 khoản 1) Hỗ trợ ổn định đời sống; hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh; hỗ trợ di dời vật nuôi; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; hỗ trợ tái định cư; hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời. Ngoài ra UBND cấp tỉnh được quyết định biện pháp và mức hỗ trợ khác căn cứ tình hình thực tế. Mức hỗ trợ ổn định đời sống theo Điều 19 Nghị định 88/2024/NĐ-CP: • Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng: hỗ trợ 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở, 12 tháng nếu phải di chuyển; di chuyển đến vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì tối đa 24 tháng. • Thu hồi trên 70%: hỗ trợ 12 tháng nếu không phải di chuyển, 24 tháng nếu phải di chuyển; đến vùng khó khăn thì tối đa 36 tháng. • Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 1 tháng theo thời giá trung bình tại địa phương. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề: tối đa 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương, cho toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi nhưng không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp. Mức cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định (Điều 109 khoản 1 và 5). 7. Tái định cư (Điều 110, 111) Khu tái định cư phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, phù hợp truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng nơi có đất thu hồi (Điều 91 khoản 5). Điều kiện cụ thể (Điều 110 khoản 2): hạ tầng kỹ thuật tối thiểu đạt tiêu chuẩn nông thôn mới với khu vực nông thôn, tiêu chuẩn đô thị với khu vực đô thị, gồm đường giao thông kết nối, điện chiếu sáng và điện sinh hoạt, cấp thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý môi trường; hạ tầng xã hội bảo đảm tiếp cận y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, chợ, thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí, nghĩa trang. Thứ tự ưu tiên địa điểm: tại địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi, sau đó địa bàn lân cận, cuối cùng là địa bàn khác có điều kiện tương đương (Điều 110 khoản 3). Phương án bố trí tái định cư phải được thông báo và niêm yết công khai ít nhất 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã (Điều 111 khoản 1). Suất tái định cư tối thiểu (Điều 111 khoản 8): nếu tiền bồi thường về đất ở không đủ so với giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để được giao một suất tái định cư tối thiểu. Người có nhu cầu tự lo chỗ ở thì ngoài tiền bồi thường còn được nhận tiền hỗ trợ để tự lo chỗ ở (Điều 23 Nghị định 88/2024). Thu hồi đất ở để làm dự án khu đô thị thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ; trong thời gian chờ bố trí tái định cư được bố trí nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà (Điều 111 khoản 7). 8. Quy trình và các mốc thời gian (Điều 87) • Vận động, thuyết phục khi người dân không phối hợp kiểm đếm: 15 ngày; quá 10 ngày kể từ ngày kết thúc vận động mà vẫn không phối hợp thì ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. • Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư: 30 ngày. Ngay sau khi hết thời hạn niêm yết thì tổ chức lấy ý kiến bằng hình thức họp trực tiếp với người dân. • Trong 60 ngày kể từ ngày lấy ý kiến, phải tổ chức đối thoại nếu còn ý kiến không đồng ý. • Ban hành quyết định thu hồi đất trong 10 ngày kể từ ngày phê duyệt phương án. • Trước khi cưỡng chế thu hồi đất phải vận động, thuyết phục 10 ngày. 9. Chi trả tiền trong 30 ngày, chậm trả phải trả thêm (Điều 94 khoản 3) Trong 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án có hiệu lực, cơ quan thực hiện bồi thường phải chi trả tiền cho người có đất thu hồi và chủ sở hữu tài sản. Chậm chi trả thì người dân được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo Luật Quản lý thuế, tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả. Đây là quy định mới, hãy dùng khi bị khất tiền. 10. Cơ quan nào quyết định hiện nay Luật quy định UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất với các trường hợp thuộc Điều 78, 79 và với hộ gia đình, cá nhân (Điều 83 khoản 2). Từ 01/07/2025, khi bỏ cấp huyện, các thẩm quyền này chuyển cho Chủ tịch UBND cấp xã theo Điều 5 khoản 1 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, bao gồm cả việc ban hành thông báo thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư, quyết định giá đất cụ thể và phê duyệt phương án cưỡng chế. Cơ chế này áp dụng đến trước ngày 01/03/2027. 11. Không đồng ý thì làm gì (Điều 237) Bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai. Trình tự khiếu nại theo pháp luật về khiếu nại; trình tự khởi kiện theo pháp luật về tố tụng hành chính. Các bước thực tế: • Tham dự đầy đủ buổi họp lấy ý kiến và buổi đối thoại, ghi rõ ý kiến không đồng ý vào biên bản. • Yêu cầu cung cấp bản phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chứng thư định giá đất cụ thể. • Nộp đơn khiếu nại quyết định phê duyệt phương án hoặc quyết định thu hồi đất đến người đã ban hành quyết định. Không đồng ý với kết quả giải quyết thì khiếu nại lần hai hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án. • Khiếu nại không làm dừng việc thi hành quyết định, nên hãy nộp đơn sớm và giữ toàn bộ biên bản kiểm đếm, ảnh hiện trạng nhà đất, giấy tờ nguồn gốc đất. Lưu ý: Luật Đất đai 31/2024 đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong 2024 và 2025. Với vụ việc cụ thể, hãy đối chiếu lại điều luật tại thời điểm cơ quan ban hành quyết định.Nguồn: Điều 78, 79, 80, 81, 82, 83, 85, 87, 91, 94, 95, 96, 98, 101, 102, 107, 108, 109, 110, 111, 160, 237, Luật Đất đai 31/2024/QH15; Điều 19, 22, 23, Nghị định 88/2024/NĐ-CP; Điều 5, 9, 10, 21, 22, Nghị định 151/2025/NĐ-CP

Trước khi đặt cọc, bạn phải yêu cầu xem văn bản của Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán. Chủ đầu tư chỉ được thu cọc tối đa 5% giá bán và chỉ sau khi có văn bản đó. Sàn môi giới không được ký hợp đồng đặt cọc thay chủ đầu tư. 1. Sáu điều kiện để một căn hộ được phép bán (Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15) • Đã được khởi công xây dựng theo pháp luật về xây dựng. • Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất: quyết định giao đất; quyết định cho thuê đất kèm hợp đồng thuê; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. • Có giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp phép, hoặc thông báo khởi công nếu không phải xin phép; có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ. Riêng nhà chung cư và tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng. • Có văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. • Nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, và nội dung dự án có mục đích xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua. • Đã công khai thông tin về bất động sản, dự án theo Điều 6 của Luật. 2. Văn bản xác nhận đủ điều kiện bán là giấy tờ quan trọng nhất Trước khi bán, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý cấp tỉnh. Trong 15 ngày, cơ quan này kiểm tra và trả lời bằng văn bản; không đủ điều kiện thì nêu rõ lý do (Điều 24 khoản 4). Nghị định 96/2024/NĐ-CP Điều 8 quy định thêm hai điểm hữu ích cho người mua: • Hồ sơ gửi kèm phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, và với chung cư là biên bản nghiệm thu hoàn thành thi công phần móng. • Cơ quan quản lý phải đăng tải văn bản trả lời trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Nghĩa là bạn có thể tự tra cứu công khai thay vì chỉ tin lời môi giới. Nếu dự án đã thế chấp thì việc xác định nhà ở đã được giải chấp thực hiện theo Điều 183 khoản 2 Luật Nhà ở. Hãy hỏi thẳng câu này. 3. Đặt cọc: tối đa 5% và chỉ sau khi đủ điều kiện (Điều 23 khoản 4 và 5) Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi nhà ở đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán. Quan trọng không kém: chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Việc sàn môi giới đứng ra ký hợp đồng đặt cọc, hoặc thu tiền giữ chỗ vào tài khoản của sàn, là trái quy định này. Với thông tin bạn nêu, hợp đồng mua bán mới ký sau khi xong móng, nghĩa là dự án chưa đủ điều kiện bán tại thời điểm sàn yêu cầu đặt cọc. Khoản 200 triệu đó rơi vào đúng trường hợp luật cấm thu. 4. Tiến độ thanh toán (Điều 25) • Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, đã bao gồm cả tiền đặt cọc. • Các lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng, tổng cộng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50%. • Nếu bạn chưa được cấp giấy chứng nhận thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; 5% còn lại thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận cho bạn. • Với thuê mua: lần đầu không quá 30%, tổng tiền trả trước không quá 50% giá trị hợp đồng; phần còn lại tính thành tiền thuê trả trong thời hạn thỏa thuận. Khoản 5% giữ lại là công cụ bảo vệ thực tế nhất khi chủ đầu tư chậm làm sổ. Đừng đồng ý thanh toán 100% trước khi có sổ. Chủ đầu tư phải dùng tiền đã thu từ người mua để đầu tư xây dựng chính dự án, nhà ở đã bán, đúng mục đích theo hợp đồng, và phải công khai thông tin tiến độ đầu tư xây dựng cho người mua (Điều 23 khoản 4). 5. Bảo lãnh ngân hàng (Điều 26) Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với người mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết. Nghĩa vụ tài chính được bảo lãnh gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước và khoản tiền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng. Cách vận hành: • Ngân hàng gửi chủ đầu tư văn bản cam kết sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả người mua thuộc dự án. Chủ đầu tư phải gửi bản sao văn bản cam kết này cho bạn khi ký hợp đồng. • Khi ký hợp đồng, bạn được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh. Từ chối phải được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký. Cân nhắc kỹ trước khi từ chối để đổi lấy chiết khấu. • Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho bạn trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng, hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận. • Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp và bạn đã nhận được thư bảo lãnh. • Chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính, nếu bạn yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay chủ đầu tư theo thư bảo lãnh. Bảo lãnh không áp dụng với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội. 6. Chuyển nhượng hợp đồng khi muốn bán lại trước khi nhận nhà (Điều 49, 50, 51) Được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi: • Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. • Hợp đồng không có tranh chấp đang được thụ lý, giải quyết, hoặc đã có bản án, quyết định có hiệu lực. • Nhà ở không thuộc diện bị kê biên, thế chấp, trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý. • Có hợp đồng mua bán được xác lập đúng pháp luật. Chuyển nhượng phải thực hiện với toàn bộ hợp đồng. Mua nhiều căn trong một hợp đồng mà muốn chuyển từng căn thì phải sửa hợp đồng hoặc ký phụ lục trước. Điểm có lợi cho người mua: chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng (Điều 51 khoản 2). Nhiều chủ đầu tư vẫn thu phí chuyển nhượng, đó là khoản thu không có căn cứ. Từ 09/02/2026, Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa Nghị định 96/2024: hợp đồng chuyển nhượng lập theo mẫu tại Phụ lục XI, số lượng theo thỏa thuận nhưng không ít hơn 6 bản. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng không áp dụng với nhà ở xã hội. 7. Danh sách kiểm tra trước khi xuống tiền • Văn bản trả lời của Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, và đối chiếu trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. • Biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng với dự án chung cư. • Văn bản cam kết bảo lãnh của ngân hàng. • Giấy tờ về quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng của dự án. • Tình trạng thế chấp dự án và văn bản giải chấp nếu có. • Người ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán phải là chủ đầu tư, không phải sàn môi giới. • Tiền thanh toán chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư ghi trong hợp đồng, không chuyển vào tài khoản cá nhân hay tài khoản sàn. • Đối chiếu lịch thanh toán trong hợp đồng với các mốc 30%, 70%, 95%. Nếu đã lỡ đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện, bạn có quyền yêu cầu hoàn lại tiền và có thể phản ánh đến Sở Xây dựng nơi có dự án để kiểm tra, xử lý hành vi huy động vốn trái quy định.Nguồn: Điều 6, 23, 24, 25, 26, 49, 50, 51, Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15; Điều 3, Luật 43/2024/QH15; Điều 8, Nghị định 96/2024/NĐ-CP; Điều 2, 4, 12, Nghị định 54/2026/NĐ-CP

Chủ đầu tư phải bàn giao toàn bộ kinh phí bảo trì kèm lãi phát sinh trong vòng 30 ngày kể từ khi ban quản trị có văn bản đề nghị, không có cơ sở nào để trả dần. Chỗ để xe máy thuộc sở hữu chung của cư dân. Phí dịch vụ phải do hội nghị nhà chung cư quyết định. 1. Phí bảo trì 2%: ai nộp, nộp bao nhiêu (Điều 152 Luật Nhà ở 27/2023/QH15) • Người mua, thuê mua căn hộ nộp 2% giá trị căn hộ. Khoản này tính riêng với tiền mua căn hộ và phải ghi rõ trong hợp đồng. • Phần diện tích chủ đầu tư giữ lại không bán, hoặc chưa bán tính tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, thì chính chủ đầu tư phải nộp 2% cho phần đó, tính theo giá bán căn hộ cao nhất của chung cư tại thời điểm bàn giao. • Hợp đồng ký trước 01/07/2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì thì các chủ sở hữu họp hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp. • Hợp đồng ký từ 01/07/2006 đến trước ngày Luật có hiệu lực mà không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản này. 2. Tiền phải nằm ở tài khoản riêng ngay từ đầu (Điều 153 khoản 1) Trước khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà chung cư để nhận kinh phí bảo trì. Trong 5 ngày làm việc kể từ ngày mở tài khoản, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Chủ đầu tư không được yêu cầu ngân hàng trích kinh phí này dùng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho ban quản trị. Người mua phải nộp kinh phí bảo trì trước khi nhận bàn giao căn hộ; không nộp thì không được bàn giao căn hộ. Nếu chủ đầu tư vẫn bàn giao thì chính chủ đầu tư phải nộp khoản này cho căn hộ đó. 3. Bàn giao trong 30 ngày, kèm lãi (Điều 153 khoản 2) • Sau khi có quyết định công nhận ban quản trị, ban quản trị mở tài khoản và gửi văn bản đề nghị chủ đầu tư bàn giao. • Trong 30 ngày kể từ ngày có văn bản đề nghị, hai bên phải thống nhất quyết toán số liệu kinh phí bảo trì. • Chủ đầu tư chuyển kinh phí và lãi phát sinh sang tài khoản do ban quản trị lập. • Sau khi bàn giao xong, chủ đầu tư đóng tài khoản đã lập và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Luật không cho phép bàn giao từng phần theo thỏa thuận riêng. Việc chủ đầu tư nói sẽ trả dần không có căn cứ pháp lý. 4. Cưỡng chế khi chủ đầu tư không bàn giao (Điều 154; Điều 87 đến 91 Nghị định 95/2024/NĐ-CP) Luật quy định ban quản trị gửi văn bản đề nghị UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư; cơ quan này trong 15 ngày phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao; sau 10 ngày kể từ văn bản đó mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao thì ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thu hồi. Nghị định 95/2024 quy định chi tiết: ngân hàng đang giữ tài khoản phải chuyển tiền trong 15 ngày kể từ khi nhận quyết định cưỡng chế; nếu tài khoản không còn đủ thì cưỡng chế kê biên, bán đấu giá tài sản của chủ đầu tư để thu hồi, phần chênh lệch trả lại chủ đầu tư trong 30 ngày. Nếu phát hiện chủ đầu tư có dấu hiệu tội phạm thì cơ quan cưỡng chế kiến nghị bằng văn bản kèm chứng cứ cho cơ quan điều tra. Lưu ý thực tế: văn bản gốc ghi thẩm quyền thuộc UBND cấp huyện, nhưng cấp huyện đã không còn từ 01/07/2025. Ban quản trị nên gửi văn bản đến UBND cấp xã nơi có nhà chung cư và đồng thời gửi Sở Xây dựng để được hướng dẫn đúng cơ quan tiếp nhận hiện nay. 5. Mức phạt với chủ đầu tư (Nghị định 16/2022/NĐ-CP) • Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì và lãi suất tiền gửi: 160 đến 200 triệu đồng, kèm buộc bàn giao (Điều 67 khoản 2 điểm e và khoản 5 điểm m). • Không đóng hoặc đóng không đầy đủ kinh phí bảo trì với phần diện tích chủ đầu tư giữ lại: 260 đến 300 triệu đồng, kèm buộc đóng đủ (Điều 67 khoản 4 điểm c). • Không mở tài khoản hoặc mở tài khoản kinh phí bảo trì không đúng quy định: 80 đến 100 triệu đồng (Điều 67 khoản 1). • Không lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu: 200 đến 260 triệu đồng (Điều 67 khoản 3). • Sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định: 260 đến 300 triệu đồng (Điều 67 khoản 4 điểm đ). Ban quản trị cũng bị phạt 100 đến 120 triệu đồng nếu quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định hoặc tự quyết định mức giá dịch vụ mà không thông qua hội nghị nhà chung cư (Điều 69). Thời hiệu xử phạt trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà là 2 năm. 6. Kinh phí bảo trì dùng vào việc gì (Điều 155) Chỉ được dùng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung theo kế hoạch bảo trì đã được hội nghị nhà chung cư thông qua. Ban quản trị không được dùng kinh phí bảo trì vào mục đích quản lý vận hành hay mục đích khác. Dùng hết thì các chủ sở hữu đóng thêm khi thực hiện bảo trì theo kế hoạch. Nếu chung cư phải phá dỡ mà kinh phí chưa dùng hết thì dùng hỗ trợ tái định cư hoặc chuyển vào quỹ bảo trì của nhà chung cư mới. 7. Chỗ để xe thuộc về ai (Điều 144 khoản 2) • Chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, ba bánh, xe cho người khuyết tật phục vụ cư dân: thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Chủ đầu tư không được coi là tài sản riêng để kinh doanh. • Chỗ để ô tô: người mua căn hộ quyết định mua hoặc thuê. Không mua, không thuê thì thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư, và chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để ô tô vào giá bán căn hộ, đồng thời phải công khai chi phí này. Việc bố trí chỗ để ô tô phải ưu tiên cho chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó mới dành chỗ để xe công cộng. • Giá dịch vụ trông giữ xe thực hiện theo pháp luật về giá. Chủ đầu tư bán hoặc cho thuê chỗ để xe ô tô không đúng quy định bị phạt 160 đến 200 triệu đồng (Điều 67 khoản 2 điểm h Nghị định 16/2022). 8. Phần sở hữu chung gồm những gì (Điều 142) Ngoài phần diện tích còn lại ngoài các căn hộ, sở hữu chung còn gồm: nhà sinh hoạt cộng đồng; khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật; hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy chữa cháy; hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với chung cư; và sân chung, vườn hoa, công viên, các công trình công cộng xác định trong dự án đã phê duyệt. Phần sở hữu riêng gồm diện tích trong căn hộ kể cả ban công, lô gia gắn liền căn hộ, và hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng. Hợp đồng không ghi rõ thì xác định theo Điều 142. 9. Ban quản trị và hội nghị nhà chung cư (Điều 145, 146, 147, 148) • Chung cư nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên bắt buộc thành lập ban quản trị. Chung cư một chủ sở hữu hoặc dưới 20 căn hộ thì tự quyết định có thành lập hay không. • Ban quản trị chung cư nhiều chủ sở hữu có con dấu và tài khoản để hoạt động. • Hội nghị nhà chung cư quyết định: bầu, miễn nhiệm, bãi nhiệm thành viên ban quản trị; thông qua nội quy; thông qua quy chế hoạt động, quy chế thu chi tài chính, mức thù lao thành viên ban quản trị; thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành và việc sử dụng kinh phí bảo trì; thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung. Quyết định theo nguyên tắc đa số bằng biểu quyết hoặc bỏ phiếu, lập thành biên bản có chữ ký chủ trì và thư ký. • Ban quản trị chấm dứt hoạt động mà chưa công nhận ban quản trị mới thì UBND cấp xã nơi có nhà chung cư thực hiện trách nhiệm của ban quản trị (Điều 148 khoản 5). Điều kiện tổ chức hội nghị và tỷ lệ tham dự thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, đã được sửa đổi bởi Thông tư 09/2025/TT-BXD. Hãy tra bản Quy chế đang có hiệu lực thay vì dùng con số của quy chế cũ. 10. Giá dịch vụ quản lý vận hành (Điều 151) Không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao ban quản trị. Tính bằng tiền Việt Nam trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ. Chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì áp dụng mức thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Đã tổ chức hội nghị thì giá do đơn vị quản lý vận hành và hội nghị nhà chung cư thỏa thuận, thống nhất quyết định. UBND cấp tỉnh ban hành khung giá làm cơ sở tham khảo và áp dụng khi các bên không thỏa thuận được. Từ 09/02/2026, Nghị định 54/2026/NĐ-CP bổ sung Điều 86a vào Nghị định 95/2024: khi không thỏa thuận được giá, đơn vị quản lý vận hành được tạm thu theo mức phí đang thu của năm liền kề trước đó hoặc mức khác, nhưng không vượt khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành, cho đến khi các bên thỏa thuận được. Việc chủ đầu tư tự tăng phí dịch vụ khi chung cư đã có ban quản trị và hội nghị nhà chung cư là trái Điều 151 khoản 3. 11. Các bước cư dân nên làm • Ban quản trị mở tài khoản, gửi văn bản đề nghị bàn giao kinh phí bảo trì, ghi rõ mốc 30 ngày theo Điều 153 khoản 2. • Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp sao kê tài khoản kinh phí bảo trì và biên bản quyết toán số liệu. • Quá hạn thì gửi văn bản đề nghị cưỡng chế đến UBND cấp xã nơi có nhà chung cư, đồng gửi Sở Xây dựng, kèm đề nghị xử phạt theo Điều 67 Nghị định 16/2022. • Tổ chức hội nghị nhà chung cư để thông qua quy chế thu chi tài chính, kế hoạch bảo trì và mức giá dịch vụ; mọi khoản thu ngoài quyết định của hội nghị đều thiếu căn cứ. • Yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhà chung cư; không bàn giao hoặc bàn giao chậm cũng bị phạt 260 đến 300 triệu đồng.Nguồn: Điều 58, 59, 60, 142, 144, 145, 146, 147, 148, 151, 152, 153, 154, 155, Luật Nhà ở 27/2023/QH15; Điều 59, 87, 88, 91, 94, Nghị định 95/2024/NĐ-CP; Điều 24, Nghị định 54/2026/NĐ-CP; Điều 5, 67, 68, 69, Nghị định 16/2022/NĐ-CP; Thông tư 05/2024/TT-BXD

Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 55/2024/QH15 có hiệu lực từ 01/07/2025 thay Luật Phòng cháy và chữa cháy 27/2001/QH10. Nhà bạn vừa là nhà ở kết hợp kinh doanh, vừa cho thuê, nên chịu đồng thời nhiều nhóm nghĩa vụ. Mức phạt nặng nhất trong lĩnh vực này là 50 triệu đồng với cá nhân. Lưu ý về văn bản: nghị định hướng dẫn là 105/2025/NĐ-CP, thay Nghị định 136/2020/NĐ-CP. Nghị định xử phạt riêng cho lĩnh vực phòng cháy chữa cháy là 106/2025/NĐ-CP, đã bãi bỏ phần phòng cháy chữa cháy của Nghị định 144/2021/NĐ-CP, và được sửa đổi bởi Nghị định 69/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 20/04/2026. 1. Điều kiện an toàn với mọi nhà ở (Điều 20) Về phòng cháy: • Lắp đặt, sử dụng thiết bị điện bảo đảm điều kiện an toàn về phòng cháy. • Bố trí bếp đun nấu, nơi thờ cúng, đốt vàng mã bảo đảm an toàn; không để vật, chất dễ cháy, nổ gần nguồn lửa, nguồn nhiệt. Về chữa cháy và thoát nạn: • Có phương tiện phòng cháy, chữa cháy phù hợp với khả năng, điều kiện thực tế để sẵn sàng chữa cháy, thoát nạn. • Bố trí, duy trì lối thoát nạn, lối ra khẩn cấp hoặc lối đi bảo đảm việc thoát nạn. Nhà ở tại thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực không bảo đảm hạ tầng giao thông hoặc nguồn nước phục vụ chữa cháy còn phải trang bị bình chữa cháy và thiết bị truyền tin báo cháy kết nối với cơ sở dữ liệu, theo lộ trình Chính phủ quy định (Điều 20 khoản 5). 2. Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh (Điều 21) Ngoài các điều kiện của Điều 20, tầng 1 làm tạp hóa của bạn còn phải: • Có biển cấm, biển báo, biển chỉ dẫn theo quy định. • Khu vực kinh doanh hàng hóa có nguy cơ cháy, nổ phải có giải pháp ngăn cách hoặc ngăn cháy với khu vực để ở. Nếu kinh doanh hàng hóa nguy hiểm về cháy, nổ (gas, xăng dầu, hóa chất, cồn) thì nặng hơn: không được bố trí chỗ ngủ trong khu vực sản xuất, kinh doanh; phải có phương tiện báo cháy, giải pháp thông gió, thiết bị phát hiện rò rỉ chất khí nguy hiểm; và khu vực kinh doanh phải được ngăn cháy với lối thoát nạn của khu vực để ở. 3. Nhà của bạn có phải là "cơ sở" không Đây là câu hỏi quyết định mức độ nghĩa vụ. Luật định nghĩa cơ sở thuộc diện quản lý về phòng cháy chữa cháy là nhà, công trình, địa điểm dùng để ở, sản xuất, kinh doanh, thương mại, làm việc hoặc mục đích khác, thuộc danh mục do Chính phủ quy định (Điều 2 khoản 7). Danh mục nằm tại Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Nếu nhà bạn thuộc danh mục đó, bạn là người đứng đầu cơ sở (Điều 2 khoản 11 xác định chủ hộ gia đình trực tiếp sử dụng nhà ở chính là người đứng đầu cơ sở trong trường hợp này), và phải đáp ứng Điều 23: có nội quy phòng cháy chữa cháy; trang bị phương tiện, hệ thống phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ; trang bị thiết bị truyền tin báo cháy kết nối cơ sở dữ liệu theo lộ trình; có phương án chữa cháy, cứu nạn cứu hộ; thành lập lực lượng phòng cháy chữa cháy cơ sở hoặc phân công người thực hiện nhiệm vụ. Kèm theo là các trách nhiệm tại Điều 8 khoản 3 gồm tuyên truyền, kiểm tra đôn đốc, tổ chức thực tập phương án, lập và quản lý hồ sơ phòng cháy chữa cháy. Nếu không thuộc danh mục, bạn chỉ chịu nghĩa vụ của chủ hộ gia đình tại Điều 8 khoản 6: thực hiện Điều 20 và Điều 21; nhắc nhở thành viên gia đình; thường xuyên tự kiểm tra, phát hiện và khắc phục kịp thời nguy cơ gây cháy nổ. Hãy hỏi trực tiếp Công an cấp xã xem nhà bạn có trong danh mục Phụ lục I hay không, vì hai nhóm nghĩa vụ chênh nhau rất xa. Đừng suy đoán theo số tầng hay số phòng. 4. Người thuê trọ có trách nhiệm gì (Điều 8 khoản 8) • Người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ có trách nhiệm tuyên truyền, đôn đốc, nhắc nhở người thuê thực hiện pháp luật về phòng cháy chữa cháy. • Người thuê có trách nhiệm như chủ hộ gia đình nêu tại khoản 6, trừ khi có thỏa thuận khác với bên cho thuê. • Thuê nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh thì người thuê còn phải bảo đảm điều kiện an toàn theo Điều 21. Từ 20/04/2026, Nghị định 69/2026/NĐ-CP bổ sung rõ vào Nghị định 106/2025 rằng tổ chức, cá nhân thuê, mượn, ở nhờ nhà ở bị xử phạt tương ứng với trách nhiệm của chính họ. Nghĩa là người thuê cũng có thể bị phạt trực tiếp, không phải mọi lỗi đều đổ lên chủ nhà. Nên đưa nội dung phòng cháy chữa cháy vào hợp đồng thuê: cấm câu mắc điện tùy tiện, cấm sạc xe điện qua đêm ở lối thoát nạn, cấm khóa cửa chắn lối thoát, và ghi rõ ai chịu trách nhiệm phần nào. 5. Nhà nhiều tầng nhiều căn hộ cho thuê (Điều 57 Luật Nhà ở 27/2023/QH15) Ngưỡng cần nhớ: • Nhà từ 2 tầng trở lên mà mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán hoặc cho thuê mua, hoặc nhà từ 2 tầng trở lên có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê: phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. • Nhà từ 2 tầng trở lên, dưới 20 căn hộ, chỉ để cho thuê: phải đáp ứng yêu cầu xây dựng theo quy định của Bộ Xây dựng; đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy theo pháp luật phòng cháy chữa cháy; và đáp ứng điều kiện do UBND cấp tỉnh quy định về đường giao thông để phương tiện chữa cháy tiếp cận. Với 8 phòng cho thuê, bạn thuộc nhóm thứ hai. Điều kiện về đường cho xe chữa cháy do UBND cấp tỉnh quy định, nên phải tra quyết định của tỉnh, thành phố nơi có nhà. 6. Các hành vi bị nghiêm cấm (Điều 14) Đáng chú ý nhất với nhà trọ là khoản 10: chiếm đoạt, hủy hoại, cố ý làm hư hỏng phương tiện phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ; tự ý thay đổi, di chuyển, che khuất phương tiện, biển báo, biển chỉ dẫn đã trang bị; cản trở lối thoát nạn; làm mất tác dụng của lối thoát nạn, đường thoát nạn, ngăn cháy lan. Khoản 11 cấm lấn chiếm, bố trí vật cản gây cản trở hoạt động của phương tiện chữa cháy cơ giới. Khoản 8 cấm chuyển đổi, bổ sung công năng sử dụng công trình không bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy, tức là tự ý biến nhà ở thành nhà trọ mà không đáp ứng điều kiện. 7. Mức phạt (Nghị định 106/2025/NĐ-CP) Mức phạt tối đa trong lĩnh vực này với cá nhân là 50 triệu đồng, tổ chức gấp đôi. Quan trọng với bạn: hộ gia đình, hộ kinh doanh, cộng đồng dân cư bị áp dụng mức phạt của cá nhân, không phải mức tổ chức (Điều 4). Phương tiện chữa cháy (Điều 20): • Trang bị phương tiện chữa cháy thông dụng, dụng cụ phá dỡ thô sơ không bảo đảm quy định: 1 đến 2 triệu đồng. • Không trang bị, lắp đặt phương tiện chữa cháy thông dụng, dụng cụ phá dỡ thô sơ: 3 đến 5 triệu đồng. • Trang bị đèn, phương tiện chiếu sáng sự cố, chỉ dẫn thoát nạn không bảo đảm: 5 đến 7 triệu đồng. • Không trang bị đèn, phương tiện chiếu sáng sự cố, chỉ dẫn thoát nạn: 10 đến 15 triệu đồng. • Lắp đặt thiết bị thuộc hệ thống báo cháy hoặc chữa cháy không bảo đảm: 30 đến 40 triệu đồng. • Không trang bị, lắp đặt hệ thống báo cháy hoặc hệ thống chữa cháy: 40 đến 50 triệu đồng, kèm đình chỉ hoạt động từ 3 đến 6 tháng. Phạt gấp đôi với một số hành vi nếu để xảy ra cháy mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự. Thoát nạn (Điều 24): • Lắp gương trên đường thoát nạn; cửa đi trên lối ra thoát nạn không mở theo chiều thoát nạn: 1 đến 3 triệu đồng. • Để vật tư, hàng hóa, xe, vật dụng cản trở lối thoát nạn hoặc đường thoát nạn: 5 đến 10 triệu đồng. • Không duy trì hoặc không có đủ lối thoát nạn, đường thoát nạn của gian phòng, khu vực: 20 đến 30 triệu đồng. • Không duy trì hoặc không có đủ lối thoát nạn, đường thoát nạn của nhà, công trình: 40 đến 50 triệu đồng. Ngăn cháy (Điều 25, bản sửa bởi Nghị định 69/2026): • Không duy trì vật liệu, cửa, vách, màn, rèm ngăn cháy hoặc vật liệu chống cháy đã trang bị: 5 đến 7 triệu đồng. • Không duy trì khoảng cách phòng cháy chữa cháy giữa nhà, công trình: 20 đến 25 triệu đồng. • Không trang bị, lắp đặt vật liệu, cửa, vách, màn, rèm ngăn cháy hoặc vật liệu chống cháy: 30 đến 40 triệu đồng. Nguồn lửa, nguồn nhiệt (Điều 11): • Dùng nguồn lửa, nguồn nhiệt, thiết bị sinh lửa sinh nhiệt không bảo đảm khoảng cách phòng cháy chữa cháy: 5 đến 10 triệu đồng. • Dùng nguồn lửa, nguồn nhiệt ở khu vực có quy định cấm; hàn, cắt kim loại mà không có biện pháp phòng cháy chữa cháy: 20 đến 25 triệu đồng. Gấp đôi nếu để xảy ra cháy. Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (Điều 17): không mua với cơ sở có nguy hiểm về cháy nổ thuộc nhóm 2 bị phạt 30 đến 40 triệu đồng; nhóm 1 bị phạt 40 đến 50 triệu đồng. Danh mục cơ sở phải mua nằm tại Phụ lục VII Nghị định 105/2025. Một thay đổi cần biết: mức phạt riêng cho hành vi khóa cửa trên lối thoát nạn tại Điều 24 khoản 3 đã bị Nghị định 69/2026 bãi bỏ từ 20/04/2026. Nhưng hành vi cản trở lối thoát nạn, làm mất tác dụng của lối thoát nạn vẫn bị nghiêm cấm theo Điều 14 khoản 10 của Luật, và vẫn bị xử lý theo các khoản khác của Điều 24. Đừng hiểu nhầm là được phép khóa lối thoát. Thẩm quyền xử phạt gần dân nhất: Chủ tịch UBND cấp xã và Trưởng Công an cấp xã đều được phạt đến 25 triệu đồng và đình chỉ hoạt động có thời hạn (Nghị định 69/2026). 8. Hai mốc thời hạn cần nhớ (Nghị định 105/2025) • Cơ sở thuộc danh sách UBND cấp tỉnh công bố là không bảo đảm yêu cầu phòng cháy chữa cháy và không có khả năng khắc phục theo tiêu chuẩn tại thời điểm đưa vào hoạt động: phải hoàn thành khắc phục chậm nhất ngày 01/07/2028; không thể áp dụng giải pháp kỹ thuật tương ứng thì sau mốc đó phải chuyển đổi công năng (Điều 43). • Cơ sở thuộc Phụ lục I phải hoàn thành trang bị và kết nối thiết bị truyền tin báo cháy chậm nhất ngày 01/07/2027 (Điều 27, khớp Điều 54 khoản 4 của Luật). 9. Việc bạn nên làm ngay • Hỏi Công an cấp xã: nhà bạn có thuộc danh mục cơ sở tại Phụ lục I Nghị định 105/2025 không, và tỉnh quy định thế nào về đường cho xe chữa cháy. • Rà lối thoát nạn: bảo đảm có lối thoát thứ hai hoặc lối ra khẩn cấp, không khóa, không để hàng hóa, xe máy chắn lối; cửa trên lối ra mở theo chiều thoát nạn. • Ngăn cháy giữa tầng 1 kinh doanh và khu ở phía trên; không để hàng dễ cháy sát cầu thang. • Trang bị bình chữa cháy trên mỗi tầng, đèn chiếu sáng sự cố và biển chỉ dẫn thoát nạn. • Kiểm tra toàn bộ hệ thống điện, tách riêng aptomat từng phòng, quy định khu vực sạc xe điện tách khỏi lối thoát nạn. • Đưa các cam kết phòng cháy chữa cháy vào hợp đồng thuê phòng và phổ biến cho người thuê.Nguồn: Điều 2, 8, 14, 20, 21, 23, 48, 54, Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 55/2024/QH15; Điều 2, 27, 35, 43, 45, Nghị định 105/2025/NĐ-CP; Điều 4, 11, 17, 20, 24, 25, 39, Nghị định 106/2025/NĐ-CP; Nghị định 69/2026/NĐ-CP; Điều 57, Luật Nhà ở 27/2023/QH15

Công ty sai ở nhiều điểm cùng lúc: sa thải không đúng căn cứ, bỏ qua toàn bộ trình tự bắt buộc, và trừ lương thay cho xử lý kỷ luật là hành vi bị nghiêm cấm. 1. Chỉ có 4 hình thức kỷ luật (Điều 124 Bộ luật Lao động 45/2019/QH14) • Khiển trách. • Kéo dài thời hạn nâng lương không quá 6 tháng. • Cách chức. • Sa thải. Ngoài bốn hình thức này, công ty không được đặt ra hình thức nào khác. Một hành vi vi phạm chỉ bị áp dụng một hình thức kỷ luật. Nếu người lao động cùng lúc có nhiều hành vi vi phạm thì chỉ áp dụng hình thức cao nhất tương ứng với hành vi nặng nhất (Điều 122 khoản 2 và 3). 2. Ba điều bị nghiêm cấm (Điều 127) • Xâm phạm sức khỏe, danh dự, tính mạng, uy tín, nhân phẩm của người lao động. • Phạt tiền, cắt lương thay việc xử lý kỷ luật lao động. • Xử lý kỷ luật với hành vi vi phạm không được quy định trong nội quy lao động, không thỏa thuận trong hợp đồng lao động đã giao kết, hoặc pháp luật về lao động không có quy định. Việc công ty trừ thẳng 3 tháng lương của bạn rơi đúng vào điều cấm thứ hai. Bồi thường thiệt hại là chế định riêng tại Điều 129, phải theo trình tự riêng, không phải cách xử lý kỷ luật. 3. Không có nội quy thì không kỷ luật được Công ty sử dụng từ 10 người lao động trở lên phải ban hành nội quy lao động bằng văn bản và đăng ký tại cơ quan chuyên môn về lao động thuộc UBND cấp tỉnh (Điều 118 khoản 1, Điều 119 khoản 1). Hồ sơ nộp trong 10 ngày kể từ ngày ban hành; cơ quan phản hồi trong 7 ngày làm việc nếu nội dung trái pháp luật; nội quy có hiệu lực sau 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ (Điều 119 khoản 2, 3; Điều 121). Công ty dưới 10 người lao động không bắt buộc ban hành nội quy bằng văn bản, nhưng phải thỏa thuận nội dung về kỷ luật lao động và trách nhiệm vật chất trong hợp đồng lao động (Điều 69 khoản 1 Nghị định 145/2020/NĐ-CP). Việc đầu tiên bạn nên làm là yêu cầu công ty cung cấp nội quy lao động đang có hiệu lực và chỉ ra điều khoản nào quy định hành vi của bạn. 4. Trình tự bắt buộc khi xử lý kỷ luật (Điều 122 khoản 1; Điều 70 Nghị định 145/2020) • Công ty phải chứng minh được lỗi của người lao động. Nghĩa vụ chứng minh thuộc về công ty, không phải bạn. • Phải có sự tham gia của tổ chức đại diện người lao động tại cơ sở mà bạn là thành viên. • Bạn phải có mặt và có quyền tự bào chữa, nhờ luật sư hoặc tổ chức đại diện người lao động bào chữa. • Việc xử lý kỷ luật phải được ghi thành biên bản. Nghị định 145/2020 quy định chi tiết: công ty phải thông báo nội dung, thời gian, địa điểm cuộc họp, họ tên người bị xử lý và hành vi vi phạm đến các thành phần bắt buộc ít nhất 5 ngày làm việc trước ngày họp, và phải bảo đảm họ nhận được thông báo. Biên bản họp phải được thông qua trước khi kết thúc cuộc họp và có chữ ký người tham dự; ai không ký thì người ghi biên bản nêu rõ họ tên và lý do. Một điểm công ty thường viện dẫn: nếu thành phần bắt buộc không xác nhận tham dự hoặc vắng mặt thì công ty vẫn được tiến hành họp. Nhưng điều đó chỉ áp dụng khi công ty đã thông báo hợp lệ trước 5 ngày làm việc. Gửi thẳng quyết định qua email mà không hề tổ chức họp thì không thuộc trường hợp này. 5. Năm nhóm không được xử lý kỷ luật (Điều 122 khoản 4 và 5) • Đang nghỉ ốm đau, điều dưỡng; nghỉ việc được công ty đồng ý. • Đang bị tạm giữ, tạm giam. • Đang chờ kết quả điều tra, xác minh và kết luận với hành vi vi phạm thuộc khoản 1 và 2 Điều 125. • Lao động nữ mang thai; người lao động nghỉ thai sản, nuôi con dưới 12 tháng tuổi. • Người lao động vi phạm trong khi mắc bệnh tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức, điều khiển hành vi. 6. Thời hiệu (Điều 123) 6 tháng kể từ ngày xảy ra hành vi vi phạm. Riêng hành vi liên quan trực tiếp đến tài chính, tài sản, tiết lộ bí mật công nghệ, bí mật kinh doanh thì 12 tháng. Hết thời gian thuộc các trường hợp cấm xử lý, nếu hết thời hiệu hoặc còn nhưng không đủ 60 ngày thì được kéo dài không quá 60 ngày. Quyết định kỷ luật phải ban hành trong thời hiệu; ban hành muộn là trái luật. 7. Chỉ được sa thải trong 4 nhóm trường hợp (Điều 125) • Trộm cắp, tham ô, đánh bạc, cố ý gây thương tích, sử dụng ma túy tại nơi làm việc. • Tiết lộ bí mật kinh doanh, bí mật công nghệ, xâm phạm quyền sở hữu trí tuệ của công ty; có hành vi gây thiệt hại nghiêm trọng hoặc đe dọa gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng về tài sản, lợi ích của công ty; hoặc quấy rối tình dục tại nơi làm việc được quy định trong nội quy lao động. • Bị xử lý kỷ luật kéo dài thời hạn nâng lương hoặc cách chức mà tái phạm trong thời gian chưa xóa kỷ luật. • Tự ý bỏ việc 5 ngày cộng dồn trong 30 ngày, hoặc 20 ngày cộng dồn trong 365 ngày, tính từ ngày đầu tiên tự ý bỏ việc, mà không có lý do chính đáng. Lý do chính đáng gồm thiên tai, hỏa hoạn, bản thân hoặc thân nhân bị ốm có xác nhận của cơ sở khám chữa bệnh có thẩm quyền, và trường hợp khác quy định trong nội quy. Làm hỏng một lô hàng do sơ suất không thuộc nhóm nào ở trên. Muốn xếp vào nhóm gây thiệt hại nghiêm trọng, công ty phải chứng minh mức độ nghiêm trọng theo đúng định lượng ghi trong nội quy lao động, và phải là hành vi có lỗi chứ không đơn thuần là kết quả xấu. 8. Bồi thường thiệt hại là chuyện khác (Điều 129) Người lao động làm hư hỏng dụng cụ, thiết bị hoặc gây thiệt hại tài sản thì phải bồi thường theo pháp luật hoặc nội quy lao động. Nếu gây thiệt hại không nghiêm trọng do sơ suất, với giá trị không quá 10 tháng lương tối thiểu vùng áp dụng tại nơi làm việc, thì bồi thường nhiều nhất là 3 tháng tiền lương và bị khấu trừ hằng tháng vào lương theo Điều 102 khoản 3, tức mỗi tháng không quá 30% tiền lương thực trả sau khi trích nộp bảo hiểm và thuế. Không phải bồi thường nếu thiệt hại do thiên tai, hỏa hoạn, địch họa, dịch bệnh nguy hiểm, thảm họa, hoặc sự kiện khách quan không thể lường trước và không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết. Nghĩa là ngay cả khi bạn phải bồi thường, công ty không được trừ một lần 3 tháng lương mà phải khấu trừ dần theo tháng, trong giới hạn 30%. 9. Xóa kỷ luật (Điều 126) Khiển trách sau 3 tháng, kéo dài thời hạn nâng lương sau 6 tháng, cách chức sau 3 năm kể từ ngày bị xử lý mà không tiếp tục vi phạm thì đương nhiên được xóa kỷ luật. Người bị kéo dài thời hạn nâng lương, sau khi chấp hành được một nửa thời hạn mà sửa chữa tiến bộ thì có thể được xét giảm thời hạn. 10. Tạm đình chỉ công việc (Điều 128) Tối đa 15 ngày, trường hợp đặc biệt không quá 90 ngày, và phải tham khảo ý kiến tổ chức đại diện người lao động. Trong thời gian bị tạm đình chỉ, người lao động được tạm ứng 50% tiền lương. Hết thời hạn, công ty phải nhận người lao động trở lại làm việc. Không bị xử lý kỷ luật thì được trả đủ lương cho thời gian bị đình chỉ; bị xử lý kỷ luật cũng không phải trả lại số tiền đã tạm ứng. 11. Bạn nên làm gì • Yêu cầu bằng văn bản: bản sao nội quy lao động đang có hiệu lực, biên bản họp xử lý kỷ luật, quyết định kỷ luật có chữ ký người có thẩm quyền. • Lưu email quyết định sa thải, bảng lương thể hiện khoản trừ, và mọi trao đổi liên quan. • Sa thải trái pháp luật được xử lý như đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật từ phía công ty: bạn có quyền yêu cầu nhận trở lại làm việc, trả tiền lương và đóng bảo hiểm cho những ngày không được làm việc, cộng với khoản bồi thường theo luật định. • Trình tự giải quyết: thương lượng với công ty, yêu cầu hòa giải viên lao động, sau đó khởi kiện tại Tòa án. Riêng tranh chấp về xử lý kỷ luật sa thải, bạn được khởi kiện thẳng ra Tòa án mà không bắt buộc qua hòa giải. Thời hiệu yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp lao động cá nhân là 1 năm kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm.Nguồn: Điều 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, Bộ luật Lao động 45/2019/QH14; Điều 69, 70, Nghị định 145/2020/NĐ-CP

Bạn kiện được. Quyền tác giả phát sinh tự động từ khi tác phẩm được sáng tạo và thể hiện dưới hình thức vật chất, không phụ thuộc vào việc đã đăng ký hay chưa. Đăng ký không bắt buộc nhưng đổi lại một lợi thế lớn về chứng minh khi tranh chấp. 1. Bảo hộ tự động, không cần đăng ký Điều 6 khoản 1 Luật Sở hữu trí tuệ 50/2005/QH11: quyền tác giả phát sinh kể từ khi tác phẩm được sáng tạo và được thể hiện dưới một hình thức vật chất nhất định, không phân biệt nội dung, chất lượng, hình thức, phương tiện, ngôn ngữ, đã công bố hay chưa công bố, đã đăng ký hay chưa đăng ký. Tác phẩm nhiếp ảnh nằm trong danh mục được bảo hộ tại Điều 14 khoản 1 điểm h. Điều kiện tại khoản 3: tác phẩm phải do tác giả trực tiếp sáng tạo bằng lao động trí tuệ của mình, không sao chép từ tác phẩm của người khác. Bộ ảnh bạn tự chụp được bảo hộ ngay từ lúc bấm máy và lưu thành file. Không được bảo hộ (Điều 15): tin tức thời sự thuần túy đưa tin; văn bản quy phạm pháp luật, văn bản hành chính, văn bản khác thuộc lĩnh vực tư pháp và bản dịch chính thức; quy trình, hệ thống, phương pháp hoạt động, khái niệm, nguyên lý, số liệu. 2. Bạn có những quyền gì Quyền nhân thân (Điều 19): đặt tên cho tác phẩm; đứng tên thật hoặc bút danh, được nêu tên khi tác phẩm được công bố, sử dụng; công bố tác phẩm hoặc cho phép người khác công bố; bảo vệ sự toàn vẹn của tác phẩm, không cho người khác xuyên tạc, sửa đổi, cắt xén gây phương hại đến danh dự và uy tín của tác giả. Quyền tài sản (Điều 20 khoản 1): làm tác phẩm phái sinh; biểu diễn trước công chúng; sao chép trực tiếp hoặc gián tiếp toàn bộ hoặc một phần bằng bất kỳ phương tiện, hình thức nào; phân phối, nhập khẩu để phân phối; phát sóng, truyền đạt đến công chúng bằng phương tiện hữu tuyến, vô tuyến, mạng thông tin điện tử, bao gồm cả việc cung cấp tác phẩm để công chúng tiếp cận tại địa điểm và thời gian do họ lựa chọn; cho thuê bản gốc hoặc bản sao tác phẩm điện ảnh, chương trình máy tính. Tổ chức, cá nhân khai thác, sử dụng các quyền này phải được sự cho phép của chủ sở hữu quyền tác giả và trả tiền bản quyền (Điều 20 khoản 2). Công ty kia đăng ảnh lên fanpage bán hàng là hành vi sao chép và truyền đạt đến công chúng nhằm mục đích thương mại, không thuộc bất kỳ ngoại lệ nào. 3. Những trường hợp dùng không phải xin phép Điều 25 nay mang tên Các trường hợp ngoại lệ không xâm phạm quyền tác giả. Đáng chú ý: tự sao chép một bản để nghiên cứu khoa học, học tập của cá nhân và không nhằm mục đích thương mại, nhưng không áp dụng khi sao chép bằng thiết bị sao chép; sao chép hợp lý một phần bằng thiết bị sao chép để nghiên cứu, học tập cá nhân, phi thương mại; trích dẫn hợp lý không làm sai ý tác giả để bình luận, giới thiệu, minh họa; chụp ảnh, truyền hình tác phẩm mỹ thuật, kiến trúc, nhiếp ảnh trưng bày tại nơi công cộng nhằm giới thiệu hình ảnh, không nhằm mục đích thương mại; đưa tin thời sự. Mọi trường hợp đều phải thông tin tên tác giả và nguồn gốc, xuất xứ tác phẩm, không được mâu thuẫn với việc khai thác bình thường và không gây thiệt hại bất hợp lý đến lợi ích của tác giả (khoản 2). Dùng ảnh để bán hàng là khai thác thương mại, nằm ngoài mọi ngoại lệ trên. 4. Thời hạn bảo hộ (Điều 27) • Quyền nhân thân về đặt tên, đứng tên và bảo vệ sự toàn vẹn tác phẩm: bảo hộ vô thời hạn. • Tác phẩm điện ảnh, nhiếp ảnh, mỹ thuật ứng dụng, tác phẩm khuyết danh: 75 năm kể từ khi công bố lần đầu tiên. Nếu chưa công bố trong 25 năm kể từ khi định hình thì bảo hộ 100 năm kể từ khi định hình. • Các loại tác phẩm còn lại: suốt cuộc đời tác giả và 50 năm tiếp theo năm tác giả chết. Có đồng tác giả thì tính đến năm thứ 50 sau năm đồng tác giả cuối cùng chết. • Thời hạn chấm dứt vào 24 giờ ngày 31 tháng 12 của năm chấm dứt. Ảnh của bạn thuộc nhóm 75 năm kể từ lần công bố đầu tiên. 5. Đăng ký: không bắt buộc nhưng nên làm Điều 49: nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký quyền tác giả không phải là thủ tục bắt buộc để được hưởng quyền tác giả. Nhưng khoản 3 nêu lợi ích quyết định: tổ chức, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận không có nghĩa vụ chứng minh quyền tác giả thuộc về mình khi có tranh chấp, trừ trường hợp có chứng cứ ngược lại. Nghĩa là nghĩa vụ chứng minh chuyển sang bên kia. Hồ sơ (Điều 50 khoản 2): tờ khai đăng ký; hai bản sao tác phẩm; giấy ủy quyền nếu nộp qua người được ủy quyền; tài liệu chứng minh là chủ sở hữu quyền do tự sáng tạo, được giao nhiệm vụ, giao kết hợp đồng, được thừa kế hoặc chuyển giao; văn bản đồng ý của các đồng tác giả, đồng chủ sở hữu nếu có. Phí (Điều 4 Thông tư 211/2016/TT-BTC): tác phẩm viết, bài giảng, báo chí, âm nhạc, nhiếp ảnh 100.000 đồng một giấy chứng nhận; tác phẩm kiến trúc, bản họa đồ, sơ đồ, bản đồ, bản vẽ 300.000 đồng; tác phẩm tạo hình, mỹ thuật ứng dụng 400.000 đồng; tác phẩm điện ảnh, sân khấu định hình trên băng đĩa 500.000 đồng; chương trình máy tính, sưu tập dữ liệu 600.000 đồng. Cấp lại bằng 50% mức lần đầu. Thời hạn xử lý: mốc 15 ngày làm việc tại Điều 52 đã bị bãi bỏ từ 01/04/2026 theo Luật 131/2025/QH15. Thời hạn hiện hành nằm ở nghị định: 22 ngày làm việc với hồ sơ cấp mới, 8 ngày làm việc với cấp lại, 13 ngày làm việc với cấp đổi (Điều 38 khoản 5 Nghị định 17/2023/NĐ-CP được sửa bởi Nghị định 134/2026/NĐ-CP). Không có giấy chứng nhận thì bạn chứng minh bằng file gốc còn nguyên dữ liệu EXIF, file RAW, hợp đồng chụp, email gửi khách, thời điểm đăng đầu tiên trên trang cá nhân. Điều 198a còn cho phép giả định: cá nhân được nêu tên theo cách thông thường trên tác phẩm được coi là tác giả nếu không có chứng cứ ngược lại. 6. Xử lý vi phạm: ba hướng Tự bảo vệ (Điều 198): áp dụng biện pháp công nghệ bảo vệ quyền, đưa thông tin quản lý quyền; yêu cầu bên vi phạm chấm dứt hành vi, gỡ bỏ và xóa nội dung vi phạm trên không gian mạng, xin lỗi, cải chính công khai, bồi thường thiệt hại. Bạn có thể ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện. Bước đầu tiên nên là gửi văn bản yêu cầu gỡ bài và bồi thường, đồng thời báo cáo vi phạm bản quyền với nền tảng mạng xã hội. Xử phạt hành chính: Nghị định 341/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 15/02/2026, thay thế Nghị định 131/2013/NĐ-CP. Mức phạt tối đa là 250 triệu đồng với cá nhân và 500 triệu đồng với tổ chức; cùng một hành vi thì tổ chức bị phạt gấp đôi cá nhân; hộ kinh doanh, hộ gia đình bị phạt như cá nhân. • Sao chép tác phẩm không được phép của chủ sở hữu (Điều 16): cá nhân bị phạt 5 đến 10 triệu đồng nếu số lợi bất hợp pháp dưới 10 triệu hoặc thiệt hại dưới 20 triệu hoặc hàng hóa vi phạm trị giá dưới 20 triệu, và tăng dần theo bốn bậc đến 30 đến 50 triệu đồng. Tổ chức bị phạt tương ứng từ 10 đến 100 triệu đồng. Không xác định được số lợi hoặc thiệt hại với tác phẩm mỹ thuật thì phạt 30 đến 40 triệu đồng. • Xâm phạm quyền bảo vệ sự toàn vẹn tác phẩm (Điều 8): tự ý sửa đổi, cắt xén gây phương hại danh dự, uy tín tác giả bị phạt 20 đến 30 triệu đồng; xuyên tạc tác phẩm bị phạt 30 đến 40 triệu đồng. Kèm theo là buộc gỡ bỏ hoặc xóa bản sao vi phạm trên môi trường mạng và buộc trả lại số lợi bất hợp pháp thu được cho chủ thể quyền. Khởi kiện dân sự (Điều 202): Tòa án áp dụng buộc chấm dứt hành vi xâm phạm; buộc xin lỗi, cải chính công khai; buộc thực hiện nghĩa vụ dân sự; buộc bồi thường thiệt hại; buộc tiêu hủy hoặc phân phối, sử dụng phi thương mại hàng hóa, nguyên vật liệu, phương tiện; buộc tiêu hủy hàng hóa giả mạo nhãn hiệu và hàng hóa sao chép lậu. Từ 01/04/2026 bổ sung khoản 7: buộc gỡ bỏ, ẩn hoặc vô hiệu hóa truy cập đến thông tin, nội dung, tài khoản, trang thông tin điện tử, ứng dụng hoặc định danh địa chỉ Internet liên quan đến hành vi xâm phạm. 7. Bồi thường được bao nhiêu (Điều 205) Thiệt hại vật chất tính theo tổng thiệt hại cộng khoản lợi nhuận bên vi phạm đã thu được, hoặc theo giá chuyển giao quyền sử dụng với giả định bên vi phạm được bạn cấp phép. Không xác định được theo các căn cứ trên thì Tòa án quyết định tùy mức độ thiệt hại nhưng không quá 1 tỷ đồng. Mức trần này được nâng từ 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng từ 01/04/2026 theo Luật 131/2025/QH15. Thiệt hại tinh thần: nếu chứng minh được, bạn có quyền yêu cầu Tòa án quyết định mức bồi thường từ 10 lần đến 100 lần mức lương cơ sở, tùy mức độ thiệt hại. Ngoài ra bạn có quyền yêu cầu Tòa buộc bên vi phạm thanh toán chi phí hợp lý để thuê luật sư (Điều 205 khoản 3). Cách thực tế nhất để định lượng: lấy bảng giá cấp phép sử dụng ảnh thương mại của bạn nhân số ảnh và thời gian sử dụng, đó là căn cứ theo giá chuyển giao quyền sử dụng. 8. Trình tự nên đi • Chụp màn hình toàn bộ bài đăng, lưu URL, ngày giờ, số lượt tương tác; lập vi bằng tại văn phòng thừa phát lại nếu giá trị vụ việc lớn. • Tập hợp chứng cứ quyền tác giả: file RAW, dữ liệu EXIF, hợp đồng, lịch sử đăng tải. • Gửi văn bản yêu cầu gỡ bài, xin lỗi và bồi thường, nêu rõ Điều 20 và Điều 198 Luật Sở hữu trí tuệ, ấn định thời hạn trả lời. • Không được đáp ứng thì chọn nộp đơn yêu cầu xử phạt hành chính đến cơ quan thanh tra chuyên ngành, hoặc khởi kiện tại Tòa án. Hai hướng này có thể tiến hành song song vì phạt hành chính không thay cho bồi thường dân sự. Lưu ý về văn bản: Luật Sở hữu trí tuệ 50/2005/QH11 đã được sửa đổi bởi các Luật 36/2009/QH12, 42/2019/QH14, 07/2022/QH15, 93/2025/QH15 và 131/2025/QH15. Các nội dung trích dẫn ở trên là bản đang có hiệu lực.Nguồn: Điều 6, 14, 15, 19, 20, 25, 26, 27, 49, 50, 198, 198a, 202, 205, Luật Sở hữu trí tuệ 50/2005/QH11 (sửa đổi bởi Luật 36/2009/QH12, 07/2022/QH15, 131/2025/QH15); Điều 5, 8, 16, 63, Nghị định 341/2025/NĐ-CP; Điều 38, Nghị định 17/2023/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 134/2026/NĐ-CP); Điều 4, Thông tư 211/2016/TT-BTC