Mua nhà dự án chưa xây xong: kiểm tra gì trước khi xuống tiền, đặt cọc tối đa bao nhiêu và bảo lãnh ngân hàng

Trước khi đặt cọc, bạn phải yêu cầu xem văn bản của Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán. Chủ đầu tư chỉ được thu cọc tối đa 5% giá bán và chỉ sau khi có văn bản đó. Sàn môi giới không được ký hợp đồng đặt cọc thay chủ đầu tư. 1. Sáu điều kiện để một căn hộ được phép bán (Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15) • Đã được khởi công xây dựng theo pháp luật về xây dựng. • Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất: quyết định giao đất; quyết định cho thuê đất kèm hợp đồng thuê; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. • Có giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp phép, hoặc thông báo khởi công nếu không phải xin phép; có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ. Riêng nhà chung cư và tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng. • Có văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. • Nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, và nội dung dự án có mục đích xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua. • Đã công khai thông tin về bất động sản, dự án theo Điều 6 của Luật. 2. Văn bản xác nhận đủ điều kiện bán là giấy tờ quan trọng nhất Trước khi bán, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý cấp tỉnh. Trong 15 ngày, cơ quan này kiểm tra và trả lời bằng văn bản; không đủ điều kiện thì nêu rõ lý do (Điều 24 khoản 4). Nghị định 96/2024/NĐ-CP Điều 8 quy định thêm hai điểm hữu ích cho người mua: • Hồ sơ gửi kèm phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, và với chung cư là biên bản nghiệm thu hoàn thành thi công phần móng. • Cơ quan quản lý phải đăng tải văn bản trả lời trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Nghĩa là bạn có thể tự tra cứu công khai thay vì chỉ tin lời môi giới. Nếu dự án đã thế chấp thì việc xác định nhà ở đã được giải chấp thực hiện theo Điều 183 khoản 2 Luật Nhà ở. Hãy hỏi thẳng câu này. 3. Đặt cọc: tối đa 5% và chỉ sau khi đủ điều kiện (Điều 23 khoản 4 và 5) Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi nhà ở đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán. Quan trọng không kém: chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Việc sàn môi giới đứng ra ký hợp đồng đặt cọc, hoặc thu tiền giữ chỗ vào tài khoản của sàn, là trái quy định này. Với thông tin bạn nêu, hợp đồng mua bán mới ký sau khi xong móng, nghĩa là dự án chưa đủ điều kiện bán tại thời điểm sàn yêu cầu đặt cọc. Khoản 200 triệu đó rơi vào đúng trường hợp luật cấm thu. 4. Tiến độ thanh toán (Điều 25) • Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, đã bao gồm cả tiền đặt cọc. • Các lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng, tổng cộng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50%. • Nếu bạn chưa được cấp giấy chứng nhận thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; 5% còn lại thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận cho bạn. • Với thuê mua: lần đầu không quá 30%, tổng tiền trả trước không quá 50% giá trị hợp đồng; phần còn lại tính thành tiền thuê trả trong thời hạn thỏa thuận. Khoản 5% giữ lại là công cụ bảo vệ thực tế nhất khi chủ đầu tư chậm làm sổ. Đừng đồng ý thanh toán 100% trước khi có sổ. Chủ đầu tư phải dùng tiền đã thu từ người mua để đầu tư xây dựng chính dự án, nhà ở đã bán, đúng mục đích theo hợp đồng, và phải công khai thông tin tiến độ đầu tư xây dựng cho người mua (Điều 23 khoản 4). 5. Bảo lãnh ngân hàng (Điều 26) Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với người mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết. Nghĩa vụ tài chính được bảo lãnh gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước và khoản tiền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng. Cách vận hành: • Ngân hàng gửi chủ đầu tư văn bản cam kết sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả người mua thuộc dự án. Chủ đầu tư phải gửi bản sao văn bản cam kết này cho bạn khi ký hợp đồng. • Khi ký hợp đồng, bạn được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh. Từ chối phải được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký. Cân nhắc kỹ trước khi từ chối để đổi lấy chiết khấu. • Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho bạn trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng, hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận. • Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp và bạn đã nhận được thư bảo lãnh. • Chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính, nếu bạn yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay chủ đầu tư theo thư bảo lãnh. Bảo lãnh không áp dụng với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội. 6. Chuyển nhượng hợp đồng khi muốn bán lại trước khi nhận nhà (Điều 49, 50, 51) Được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi: • Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. • Hợp đồng không có tranh chấp đang được thụ lý, giải quyết, hoặc đã có bản án, quyết định có hiệu lực. • Nhà ở không thuộc diện bị kê biên, thế chấp, trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý. • Có hợp đồng mua bán được xác lập đúng pháp luật. Chuyển nhượng phải thực hiện với toàn bộ hợp đồng. Mua nhiều căn trong một hợp đồng mà muốn chuyển từng căn thì phải sửa hợp đồng hoặc ký phụ lục trước. Điểm có lợi cho người mua: chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng (Điều 51 khoản 2). Nhiều chủ đầu tư vẫn thu phí chuyển nhượng, đó là khoản thu không có căn cứ. Từ 09/02/2026, Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa Nghị định 96/2024: hợp đồng chuyển nhượng lập theo mẫu tại Phụ lục XI, số lượng theo thỏa thuận nhưng không ít hơn 6 bản. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng không áp dụng với nhà ở xã hội. 7. Danh sách kiểm tra trước khi xuống tiền • Văn bản trả lời của Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, và đối chiếu trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. • Biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng với dự án chung cư. • Văn bản cam kết bảo lãnh của ngân hàng. • Giấy tờ về quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng của dự án. • Tình trạng thế chấp dự án và văn bản giải chấp nếu có. • Người ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán phải là chủ đầu tư, không phải sàn môi giới. • Tiền thanh toán chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư ghi trong hợp đồng, không chuyển vào tài khoản cá nhân hay tài khoản sàn. • Đối chiếu lịch thanh toán trong hợp đồng với các mốc 30%, 70%, 95%. Nếu đã lỡ đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện, bạn có quyền yêu cầu hoàn lại tiền và có thể phản ánh đến Sở Xây dựng nơi có dự án để kiểm tra, xử lý hành vi huy động vốn trái quy định.Nguồn: Điều 6, 23, 24, 25, 26, 49, 50, 51, Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15; Điều 3, Luật 43/2024/QH15; Điều 8, Nghị định 96/2024/NĐ-CP; Điều 2, 4, 12, Nghị định 54/2026/NĐ-CP