Xây nhà không phép, sai phép bị phạt bao nhiêu, có bị tháo dỡ không? Nhà nào được miễn giấy phép theo Luật Xây dựng 2025

Từ 01/07/2026, Luật Xây dựng 135/2025/QH15 thay thế Luật Xây dựng 2014. Việc xử phạt vẫn theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Với nhà ở riêng lẻ xây không phép, cá nhân bị phạt 30 đến 40 triệu đồng và có 30 ngày để xin giấy phép; không xin được thì phải tháo dỡ phần vi phạm. 1. Nhà nào được miễn giấy phép xây dựng (Điều 43 khoản 2 điểm g Luật Xây dựng 2025) Nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép khi đủ cả ba điều kiện: dưới 7 tầng; tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2; và không nằm trong các khu vực đã có quy hoạch gồm khu chức năng, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung thành phố hoặc đô thị, khu dân cư nông thôn trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã, hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Quy định miễn phép này áp dụng sớm từ 01/01/2026 (Điều 94 khoản 2). Ngoại thành nhưng thuộc khu vực phát triển đô thị hoặc khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã thì vẫn phải xin phép. Hãy hỏi UBND cấp xã về quy hoạch tại vị trí thửa đất trước khi kết luận được miễn. Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thuộc diện miễn phép không phải gửi thông báo khởi công (Điều 43 khoản 3). Nhà được miễn phép theo luật cũ và đủ điều kiện khởi công trước 01/01/2026 tiếp tục được miễn (Điều 95 khoản 3). 2. Mức phạt (Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP) Mức trong Nghị định là mức cho tổ chức; cá nhân bằng một nửa (Điều 4 khoản 3). • Xây nhà ở riêng lẻ không có giấy phép mà theo quy định phải có: 60 đến 80 triệu đồng với tổ chức, tức 30 đến 40 triệu đồng với cá nhân (khoản 7 điểm a). Trong khu bảo tồn, di tích: 80 đến 100 triệu. • Xây sai nội dung giấy phép xây dựng mới: 30 đến 40 triệu với tổ chức, 15 đến 20 triệu với cá nhân (khoản 6 điểm a). • Sai nội dung giấy phép sửa chữa, cải tạo hoặc giấy phép có thời hạn: 15 đến 20 triệu với tổ chức, 7,5 đến 10 triệu với cá nhân (khoản 4 điểm a). • Xây sai quy hoạch hoặc cơi nới, lấn chiếm: 80 đến 100 triệu với tổ chức (khoản 9, 10). • Tiếp tục thi công sau khi đã bị lập biên bản: 100 đến 120 triệu với tổ chức (khoản 12). Tái phạm: 120 đến 140 triệu (khoản 13). Sai lệch nhỏ so với giấy phép mà không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép thì không bị coi là xây sai phép (khoản 17). Xây trên đất không đúng mục đích sử dụng thì xử phạt theo nghị định về đất đai, không theo Điều 16 (khoản 11). 3. Có bị tháo dỡ không: quy trình 30 ngày để hợp thức hóa (Điều 16 khoản 15, 16; Điều 81 Nghị định 16/2022) Nếu công trình đã xây xong: ngoài phạt tiền, bị buộc phá dỡ công trình hoặc phần công trình vi phạm (khoản 15 điểm c). Nếu đang thi công như trường hợp của bạn, áp dụng Điều 81: • Người có thẩm quyền lập biên bản và yêu cầu dừng thi công. • Trong 30 ngày với nhà ở riêng lẻ (90 ngày với dự án) kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt, bạn phải hoàn thành hồ sơ và được cấp giấy phép xây dựng. Hồ sơ phải kèm chứng từ đã nộp phạt. • Có giấy phép: trong 5 ngày, cơ quan xử phạt kiểm tra hiện trạng; phù hợp giấy phép thì được tiếp tục xây; phần không phù hợp phải tự phá dỡ trong 15 ngày. • Hết 30 ngày không xuất trình được giấy phép: nhận thông báo tự phá dỡ, thực hiện trong 15 ngày, không thực hiện thì bị cưỡng chế. • Tiếp tục thi công trong thời gian chờ giấy phép bị xử phạt theo mức tái phạm (khoản 13). Điều kiện được cấp phép bổ sung là công trình phải đáp ứng Điều 44 Luật Xây dựng 2025: đúng mục đích sử dụng đất (đất ở), phù hợp quy hoạch hoặc quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế bảo đảm an toàn cho công trình và nhà lân cận, phòng cháy chữa cháy. Xây trên đất nông nghiệp thì không thể hợp thức hóa bằng con đường này. Luật Xây dựng 2025 Điều 54 khoản 1 cũng liệt kê công trình không có giấy phép hoặc sai giấy phép, công trình lấn chiếm đất công, sai quy hoạch thuộc diện phá dỡ; không chấp hành thì bị cưỡng chế và chịu toàn bộ chi phí (khoản 2 điểm d). 4. Xin giấy phép ở đâu, bao lâu (Nghị định 217/2026/NĐ-CP) • Thẩm quyền: UBND cấp xã cấp giấy phép cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân (Điều 53 khoản 1). Không còn cấp huyện từ 01/07/2025. • Thời hạn: 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ với nhà ở riêng lẻ; gia hạn hoặc cấp lại 5 ngày làm việc (Điều 54 khoản 1 điểm b). Luật cũ là 15 ngày. • Cách nộp: trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia; chỉ nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua bưu chính khi có sự cố kỹ thuật. • Hồ sơ (Điều 60): đơn theo Mẫu số 01 Phụ lục II; giấy tờ hợp pháp về đất đai; bộ bản vẽ thiết kế gồm mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí, mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt chính, mặt bằng và mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối cấp điện, cấp thoát nước; bản cam kết bảo đảm an toàn với công trình liền kề; kết quả thủ tục phòng cháy chữa cháy nếu có yêu cầu. 5. Thời hiệu xử phạt và thẩm quyền Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng là 2 năm; với nhà ở riêng lẻ tính từ ngày hoàn thành công trình theo hợp đồng thi công hoặc ngày đưa vào sử dụng (Điều 5 Nghị định 16/2022; Luật 88/2025/QH15 sửa Luật Xử lý vi phạm hành chính). Chủ tịch UBND cấp xã hiện thực hiện thẩm quyền xử phạt trước đây của cấp huyện (Điều 3 khoản 3 Luật 88/2025). Mức phạt tối đa lĩnh vực xây dựng là 500 triệu đồng. 6. Việc bạn nên làm ngay • Dừng thi công ngay khi bị lập biên bản. Mỗi ngày xây tiếp là căn cứ phạt mức 100 đến 120 triệu. • Kiểm tra quy hoạch tại UBND xã: nếu vị trí không thuộc khu vực quy hoạch nêu ở mục 1 và nhà dưới 7 tầng, dưới 500 m2 sàn, bạn thuộc diện miễn phép và biên bản không có căn cứ; khiếu nại quyết định xử phạt. • Nếu phải có phép: nộp phạt, thuê đơn vị lập bản vẽ, nộp hồ sơ trực tuyến trong 30 ngày. Phần đã xây vượt so với thiết kế xin phép phải tự tháo dỡ. Lưu ý: Nghị định 16/2022 được ban hành theo Luật Xây dựng 2014 và hiện vẫn còn hiệu lực. Nếu Chính phủ ban hành nghị định xử phạt mới theo Luật Xây dựng 2025, mức phạt có thể thay đổi.Nguồn: Điều 15, 43, 44, 47, 54, 94, 95, Luật Xây dựng 135/2025/QH15; Điều 53, 54, 60, 67, 75, Nghị định 217/2026/NĐ-CP; Điều 4, 5, 16, 81, Nghị định 16/2022/NĐ-CP; Điều 1, 3, Luật 88/2025/QH15