Hàng xóm lấn chiếm đất, tranh chấp ranh giới thì giải quyết thế nào?

Với tranh chấp ranh giới, lấn chiếm đất, pháp luật buộc phải HÒA GIẢI tại UBND cấp xã trước khi đưa ra cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Nguyên tắc nền là không ai được lấn, chiếm, dịch chuyển mốc giới. Căn cứ là Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 và Luật Đất đai 31/2024/QH15. 1) NGUYÊN TẮC VỀ RANH GIỚI VÀ MỐC GIỚI Khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13: "Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung." Khoản 1 Điều 176 Bộ luật Dân sự: "Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình." Việc xây tường, hàng rào lấn sang đất người khác là vi phạm. 2) BẮT BUỘC HÒA GIẢI TẠI UBND CẤP XÃ TRƯỚC Đây là bước không thể bỏ qua với tranh chấp đất đai. Điều 235 Luật Đất đai 31/2024/QH15: "1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở… 2. Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp." Thủ tục hòa giải: Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải; việc hòa giải thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu; kết quả phải lập biên bản có xác nhận hòa giải thành hoặc không thành. Nếu hòa giải THÀNH thì thực hiện theo biên bản; nếu KHÔNG THÀNH thì mới chuyển sang cơ quan có thẩm quyền giải quyết. 3) THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT KHI HÒA GIẢI KHÔNG THÀNH Điều 236 Luật Đất đai 31/2024/QH15 phân định theo việc có hay không có giấy tờ về đất: - Nếu một trong các bên CÓ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật (và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất): do TÒA ÁN giải quyết (khoản 1). - Nếu các bên KHÔNG có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ nêu trên: được LỰA CHỌN một trong hai hình thức (khoản 2): (a) nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền; hoặc (b) khởi kiện tại Tòa án theo pháp luật tố tụng dân sự. Lưu ý về cơ quan hành chính giải quyết: văn bản Luật Đất đai 2024 (bản gốc) ghi thẩm quyền giải quyết của "Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện" đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên sau khi tổ chức chính quyền địa phương hai cấp (bỏ cấp huyện) năm 2025, thẩm quyền hành chính này đã được phân định lại - bạn nên xác nhận cơ quan có thẩm quyền hiện hành tại địa phương trước khi nộp đơn theo con đường hành chính. 4) BẠN NÊN LÀM GÌ 1) Thu thập chứng cứ về ranh giới: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sơ đồ/bản đồ địa chính, mốc giới cũ, ảnh hiện trạng, lời khai người biết ranh giới lâu năm. 2) Thương lượng trực tiếp với hàng xóm; nếu không xong, gửi ĐƠN YÊU CẦU HÒA GIẢI tranh chấp đất đai đến UBND cấp xã nơi có đất. 3) Nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành: chọn con đường phù hợp theo Điều 236 - khởi kiện tại Tòa án (nếu có Giấy chứng nhận/giấy tờ), hoặc yêu cầu cơ quan hành chính/khởi kiện Tòa án (nếu không có giấy tờ). 4) Có thể đề nghị đo đạc, xác định lại ranh giới (trích đo địa chính) để làm căn cứ. 5) Với tranh chấp phức tạp hoặc giá trị lớn, nên tham vấn luật sư đất đai để chuẩn bị hồ sơ chứng cứ và chọn đúng cơ quan giải quyết.Nguồn: Điều 175, 176 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13; Điều 235, 236 Luật Đất đai 31/2024/QH15