Từ 2027, công chứng bất động sản chỉ được làm trong phạm vi tỉnh nơi đặt trụ sở văn phòng công chứng — người mua bán đất khác tỉnh cần biết gì?

Đây là một hiểu lầm cần làm rõ ngay: quy định về PHẠM VI TỈNH áp dụng cho công chứng giao dịch bất động sản không phải là điều hoàn toàn mới — Luật Công chứng 46/2024/QH15 hiện hành đã có quy định này — nhưng Luật sửa đổi, bổ sung (Luật số 04/2026/QH16, hiệu lực từ 01/01/2027) đã VIẾT LẠI TOÀN BỘ Điều 44, mở rộng danh sách các trường hợp NGOẠI LỆ được phép công chứng ngoài phạm vi tỉnh, đồng thời bổ sung một cơ chế mới rất thực tế cho trường hợp hai bên giao dịch ở hai tỉnh khác nhau không thể gặp nhau tại cùng một văn phòng công chứng. Về nguyên tắc chung (không thay đổi): khoản 1 Điều 44 (sửa đổi) tiếp tục khẳng định "Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng CHỈ ĐƯỢC công chứng giao dịch có đối tượng là bất động sản TRONG PHẠM VI TỈNH, THÀNH PHỐ nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở" — tức là nếu bạn mua bán nhà đất ở Đà Nẵng, về nguyên tắc phải công chứng tại một văn phòng/phòng công chứng ĐẶT TRỤ SỞ TẠI ĐÀ NẴNG, không thể mang hồ sơ ra Hà Nội hay TP.HCM công chứng cho tiện. Về các TRƯỜNG HỢP NGOẠI LỆ (không bị giới hạn theo tỉnh) — đây là điểm quan trọng nhất người dân cần biết: vẫn theo khoản 1 Điều 44, các giao dịch sau được công chứng ở BẤT KỲ tổ chức hành nghề công chứng nào, không phụ thuộc vị trí bất động sản: DI CHÚC, VĂN BẢN TỪ CHỐI NHẬN DI SẢN, và VĂN BẢN ỦY QUYỀN liên quan đến việc thực hiện các quyền về bất động sản (cùng với việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này). Nghĩa là nếu bạn đang ở TP.HCM nhưng có đất ở Nghệ An, bạn HOÀN TOÀN CÓ THỂ công chứng di chúc để lại đất đó, hoặc công chứng giấy ủy quyền cho người khác thay mặt bạn thực hiện các quyền liên quan đến đất đó, ngay tại một văn phòng công chứng ở TP.HCM — không cần phải về tận Nghệ An. Về CƠ CHẾ MỚI cho hợp đồng ủy quyền khi hai bên ở hai tỉnh khác nhau (Điều 57 sửa đổi) — đây là thay đổi thực tiễn quan trọng nhất: trước đây, hợp đồng ủy quyền thường yêu cầu cả bên ủy quyền VÀ bên được ủy quyền phải cùng có mặt tại MỘT tổ chức hành nghề công chứng để ký. Luật sửa đổi giải quyết đúng vấn đề nhiều người gặp phải khi hai bên ở xa nhau: Điều 57 (sửa đổi) cho phép BÊN ỦY QUYỀN yêu cầu công chứng viên tại tổ chức mình lựa chọn (ví dụ ở Hà Nội) chứng nhận việc ĐỀ NGHỊ ủy quyền trước; sau đó BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN yêu cầu công chứng viên tại tổ chức mình lựa chọn (ví dụ ở Cần Thơ) chứng nhận TIẾP vào bản gốc để xác nhận việc CHẤP NHẬN ủy quyền — hoàn thành việc công chứng mà HAI BÊN KHÔNG CẦN GẶP NHAU CÙNG MỘT LÚC, CÙNG MỘT NƠI. Văn bản có hiệu lực từ thời điểm công chứng viên bên được ủy quyền ký, đóng dấu hoàn tất (hoặc ký số nếu là văn bản điện tử). Về việc rà soát quy định giao dịch bắt buộc phải công chứng: Điều 3 (sửa đổi) giao Bộ Tư pháp chủ trì rà soát, cập nhật, ĐĂNG TẢI CÔNG KHAI danh mục các giao dịch phải công chứng/chứng thực trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư pháp — trong 1 năm kể từ khi luật có hiệu lực, Chính phủ phải hoàn thành rà soát các quy định về giao dịch phải công chứng tại các văn bản trước đây để bảo đảm thống nhất, giúp người dân dễ tra cứu hơn về việc giao dịch nào của mình có bắt buộc phải công chứng hay không. Một thay đổi khác đáng chú ý: khoản 7a Điều 42 (bổ sung mới) cho phép người yêu cầu công chứng KHÔNG PHẢI nộp lại giấy tờ nếu thông tin đã có sẵn trong cơ sở dữ liệu được công bố — công chứng viên có thể tự khai thác dữ liệu (có thu phí khai thác nếu người dân yêu cầu công chứng viên làm việc này thay mình) thay vì yêu cầu xuất trình bản chính giấy tờ, giúp giảm bớt thủ tục giấy tờ trong tương lai. Người dân nên làm gì: 1) Nếu có nhu cầu công chứng giao dịch chuyển nhượng/mua bán bất động sản, xác định đúng văn phòng/phòng công chứng có TRỤ SỞ TẠI TỈNH, THÀNH PHỐ nơi có bất động sản đó — đây là điều kiện bắt buộc, không thể chọn công chứng ở nơi khác cho tiện đi lại (trừ các ngoại lệ về di chúc/từ chối di sản/ủy quyền nêu trên). 2) Nếu cần lập di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, hoặc giấy ủy quyền liên quan đến bất động sản ở tỉnh khác nơi mình đang sinh sống, có thể công chứng ngay tại địa phương mình đang cư trú, không cần về tận nơi có đất. 3) Nếu cần lập hợp đồng ủy quyền mà bên ủy quyền và bên được ủy quyền ở hai tỉnh khác nhau, không cần cố sắp xếp gặp nhau tại cùng một nơi — có thể mỗi bên công chứng riêng tại văn phòng công chứng gần mình theo cơ chế mới tại Điều 57 (LƯU Ý: quy định này áp dụng từ 01/01/2027, hiện tại vẫn cần tuân theo quy định hiện hành). 4) Từ nay đến 01/01/2027, các quy định về công chứng vẫn áp dụng theo Luật Công chứng 46/2024/QH15 hiện hành — nên hỏi trực tiếp văn phòng công chứng dự định sử dụng để biết chính xác thủ tục có thể áp dụng ngay hay phải chờ đến khi luật mới có hiệu lực. 5) Nên tham vấn văn phòng công chứng hoặc luật sư khi có giao dịch phức tạp liên quan đến bất động sản ở nhiều tỉnh, hoặc các bên ở xa nhau, để được hướng dẫn đúng thủ tục và tận dụng các cơ chế thuận lợi mới khi luật có hiệu lực.Nguồn: Điều 3, Điều 42, Điều 44, Điều 57 Luật Công chứng 46/2024/QH15, được sửa đổi bởi Luật 04/2026/QH16