Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam không? Điều kiện, giới hạn 30% và thời hạn sở hữu 50 năm

Người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua và đứng tên căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, nhưng chỉ trong dự án nhà ở thương mại, với giới hạn số lượng và thời hạn sở hữu tối đa 50 năm. Luật Nhà ở 27/2023/QH15 (hiệu lực 01/08/2024) và Nghị định 95/2024/NĐ-CP là hai văn bản điều chỉnh. 1. Ai được sở hữu và điều kiện (Điều 17, 18 Luật Nhà ở) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam là đối tượng được sở hữu nhà ở (Điều 17 khoản 1 điểm c). Điều kiện: không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự (Điều 18 khoản 3). Giấy tờ chứng minh theo Điều 3 Nghị định 95/2024: hộ chiếu nước ngoài còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh Việt Nam (hoặc giấy tờ tương đương) tại thời điểm ký giao dịch, và cam kết bằng văn bản không thuộc diện ưu đãi, miễn trừ. Không yêu cầu thẻ tạm trú, giấy phép lao động hay thời gian cư trú tối thiểu. 2. Chỉ được mua trong dự án, không mua nhà lẻ từ người Việt (Điều 17 khoản 2) Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở qua ba con đường: • Mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án. • Nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án. • Mua, thuê mua lại từ tổ chức, cá nhân nước ngoài khác đã sở hữu nhà ở trong dự án. Vì vậy bạn không được mua căn hộ đã qua sử dụng từ chủ sở hữu là người Việt Nam, kể cả trong cùng dự án. Bạn có thể mua căn hộ cũ nếu người bán là người nước ngoài đang sở hữu hợp pháp. Dự án phải nằm ngoài khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh; UBND cấp tỉnh công bố danh mục dự án cho phép người nước ngoài sở hữu trên cổng thông tin điện tử của tỉnh (Điều 16 Luật; Điều 4 Nghị định 95/2024). Kiểm tra danh mục này trước khi đặt cọc. 3. Giới hạn số lượng (Điều 19 Luật; Điều 5 Nghị định 95/2024) • Không quá 30% số căn hộ trong một tòa chung cư. Tòa có nhiều đơn nguyên hoặc khối nhà chung khối đế thì tính 30% trên mỗi đơn nguyên, mỗi khối. • Nhà ở riêng lẻ (biệt thự, liền kề): không quá 250 căn trên một khu vực có dân số tương đương một phường, được xác định là 10.000 người theo quy hoạch. Nếu tòa nhà đã hết hạn mức 30%, chủ đầu tư không được bán thêm cho người nước ngoài. Hãy yêu cầu chủ đầu tư xác nhận còn hạn mức trước khi ký. 4. Thời hạn sở hữu 50 năm và gia hạn (Điều 20 khoản 2 Luật; Điều 6 Nghị định 95/2024) Cá nhân nước ngoài sở hữu theo thỏa thuận trong hợp đồng nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận, được gia hạn một lần không quá 50 năm. Thời hạn ghi rõ trên Giấy chứng nhận. Thủ tục gia hạn: trước khi hết hạn tối thiểu 3 tháng, nộp hồ sơ đến UBND cấp tỉnh nơi có nhà; trong 30 ngày UBND xem xét, nếu vẫn đủ điều kiện thì có văn bản chấp thuận; trong 15 ngày kể từ khi nhận văn bản, bạn nộp hồ sơ đăng ký biến động để ghi thời hạn mới. Người bị buộc xuất cảnh hoặc trục xuất không được gia hạn. Hết thời hạn mà không bán hoặc tặng cho người thuộc diện được sở hữu, nhà ở thuộc tài sản công (Điều 20 khoản 2 điểm đ). Trước khi hết hạn, bạn có thể bán hoặc tặng cho bất kỳ ai thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, kể cả người Việt Nam; khi bán cho người Việt, người mua được sở hữu ổn định lâu dài. 5. Kết hôn với người Việt Nam Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu như công dân Việt Nam: sở hữu ổn định lâu dài, không giới hạn trong dự án, không tính vào hạn mức 30% (Điều 20 khoản 2 điểm c). Kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh thì có quyền như người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 6. Quyền của chủ sở hữu và vấn đề đất Người nước ngoài có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam: bán, cho thuê, tặng cho, thế chấp, để thừa kế, trong phạm vi số lượng và thời hạn nêu trên (Điều 20 khoản 2). Nếu được tặng cho hoặc thừa kế nhà ngoài dự án, vượt hạn mức, hoặc trong khu vực quốc phòng an ninh thì chỉ được hưởng giá trị, tức phải bán và nhận tiền. Về đất: Luật Đất đai 31/2024/QH15 Điều 4 không liệt kê cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất, nên người nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất riêng lẻ. Quyền với căn hộ hoặc nhà trong dự án gắn với quyền sử dụng đất chung của dự án theo Giấy chứng nhận. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh thì rộng hơn: được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (Điều 44 khoản 1 Luật Đất đai). 7. Các bước cho bạn • Kiểm tra dự án có trong danh mục cho phép người nước ngoài sở hữu do UBND TP.HCM công bố, và còn hạn mức 30%. • Ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư (hoặc với chủ sở hữu nước ngoài nếu mua lại), kèm hộ chiếu có dấu nhập cảnh và cam kết không thuộc diện miễn trừ. • Chủ đầu tư hoặc bạn nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai; thời hạn sở hữu 50 năm được ghi trên Giấy chứng nhận. • Ghi lịch gia hạn trước hạn ít nhất 3 tháng, hoặc kế hoạch chuyển nhượng trước khi hết hạn.Nguồn: Điều 8, 16, 17, 18, 19, 20, Luật Nhà ở 27/2023/QH15; Điều 3, 4, 5, 6, Nghị định 95/2024/NĐ-CP; Điều 4, 44, Luật Đất đai 31/2024/QH15; Điều 2, Luật 43/2024/QH15