Phí bảo trì 2% chung cư: ai giữ, bàn giao thế nào, chủ đầu tư không trả thì làm sao?

Chủ đầu tư phải bàn giao toàn bộ kinh phí bảo trì kèm lãi phát sinh trong vòng 30 ngày kể từ khi ban quản trị có văn bản đề nghị, không có cơ sở nào để trả dần. Chỗ để xe máy thuộc sở hữu chung của cư dân. Phí dịch vụ phải do hội nghị nhà chung cư quyết định. 1. Phí bảo trì 2%: ai nộp, nộp bao nhiêu (Điều 152 Luật Nhà ở 27/2023/QH15) • Người mua, thuê mua căn hộ nộp 2% giá trị căn hộ. Khoản này tính riêng với tiền mua căn hộ và phải ghi rõ trong hợp đồng. • Phần diện tích chủ đầu tư giữ lại không bán, hoặc chưa bán tính tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, thì chính chủ đầu tư phải nộp 2% cho phần đó, tính theo giá bán căn hộ cao nhất của chung cư tại thời điểm bàn giao. • Hợp đồng ký trước 01/07/2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì thì các chủ sở hữu họp hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp. • Hợp đồng ký từ 01/07/2006 đến trước ngày Luật có hiệu lực mà không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản này. 2. Tiền phải nằm ở tài khoản riêng ngay từ đầu (Điều 153 khoản 1) Trước khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà chung cư để nhận kinh phí bảo trì. Trong 5 ngày làm việc kể từ ngày mở tài khoản, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Chủ đầu tư không được yêu cầu ngân hàng trích kinh phí này dùng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho ban quản trị. Người mua phải nộp kinh phí bảo trì trước khi nhận bàn giao căn hộ; không nộp thì không được bàn giao căn hộ. Nếu chủ đầu tư vẫn bàn giao thì chính chủ đầu tư phải nộp khoản này cho căn hộ đó. 3. Bàn giao trong 30 ngày, kèm lãi (Điều 153 khoản 2) • Sau khi có quyết định công nhận ban quản trị, ban quản trị mở tài khoản và gửi văn bản đề nghị chủ đầu tư bàn giao. • Trong 30 ngày kể từ ngày có văn bản đề nghị, hai bên phải thống nhất quyết toán số liệu kinh phí bảo trì. • Chủ đầu tư chuyển kinh phí và lãi phát sinh sang tài khoản do ban quản trị lập. • Sau khi bàn giao xong, chủ đầu tư đóng tài khoản đã lập và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Luật không cho phép bàn giao từng phần theo thỏa thuận riêng. Việc chủ đầu tư nói sẽ trả dần không có căn cứ pháp lý. 4. Cưỡng chế khi chủ đầu tư không bàn giao (Điều 154; Điều 87 đến 91 Nghị định 95/2024/NĐ-CP) Luật quy định ban quản trị gửi văn bản đề nghị UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư; cơ quan này trong 15 ngày phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao; sau 10 ngày kể từ văn bản đó mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao thì ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thu hồi. Nghị định 95/2024 quy định chi tiết: ngân hàng đang giữ tài khoản phải chuyển tiền trong 15 ngày kể từ khi nhận quyết định cưỡng chế; nếu tài khoản không còn đủ thì cưỡng chế kê biên, bán đấu giá tài sản của chủ đầu tư để thu hồi, phần chênh lệch trả lại chủ đầu tư trong 30 ngày. Nếu phát hiện chủ đầu tư có dấu hiệu tội phạm thì cơ quan cưỡng chế kiến nghị bằng văn bản kèm chứng cứ cho cơ quan điều tra. Lưu ý thực tế: văn bản gốc ghi thẩm quyền thuộc UBND cấp huyện, nhưng cấp huyện đã không còn từ 01/07/2025. Ban quản trị nên gửi văn bản đến UBND cấp xã nơi có nhà chung cư và đồng thời gửi Sở Xây dựng để được hướng dẫn đúng cơ quan tiếp nhận hiện nay. 5. Mức phạt với chủ đầu tư (Nghị định 16/2022/NĐ-CP) • Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì và lãi suất tiền gửi: 160 đến 200 triệu đồng, kèm buộc bàn giao (Điều 67 khoản 2 điểm e và khoản 5 điểm m). • Không đóng hoặc đóng không đầy đủ kinh phí bảo trì với phần diện tích chủ đầu tư giữ lại: 260 đến 300 triệu đồng, kèm buộc đóng đủ (Điều 67 khoản 4 điểm c). • Không mở tài khoản hoặc mở tài khoản kinh phí bảo trì không đúng quy định: 80 đến 100 triệu đồng (Điều 67 khoản 1). • Không lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu: 200 đến 260 triệu đồng (Điều 67 khoản 3). • Sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định: 260 đến 300 triệu đồng (Điều 67 khoản 4 điểm đ). Ban quản trị cũng bị phạt 100 đến 120 triệu đồng nếu quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định hoặc tự quyết định mức giá dịch vụ mà không thông qua hội nghị nhà chung cư (Điều 69). Thời hiệu xử phạt trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà là 2 năm. 6. Kinh phí bảo trì dùng vào việc gì (Điều 155) Chỉ được dùng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung theo kế hoạch bảo trì đã được hội nghị nhà chung cư thông qua. Ban quản trị không được dùng kinh phí bảo trì vào mục đích quản lý vận hành hay mục đích khác. Dùng hết thì các chủ sở hữu đóng thêm khi thực hiện bảo trì theo kế hoạch. Nếu chung cư phải phá dỡ mà kinh phí chưa dùng hết thì dùng hỗ trợ tái định cư hoặc chuyển vào quỹ bảo trì của nhà chung cư mới. 7. Chỗ để xe thuộc về ai (Điều 144 khoản 2) • Chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, ba bánh, xe cho người khuyết tật phục vụ cư dân: thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Chủ đầu tư không được coi là tài sản riêng để kinh doanh. • Chỗ để ô tô: người mua căn hộ quyết định mua hoặc thuê. Không mua, không thuê thì thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư, và chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để ô tô vào giá bán căn hộ, đồng thời phải công khai chi phí này. Việc bố trí chỗ để ô tô phải ưu tiên cho chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó mới dành chỗ để xe công cộng. • Giá dịch vụ trông giữ xe thực hiện theo pháp luật về giá. Chủ đầu tư bán hoặc cho thuê chỗ để xe ô tô không đúng quy định bị phạt 160 đến 200 triệu đồng (Điều 67 khoản 2 điểm h Nghị định 16/2022). 8. Phần sở hữu chung gồm những gì (Điều 142) Ngoài phần diện tích còn lại ngoài các căn hộ, sở hữu chung còn gồm: nhà sinh hoạt cộng đồng; khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật; hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy chữa cháy; hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với chung cư; và sân chung, vườn hoa, công viên, các công trình công cộng xác định trong dự án đã phê duyệt. Phần sở hữu riêng gồm diện tích trong căn hộ kể cả ban công, lô gia gắn liền căn hộ, và hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng. Hợp đồng không ghi rõ thì xác định theo Điều 142. 9. Ban quản trị và hội nghị nhà chung cư (Điều 145, 146, 147, 148) • Chung cư nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên bắt buộc thành lập ban quản trị. Chung cư một chủ sở hữu hoặc dưới 20 căn hộ thì tự quyết định có thành lập hay không. • Ban quản trị chung cư nhiều chủ sở hữu có con dấu và tài khoản để hoạt động. • Hội nghị nhà chung cư quyết định: bầu, miễn nhiệm, bãi nhiệm thành viên ban quản trị; thông qua nội quy; thông qua quy chế hoạt động, quy chế thu chi tài chính, mức thù lao thành viên ban quản trị; thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành và việc sử dụng kinh phí bảo trì; thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung. Quyết định theo nguyên tắc đa số bằng biểu quyết hoặc bỏ phiếu, lập thành biên bản có chữ ký chủ trì và thư ký. • Ban quản trị chấm dứt hoạt động mà chưa công nhận ban quản trị mới thì UBND cấp xã nơi có nhà chung cư thực hiện trách nhiệm của ban quản trị (Điều 148 khoản 5). Điều kiện tổ chức hội nghị và tỷ lệ tham dự thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, đã được sửa đổi bởi Thông tư 09/2025/TT-BXD. Hãy tra bản Quy chế đang có hiệu lực thay vì dùng con số của quy chế cũ. 10. Giá dịch vụ quản lý vận hành (Điều 151) Không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao ban quản trị. Tính bằng tiền Việt Nam trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ. Chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì áp dụng mức thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Đã tổ chức hội nghị thì giá do đơn vị quản lý vận hành và hội nghị nhà chung cư thỏa thuận, thống nhất quyết định. UBND cấp tỉnh ban hành khung giá làm cơ sở tham khảo và áp dụng khi các bên không thỏa thuận được. Từ 09/02/2026, Nghị định 54/2026/NĐ-CP bổ sung Điều 86a vào Nghị định 95/2024: khi không thỏa thuận được giá, đơn vị quản lý vận hành được tạm thu theo mức phí đang thu của năm liền kề trước đó hoặc mức khác, nhưng không vượt khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành, cho đến khi các bên thỏa thuận được. Việc chủ đầu tư tự tăng phí dịch vụ khi chung cư đã có ban quản trị và hội nghị nhà chung cư là trái Điều 151 khoản 3. 11. Các bước cư dân nên làm • Ban quản trị mở tài khoản, gửi văn bản đề nghị bàn giao kinh phí bảo trì, ghi rõ mốc 30 ngày theo Điều 153 khoản 2. • Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp sao kê tài khoản kinh phí bảo trì và biên bản quyết toán số liệu. • Quá hạn thì gửi văn bản đề nghị cưỡng chế đến UBND cấp xã nơi có nhà chung cư, đồng gửi Sở Xây dựng, kèm đề nghị xử phạt theo Điều 67 Nghị định 16/2022. • Tổ chức hội nghị nhà chung cư để thông qua quy chế thu chi tài chính, kế hoạch bảo trì và mức giá dịch vụ; mọi khoản thu ngoài quyết định của hội nghị đều thiếu căn cứ. • Yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhà chung cư; không bàn giao hoặc bàn giao chậm cũng bị phạt 260 đến 300 triệu đồng.Nguồn: Điều 58, 59, 60, 142, 144, 145, 146, 147, 148, 151, 152, 153, 154, 155, Luật Nhà ở 27/2023/QH15; Điều 59, 87, 88, 91, 94, Nghị định 95/2024/NĐ-CP; Điều 24, Nghị định 54/2026/NĐ-CP; Điều 5, 67, 68, 69, Nghị định 16/2022/NĐ-CP; Thông tư 05/2024/TT-BXD