Phòng cháy chữa cháy với nhà ở, nhà trọ và nhà bán hàng: phải làm gì và bị phạt bao nhiêu nếu thiếu?

Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 55/2024/QH15 có hiệu lực từ 01/07/2025 thay Luật Phòng cháy và chữa cháy 27/2001/QH10. Nhà bạn vừa là nhà ở kết hợp kinh doanh, vừa cho thuê, nên chịu đồng thời nhiều nhóm nghĩa vụ. Mức phạt nặng nhất trong lĩnh vực này là 50 triệu đồng với cá nhân. Lưu ý về văn bản: nghị định hướng dẫn là 105/2025/NĐ-CP, thay Nghị định 136/2020/NĐ-CP. Nghị định xử phạt riêng cho lĩnh vực phòng cháy chữa cháy là 106/2025/NĐ-CP, đã bãi bỏ phần phòng cháy chữa cháy của Nghị định 144/2021/NĐ-CP, và được sửa đổi bởi Nghị định 69/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 20/04/2026. 1. Điều kiện an toàn với mọi nhà ở (Điều 20) Về phòng cháy: • Lắp đặt, sử dụng thiết bị điện bảo đảm điều kiện an toàn về phòng cháy. • Bố trí bếp đun nấu, nơi thờ cúng, đốt vàng mã bảo đảm an toàn; không để vật, chất dễ cháy, nổ gần nguồn lửa, nguồn nhiệt. Về chữa cháy và thoát nạn: • Có phương tiện phòng cháy, chữa cháy phù hợp với khả năng, điều kiện thực tế để sẵn sàng chữa cháy, thoát nạn. • Bố trí, duy trì lối thoát nạn, lối ra khẩn cấp hoặc lối đi bảo đảm việc thoát nạn. Nhà ở tại thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực không bảo đảm hạ tầng giao thông hoặc nguồn nước phục vụ chữa cháy còn phải trang bị bình chữa cháy và thiết bị truyền tin báo cháy kết nối với cơ sở dữ liệu, theo lộ trình Chính phủ quy định (Điều 20 khoản 5). 2. Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh (Điều 21) Ngoài các điều kiện của Điều 20, tầng 1 làm tạp hóa của bạn còn phải: • Có biển cấm, biển báo, biển chỉ dẫn theo quy định. • Khu vực kinh doanh hàng hóa có nguy cơ cháy, nổ phải có giải pháp ngăn cách hoặc ngăn cháy với khu vực để ở. Nếu kinh doanh hàng hóa nguy hiểm về cháy, nổ (gas, xăng dầu, hóa chất, cồn) thì nặng hơn: không được bố trí chỗ ngủ trong khu vực sản xuất, kinh doanh; phải có phương tiện báo cháy, giải pháp thông gió, thiết bị phát hiện rò rỉ chất khí nguy hiểm; và khu vực kinh doanh phải được ngăn cháy với lối thoát nạn của khu vực để ở. 3. Nhà của bạn có phải là "cơ sở" không Đây là câu hỏi quyết định mức độ nghĩa vụ. Luật định nghĩa cơ sở thuộc diện quản lý về phòng cháy chữa cháy là nhà, công trình, địa điểm dùng để ở, sản xuất, kinh doanh, thương mại, làm việc hoặc mục đích khác, thuộc danh mục do Chính phủ quy định (Điều 2 khoản 7). Danh mục nằm tại Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Nếu nhà bạn thuộc danh mục đó, bạn là người đứng đầu cơ sở (Điều 2 khoản 11 xác định chủ hộ gia đình trực tiếp sử dụng nhà ở chính là người đứng đầu cơ sở trong trường hợp này), và phải đáp ứng Điều 23: có nội quy phòng cháy chữa cháy; trang bị phương tiện, hệ thống phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ; trang bị thiết bị truyền tin báo cháy kết nối cơ sở dữ liệu theo lộ trình; có phương án chữa cháy, cứu nạn cứu hộ; thành lập lực lượng phòng cháy chữa cháy cơ sở hoặc phân công người thực hiện nhiệm vụ. Kèm theo là các trách nhiệm tại Điều 8 khoản 3 gồm tuyên truyền, kiểm tra đôn đốc, tổ chức thực tập phương án, lập và quản lý hồ sơ phòng cháy chữa cháy. Nếu không thuộc danh mục, bạn chỉ chịu nghĩa vụ của chủ hộ gia đình tại Điều 8 khoản 6: thực hiện Điều 20 và Điều 21; nhắc nhở thành viên gia đình; thường xuyên tự kiểm tra, phát hiện và khắc phục kịp thời nguy cơ gây cháy nổ. Hãy hỏi trực tiếp Công an cấp xã xem nhà bạn có trong danh mục Phụ lục I hay không, vì hai nhóm nghĩa vụ chênh nhau rất xa. Đừng suy đoán theo số tầng hay số phòng. 4. Người thuê trọ có trách nhiệm gì (Điều 8 khoản 8) • Người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ có trách nhiệm tuyên truyền, đôn đốc, nhắc nhở người thuê thực hiện pháp luật về phòng cháy chữa cháy. • Người thuê có trách nhiệm như chủ hộ gia đình nêu tại khoản 6, trừ khi có thỏa thuận khác với bên cho thuê. • Thuê nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh thì người thuê còn phải bảo đảm điều kiện an toàn theo Điều 21. Từ 20/04/2026, Nghị định 69/2026/NĐ-CP bổ sung rõ vào Nghị định 106/2025 rằng tổ chức, cá nhân thuê, mượn, ở nhờ nhà ở bị xử phạt tương ứng với trách nhiệm của chính họ. Nghĩa là người thuê cũng có thể bị phạt trực tiếp, không phải mọi lỗi đều đổ lên chủ nhà. Nên đưa nội dung phòng cháy chữa cháy vào hợp đồng thuê: cấm câu mắc điện tùy tiện, cấm sạc xe điện qua đêm ở lối thoát nạn, cấm khóa cửa chắn lối thoát, và ghi rõ ai chịu trách nhiệm phần nào. 5. Nhà nhiều tầng nhiều căn hộ cho thuê (Điều 57 Luật Nhà ở 27/2023/QH15) Ngưỡng cần nhớ: • Nhà từ 2 tầng trở lên mà mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán hoặc cho thuê mua, hoặc nhà từ 2 tầng trở lên có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê: phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. • Nhà từ 2 tầng trở lên, dưới 20 căn hộ, chỉ để cho thuê: phải đáp ứng yêu cầu xây dựng theo quy định của Bộ Xây dựng; đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy theo pháp luật phòng cháy chữa cháy; và đáp ứng điều kiện do UBND cấp tỉnh quy định về đường giao thông để phương tiện chữa cháy tiếp cận. Với 8 phòng cho thuê, bạn thuộc nhóm thứ hai. Điều kiện về đường cho xe chữa cháy do UBND cấp tỉnh quy định, nên phải tra quyết định của tỉnh, thành phố nơi có nhà. 6. Các hành vi bị nghiêm cấm (Điều 14) Đáng chú ý nhất với nhà trọ là khoản 10: chiếm đoạt, hủy hoại, cố ý làm hư hỏng phương tiện phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ; tự ý thay đổi, di chuyển, che khuất phương tiện, biển báo, biển chỉ dẫn đã trang bị; cản trở lối thoát nạn; làm mất tác dụng của lối thoát nạn, đường thoát nạn, ngăn cháy lan. Khoản 11 cấm lấn chiếm, bố trí vật cản gây cản trở hoạt động của phương tiện chữa cháy cơ giới. Khoản 8 cấm chuyển đổi, bổ sung công năng sử dụng công trình không bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy, tức là tự ý biến nhà ở thành nhà trọ mà không đáp ứng điều kiện. 7. Mức phạt (Nghị định 106/2025/NĐ-CP) Mức phạt tối đa trong lĩnh vực này với cá nhân là 50 triệu đồng, tổ chức gấp đôi. Quan trọng với bạn: hộ gia đình, hộ kinh doanh, cộng đồng dân cư bị áp dụng mức phạt của cá nhân, không phải mức tổ chức (Điều 4). Phương tiện chữa cháy (Điều 20): • Trang bị phương tiện chữa cháy thông dụng, dụng cụ phá dỡ thô sơ không bảo đảm quy định: 1 đến 2 triệu đồng. • Không trang bị, lắp đặt phương tiện chữa cháy thông dụng, dụng cụ phá dỡ thô sơ: 3 đến 5 triệu đồng. • Trang bị đèn, phương tiện chiếu sáng sự cố, chỉ dẫn thoát nạn không bảo đảm: 5 đến 7 triệu đồng. • Không trang bị đèn, phương tiện chiếu sáng sự cố, chỉ dẫn thoát nạn: 10 đến 15 triệu đồng. • Lắp đặt thiết bị thuộc hệ thống báo cháy hoặc chữa cháy không bảo đảm: 30 đến 40 triệu đồng. • Không trang bị, lắp đặt hệ thống báo cháy hoặc hệ thống chữa cháy: 40 đến 50 triệu đồng, kèm đình chỉ hoạt động từ 3 đến 6 tháng. Phạt gấp đôi với một số hành vi nếu để xảy ra cháy mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự. Thoát nạn (Điều 24): • Lắp gương trên đường thoát nạn; cửa đi trên lối ra thoát nạn không mở theo chiều thoát nạn: 1 đến 3 triệu đồng. • Để vật tư, hàng hóa, xe, vật dụng cản trở lối thoát nạn hoặc đường thoát nạn: 5 đến 10 triệu đồng. • Không duy trì hoặc không có đủ lối thoát nạn, đường thoát nạn của gian phòng, khu vực: 20 đến 30 triệu đồng. • Không duy trì hoặc không có đủ lối thoát nạn, đường thoát nạn của nhà, công trình: 40 đến 50 triệu đồng. Ngăn cháy (Điều 25, bản sửa bởi Nghị định 69/2026): • Không duy trì vật liệu, cửa, vách, màn, rèm ngăn cháy hoặc vật liệu chống cháy đã trang bị: 5 đến 7 triệu đồng. • Không duy trì khoảng cách phòng cháy chữa cháy giữa nhà, công trình: 20 đến 25 triệu đồng. • Không trang bị, lắp đặt vật liệu, cửa, vách, màn, rèm ngăn cháy hoặc vật liệu chống cháy: 30 đến 40 triệu đồng. Nguồn lửa, nguồn nhiệt (Điều 11): • Dùng nguồn lửa, nguồn nhiệt, thiết bị sinh lửa sinh nhiệt không bảo đảm khoảng cách phòng cháy chữa cháy: 5 đến 10 triệu đồng. • Dùng nguồn lửa, nguồn nhiệt ở khu vực có quy định cấm; hàn, cắt kim loại mà không có biện pháp phòng cháy chữa cháy: 20 đến 25 triệu đồng. Gấp đôi nếu để xảy ra cháy. Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (Điều 17): không mua với cơ sở có nguy hiểm về cháy nổ thuộc nhóm 2 bị phạt 30 đến 40 triệu đồng; nhóm 1 bị phạt 40 đến 50 triệu đồng. Danh mục cơ sở phải mua nằm tại Phụ lục VII Nghị định 105/2025. Một thay đổi cần biết: mức phạt riêng cho hành vi khóa cửa trên lối thoát nạn tại Điều 24 khoản 3 đã bị Nghị định 69/2026 bãi bỏ từ 20/04/2026. Nhưng hành vi cản trở lối thoát nạn, làm mất tác dụng của lối thoát nạn vẫn bị nghiêm cấm theo Điều 14 khoản 10 của Luật, và vẫn bị xử lý theo các khoản khác của Điều 24. Đừng hiểu nhầm là được phép khóa lối thoát. Thẩm quyền xử phạt gần dân nhất: Chủ tịch UBND cấp xã và Trưởng Công an cấp xã đều được phạt đến 25 triệu đồng và đình chỉ hoạt động có thời hạn (Nghị định 69/2026). 8. Hai mốc thời hạn cần nhớ (Nghị định 105/2025) • Cơ sở thuộc danh sách UBND cấp tỉnh công bố là không bảo đảm yêu cầu phòng cháy chữa cháy và không có khả năng khắc phục theo tiêu chuẩn tại thời điểm đưa vào hoạt động: phải hoàn thành khắc phục chậm nhất ngày 01/07/2028; không thể áp dụng giải pháp kỹ thuật tương ứng thì sau mốc đó phải chuyển đổi công năng (Điều 43). • Cơ sở thuộc Phụ lục I phải hoàn thành trang bị và kết nối thiết bị truyền tin báo cháy chậm nhất ngày 01/07/2027 (Điều 27, khớp Điều 54 khoản 4 của Luật). 9. Việc bạn nên làm ngay • Hỏi Công an cấp xã: nhà bạn có thuộc danh mục cơ sở tại Phụ lục I Nghị định 105/2025 không, và tỉnh quy định thế nào về đường cho xe chữa cháy. • Rà lối thoát nạn: bảo đảm có lối thoát thứ hai hoặc lối ra khẩn cấp, không khóa, không để hàng hóa, xe máy chắn lối; cửa trên lối ra mở theo chiều thoát nạn. • Ngăn cháy giữa tầng 1 kinh doanh và khu ở phía trên; không để hàng dễ cháy sát cầu thang. • Trang bị bình chữa cháy trên mỗi tầng, đèn chiếu sáng sự cố và biển chỉ dẫn thoát nạn. • Kiểm tra toàn bộ hệ thống điện, tách riêng aptomat từng phòng, quy định khu vực sạc xe điện tách khỏi lối thoát nạn. • Đưa các cam kết phòng cháy chữa cháy vào hợp đồng thuê phòng và phổ biến cho người thuê.Nguồn: Điều 2, 8, 14, 20, 21, 23, 48, 54, Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 55/2024/QH15; Điều 2, 27, 35, 43, 45, Nghị định 105/2025/NĐ-CP; Điều 4, 11, 17, 20, 24, 25, 39, Nghị định 106/2025/NĐ-CP; Nghị định 69/2026/NĐ-CP; Điều 57, Luật Nhà ở 27/2023/QH15