Ví dụ thực tế — Trang 59

Hướng khởi kiện được tư vấn là đúng về nguyên tắc — chủ sở hữu có quyền đòi lại phần đất bị chiếm hữu vượt quá diện tích đã chuyển nhượng — nhưng gia đình cần lường trước một điểm phức tạp: việc hợp đồng công chứng ghi giá thấp hơn thực tế ("hai giá") có thể gây khó khăn khi chứng minh diện tích/giá trị thực sự đã thỏa thuận trước tòa, nên cần chuẩn bị chứng cứ kỹ hơn bình thường. Về căn cứ pháp lý cho việc đòi lại phần đất thừa: khoản 1 Điều 166 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 quy định: "Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật." Nếu kết quả đo đạc lại xác nhận nhà anh A đang thực tế sử dụng/chiếm hữu diện tích đất LỚN HƠN gần 3m² so với diện tích đã ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng (tức là phần đất đó CHƯA từng được chuyển nhượng hợp pháp, không có căn cứ pháp luật để anh A chiếm giữ), thì gia đình bạn — với tư cách vẫn là chủ sở hữu hợp pháp của phần đất thừa đó (chưa hề chuyển nhượng) — có quyền khởi kiện đòi lại theo đúng quy định này. Về vướng mắc từ việc "hai giá" (giá cọc 2 tỷ khác giá hợp đồng công chứng 700 triệu): đây LÀ MỘT THỰC TẾ khá phổ biến ở Việt Nam nhằm giảm nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân/lệ phí trước bạ, nhưng lại tạo ra RỦI RO PHÁP LÝ đáng kể trong tình huống tranh chấp như của gia đình bạn: (1) hợp đồng công chứng (700 triệu) mới là văn bản có giá trị pháp lý chính thức được đăng ký, được cơ quan nhà nước công nhận — về nguyên tắc, tòa án sẽ căn cứ chủ yếu vào nội dung hợp đồng đã công chứng để xác định diện tích, ranh giới đã chuyển nhượng, chứ không phải hợp đồng đặt cọc (dù đây vẫn là chứng cứ có giá trị bổ trợ); (2) việc kê khai giá thấp hơn thực tế trong hợp đồng công chứng, nếu bị phát hiện, có thể liên quan đến vấn đề trốn thuế — đây không phải là trọng tâm của vụ kiện đòi đất, nhưng gia đình cần lưu ý để tránh rủi ro phát sinh ngoài ý muốn nếu bên kia phản tố hoặc sự việc được cơ quan thuế chú ý. Về nội dung khởi kiện: yêu cầu khởi kiện nên tập trung vào DIỆN TÍCH ĐẤT ghi trong hợp đồng chuyển nhượng ĐÃ CÔNG CHỨNG (700 triệu, với diện tích cụ thể ghi trong hợp đồng và trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước và sau khi tách/sang tên), đối chiếu với kết quả đo đạc thực tế hiện trạng. Đây là căn cứ vững chắc, khách quan (dựa trên số liệu đo đạc chính thức), không phụ thuộc vào việc chứng minh giá trị 2 tỷ hay 700 triệu — tức là vụ kiện đòi đất thừa có thể tách biệt hoàn toàn khỏi vấn đề "hai giá," miễn là gia đình tập trung chứng minh đúng phần diện tích chênh lệch giữa hợp đồng công chứng và thực tế sử dụng. Về thẩm quyền và trình tự: theo Luật Đất đai 31/2024/QH15, tranh chấp đất đai đã qua hòa giải tại UBND cấp xã không thành (đúng như gia đình đã thực hiện) là điều kiện để có quyền khởi kiện ra Tòa án. Với vụ việc dân sự về đòi lại tài sản (đất), thẩm quyền giải quyết sơ thẩm nay thuộc Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất tranh chấp (theo mô hình tổ chức tòa án 2 cấp áp dụng từ 01/07/2025, thay thế Tòa án cấp huyện trước đây). Gia đình nên làm gì: 1) Thu thập đầy đủ chứng cứ về diện tích: bản đo đạc địa chính mới nhất (có xác nhận của cơ quan chuyên môn), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc (trước khi chuyển nhượng) ghi rõ diện tích và sơ đồ thửa đất, hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, biên bản hòa giải không thành tại UBND — đây là bộ hồ sơ cốt lõi để nộp kèm đơn khởi kiện. 2) Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất, yêu cầu buộc nhà anh A trả lại phần diện tích đất thừa gần 3m² (nằm ngoài phạm vi diện tích đã ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng), có thể kèm yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc chiếm giữ gây thiệt hại cụ thể cho gia đình. 3) Chuẩn bị tinh thần rằng phía bị kiện có thể viện dẫn hợp đồng đặt cọc (2 tỷ) để lập luận về ranh giới, giá trị thực tế đã thỏa thuận — nên chủ động có sẵn lời giải thích nhất quán, trung thực về lý do có sự chênh lệch giá giữa hai văn bản, tránh để tòa nghi ngờ về tính minh bạch của cả hai bên trong giao dịch. 4) Nên tham vấn luật sư để được hỗ trợ soạn đơn khởi kiện đúng quy định, đánh giá kỹ hồ sơ đo đạc và khả năng chứng minh diện tích tranh chấp trước khi nộp đơn, đảm bảo lập luận tập trung đúng vào phần diện tích chênh lệch theo hợp đồng công chứng.Nguồn: Điều 166 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13; Luật Đất đai 31/2024/QH15 về hòa giải, giải quyết tranh chấp đất đai

Đây là một tình huống có HAI HƯỚNG lập luận khác nhau, và may mắn cho bạn là có ít nhất một điểm bất thường trong cách thu cọc có thể giúp bạn đòi lại toàn bộ số tiền — nhưng cần hiểu rõ cả hai hướng để biết mình đang ở vị thế nào. Hướng thứ nhất (bất lợi cho bạn, nếu xét đơn thuần theo Bộ luật Dân sự): khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 định nghĩa đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng." Về mặt hình thức, pháp luật dân sự KHÔNG bắt buộc thỏa thuận đặt cọc phải được lập thành văn bản riêng mới có hiệu lực — một giao dịch dân sự có thể được xác lập bằng lời nói hoặc bằng HÀNH VI CỤ THỂ (theo nguyên tắc chung về hình thức giao dịch dân sự). Việc bạn chuyển khoản với nội dung ghi rõ "đặt cọc căn hộ xxx dự án xxx" là một hành vi thể hiện RÕ RÀNG ý chí đặt cọc, có thể được xem là đã hình thành một thỏa thuận đặt cọc dù chưa có hợp đồng viết riêng. Nếu theo hướng này, khoản 2 Điều 328 quy định: "nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc" — tức là bạn có nguy cơ MẤT toàn bộ 100 triệu nếu chỉ vì gia đình đổi ý về tài chính. Hướng thứ hai (có lợi cho bạn, và đây là điểm quan trọng nhất cần khai thác): kiểm tra lại đối tượng bạn đã chuyển tiền — bạn ghi là chuyển cho "CÔNG TY ĐẠI LÝ," không phải trực tiếp cho chủ đầu tư dự án. Điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 quy định RÕ: chủ đầu tư dự án bất động sản "KHÔNG được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng... hình thành trong tương lai." Nếu công ty đại lý mà bạn chuyển tiền không phải là chủ đầu tư và không có ủy quyền hợp pháp để nhận cọc thay chủ đầu tư (điều luật cấm việc ủy quyền này), thì việc thu cọc này có dấu hiệu KHÔNG ĐÚNG THẨM QUYỀN theo luật — đây là căn cứ để bạn lập luận giao dịch đặt cọc không hợp lệ ngay từ đầu và yêu cầu hoàn trả toàn bộ. Thêm một điểm quan trọng khác: khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 quy định: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán... từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. THỎA THUẬN ĐẶT CỌC PHẢI GHI RÕ GIÁ BÁN, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng." Với căn hộ bạn đặt cọc, cần xác minh: (a) dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (đã có giấy phép, đã hoàn thành móng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, đã có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở xác nhận đủ điều kiện...) tại thời điểm bạn đặt cọc hay chưa; (b) 100 triệu có vượt quá 5% giá bán căn hộ hay không; (c) quan trọng nhất — vì bạn CHƯA KÝ bất kỳ văn bản thỏa thuận đặt cọc nào, nên KHÔNG CÓ văn bản nào "ghi rõ giá bán" như luật yêu cầu — đây là một vi phạm rõ ràng về điều kiện thu cọc hợp pháp. Nếu việc thu cọc vi phạm MỘT TRONG các điều kiện trên (thu qua đại lý không có ủy quyền hợp lệ, thu khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, hoặc không có thỏa thuận ghi rõ giá bán), bạn có căn cứ mạnh để yêu cầu hoàn trả toàn bộ 100 triệu đồng, vì việc thu cọc đã không tuân thủ đúng quy định pháp luật chuyên ngành về kinh doanh bất động sản — không chỉ đơn thuần là quan hệ đặt cọc dân sự thông thường theo Điều 328. Bạn nên làm gì: 1) Xác minh rõ pháp nhân bạn đã chuyển tiền vào là ai — công ty đại lý, sàn giao dịch, hay chính chủ đầu tư (kiểm tra tên tài khoản nhận tiền, đối chiếu với tên chủ đầu tư ghi trên các tài liệu quảng cáo/pháp lý dự án). 2) Yêu cầu bên nhận tiền (bằng văn bản, email hoặc tin nhắn có lưu trữ) cung cấp: văn bản ủy quyền của chủ đầu tư cho đại lý được phép nhận cọc (nếu có), thông tin về tình trạng pháp lý của dự án tại thời điểm nhận cọc (đã đủ điều kiện kinh doanh hay chưa), và văn bản thỏa thuận đặt cọc có ghi rõ giá bán (nếu có tồn tại dưới bất kỳ hình thức nào). 3) Gửi văn bản chính thức (có thể qua email hoặc văn bản giấy có xác nhận) đến công ty đại lý và/hoặc chủ đầu tư, nêu rõ: chưa ký hợp đồng đặt cọc, việc thu cọc có dấu hiệu không đúng thẩm quyền/điều kiện theo Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản, và yêu cầu hoàn trả toàn bộ 100 triệu đồng trong một thời hạn cụ thể. 4) Nếu bên nhận tiền từ chối hoàn trả, nên tham vấn luật sư để đánh giá cụ thể hồ sơ (giấy tờ pháp lý dự án, tư cách bên nhận cọc) và cân nhắc khởi kiện dân sự đòi lại tiền — với các dấu hiệu vi phạm nêu trên, khả năng thắng kiện của bạn là đáng kể, không nên vội chấp nhận mất cọc chỉ vì nghĩ đơn thuần theo Điều 328.Nguồn: Điều 328 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13; Khoản 4, khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15

Câu trả lời phụ thuộc vào việc AI là người mất trước bà ngoại — nếu đó là mẹ của bạn thì phần thừa kế của bà ngoại sẽ do CÁC CON CỦA BẠN (tức là bạn và anh chị em ruột) hưởng thay, còn phần của cậu (nếu cậu còn sống) hoàn toàn KHÔNG bị ảnh hưởng — hai việc này độc lập với nhau, chỉ liên quan khi chính người cậu đó cũng đã mất trước bà ngoại. Về nguyên tắc thừa kế theo pháp luật: khoản 1 điểm a Điều 651 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 quy định hàng thừa kế thứ nhất của bà ngoại gồm: vợ/chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Với bà ngoại có 5 người con, cả 5 người con này (nếu còn sống vào thời điểm bà ngoại mất) đều là người thừa kế hàng thứ nhất, được hưởng phần di sản BẰNG NHAU (khoản 2 Điều 651). Về cơ chế "thừa kế thế vị" áp dụng khi một người con mất TRƯỚC bà ngoại: Điều 652 Bộ luật Dân sự quy định: "Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống." Áp dụng vào trường hợp của bạn: nếu MẸ bạn (một trong 5 người con của bà ngoại) đã mất trước bà ngoại, thì CÁC CON của mẹ bạn (tức là bạn và các anh chị em ruột của bạn) sẽ được hưởng THẾ VỊ phần di sản mà đáng lẽ mẹ bạn được hưởng nếu còn sống — tức là các bạn cùng nhau chia phần di sản bằng đúng 1/5 tổng di sản của bà ngoại (phần lẽ ra thuộc về mẹ bạn), CHIA ĐỀU cho các anh chị em trong gia đình bạn. Về mối quan hệ với "con của cậu": đây là điểm cần làm rõ — thừa kế thế vị CHỈ áp dụng cho nhánh của người con ĐÃ MẤT TRƯỚC người để lại di sản. Nếu người cậu mà bạn nhắc đến VẪN CÒN SỐNG (không phải là người "mất trước ngoại"), thì cậu vẫn là người thừa kế trực tiếp theo Điều 651, hưởng đúng 1/5 phần di sản của mình — hoàn toàn KHÔNG bị ảnh hưởng bởi việc mẹ bạn mất trước, và CON CỦA CẬU (tức là anh chị em họ của bạn) KHÔNG có quyền thừa kế gì từ bà ngoại ở thời điểm này (vì cậu — cha của họ — vẫn còn sống, chưa đến lượt thế vị). Chỉ trong trường hợp CHÍNH NGƯỜI CẬU cũng đã mất trước bà ngoại, thì con của cậu mới được hưởng thế vị phần của cậu, tương tự như cách các bạn hưởng thế vị phần của mẹ mình. Tóm lại, với thông tin bạn cung cấp (mẹ bạn là người mất trước bà ngoại trong số 5 người con), phần thừa kế thế vị chỉ liên quan đến CÁC CON CỦA MẸ BẠN (tức bạn và anh chị em ruột), không liên quan đến con của cậu — TRỪ KHI trong 5 người con của bà ngoại có nhiều hơn một người đã mất trước bà ngoại (bao gồm cả cậu), thì khi đó phần thừa kế thế vị mới mở rộng sang cả nhánh của cậu. Gia đình nên làm gì: 1) Xác định chính xác trong 5 người con của bà ngoại, CÓ BAO NHIÊU người đã mất trước bà ngoại (không chỉ riêng mẹ bạn) — đây là yếu tố quyết định ai được hưởng thế vị và tổng số "phần" di sản được chia là bao nhiêu. 2) Thu thập đầy đủ giấy tờ chứng minh quan hệ huyết thống (giấy khai sinh của mẹ bạn xác nhận là con của bà ngoại, giấy khai sinh của các anh chị em bạn xác nhận là con của mẹ), giấy chứng tử của mẹ bạn và của bà ngoại, xác định rõ ai mất trước ai (thời điểm mất của mẹ bạn phải trước hoặc cùng thời điểm bà ngoại mất thì mới áp dụng thừa kế thế vị). 3) Việc "cha cho đất 2 anh em" mà bạn nhắc đến cần làm rõ đây là đất riêng của cha bạn cho tặng (không liên quan đến di sản của bà ngoại) hay là một phần đất thuộc di sản của bà ngoại đã được các đồng thừa kế thỏa thuận phân chia trước đó — nếu là trường hợp sau, cần rà soát lại xem việc phân chia đó đã đúng và đủ phần thế vị theo luật hay chưa, tránh phát sinh tranh chấp sau này. 4) Nên làm việc với các đồng thừa kế khác (các cậu, dì còn sống) để thống nhất về hàng thừa kế, việc khai nhận di sản thừa kế tại tổ chức công chứng, và nếu cần, tham vấn luật sư để rà soát chính xác tỷ lệ phân chia trước khi làm thủ tục sang tên, tránh sai sót về sau.Nguồn: Điều 651, Điều 652 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13

Đây là một thiếu sót nghiêm trọng trong quy trình — pháp luật đất đai quy định rất rõ nghĩa vụ thông báo, niêm yết công khai và giao kết quả cho người sử dụng đất tại MỖI bước của quá trình thu hồi đất, và việc gia đình bạn không nhận được bất kỳ văn bản nào là cơ sở để yêu cầu cơ quan chức năng thực hiện lại đúng trình tự. Về nguyên tắc chung, quy trình thu hồi đất để thực hiện dự án theo Luật Đất đai 31/2024/QH15 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP (quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất) phải trải qua nhiều bước có tính công khai, minh bạch bắt buộc: (1) thông báo thu hồi đất, niêm yết công khai tại UBND cấp xã và gửi đến từng người sử dụng đất trong ranh giới dự án; (2) tổ chức điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác định nguồn gốc đất — có sự tham gia, chứng kiến của người sử dụng đất; (3) lập biên bản kiểm đếm — biên bản này PHẢI được lập với sự có mặt (hoặc ít nhất là có mời, có ghi nhận việc vắng mặt) của chủ sử dụng đất, và người sử dụng đất có quyền được biết, được cung cấp kết quả kiểm đếm liên quan đến tài sản của mình; (4) công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để người dân góp ý trước khi phê duyệt. Điểm mấu chốt: việc "không nhận được biên bản kiểm kê, không nhận được thông báo hay văn bản nào" là dấu hiệu cho thấy MỘT TRONG hai khả năng: (a) cơ quan thực hiện dự án đã bỏ sót nghĩa vụ thông báo, niêm yết theo đúng quy trình pháp luật quy định — đây là vi phạm thủ tục hành chính có thể khiếu nại; hoặc (b) đã có thông báo/niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã hoặc gửi qua kênh khác mà gia đình chưa nắm được (ví dụ niêm yết tại nhà văn hóa thôn, thông báo qua loa truyền thanh) — cần xác minh trực tiếp để loại trừ khả năng này trước khi khiếu nại. Về quyền của gia đình trong tình huống này: gia đình có quyền YÊU CẦU cung cấp bản sao biên bản kiểm đếm đã lập (nếu có), yêu cầu được biết kết quả xác định nguồn gốc đất (đất có nguồn gốc từ trước 15/10/1993, sử dụng ổn định không tranh chấp từ khoảng 1990 — đây là mốc thời gian có ý nghĩa quan trọng theo Điều 138 Luật Đất đai về việc công nhận quyền sử dụng đất, ảnh hưởng trực tiếp đến việc gia đình có được bồi thường về đất hay chỉ được hỗ trợ, và mức bồi thường tương ứng), và có quyền tham gia ý kiến vào phương án bồi thường trước khi được phê duyệt chính thức. Việc không được thông báo có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi bồi thường của gia đình nếu quá trình xác định nguồn gốc đất diễn ra mà không có sự tham gia, xác nhận của người sử dụng đất — dễ dẫn đến việc xác định sai diện tích, sai loại đất, hoặc sai nguồn gốc, gây thiệt hại về mức bồi thường. Gia đình nên làm gì: 1) Liên hệ trực tiếp với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án (thường là Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc đơn vị được giao nhiệm vụ) và UBND cấp xã nơi có đất, YÊU CẦU BẰNG VĂN BẢN được cung cấp bản sao biên bản kiểm đếm đã lập cho thửa đất của gia đình (nếu đã lập), và thông tin về kết quả xác định nguồn gốc đất. 2) Nếu xác nhận rằng chưa từng có biên bản kiểm đếm nào được lập cho thửa đất của gia đình (tức là việc kiểm kê thực tế đã diễn ra nhưng không đúng thủ tục, hoặc thông tin bị bỏ sót), gia đình có quyền LÀM ĐƠN ĐỀ NGHỊ tổ chức thực hiện lại việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm đúng trình tự, có sự tham gia của gia đình, để bảo đảm quyền lợi được ghi nhận đầy đủ, chính xác. 3) Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, bằng chứng chứng minh việc sử dụng đất ổn định từ khoảng 1990 đến nay (giấy tờ mua bán/khai hoang cũ nếu có, xác nhận của địa phương, hình ảnh canh tác qua các thời kỳ, lời khai của người làm chứng là hàng xóm lâu năm) — đây là căn cứ quan trọng để được công nhận quyền sử dụng đất và tính đúng mức bồi thường theo mốc thời gian sử dụng đất quy định tại Điều 138 Luật Đất đai. 4) Nếu sau khi yêu cầu mà cơ quan chức năng vẫn không cung cấp thông tin hoặc không thực hiện lại đúng thủ tục, gia đình có quyền khiếu nại theo Luật Khiếu nại đến UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án, hoặc tham vấn luật sư để được hỗ trợ bảo vệ quyền lợi trước khi phương án bồi thường được phê duyệt chính thức — việc lên tiếng SỚM, trước khi phương án được phê duyệt, có ý nghĩa quan trọng hơn nhiều so với khiếu nại sau khi mọi việc đã hoàn tất.Nguồn: Điều 138 Luật Đất đai 31/2024/QH15; Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Đây gọi đúng tên pháp lý là "thay đổi người trực tiếp nuôi con sau khi ly hôn," và kể từ 01/07/2025, hồ sơ này không còn nộp ở Tòa án nhân dân cấp huyện (đã bị giải thể theo cải cách bỏ cấp huyện) mà nộp tại TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC — cấp tòa mới được thành lập để thay thế chức năng xét xử sơ thẩm của tòa cấp huyện trước đây. Về điều kiện để yêu cầu thay đổi người trực tiếp nuôi con: Điều 84 Luật Hôn nhân và gia đình 52/2014/QH13 quy định việc thay đổi chỉ được Tòa án giải quyết khi có MỘT TRONG các căn cứ: (a) cha, mẹ có thỏa thuận về việc thay đổi phù hợp với lợi ích của con, hoặc (b) người đang trực tiếp nuôi con không còn đủ điều kiện trực tiếp trông nom, chăm sóc, nuôi dưỡng, giáo dục con. Điểm quan trọng cần lưu ý: KHÔNG PHẢI cứ con đủ 3 tuổi là cha đương nhiên có quyền đổi người nuôi con — việc con đã qua mốc 36 tháng tuổi (hết thời điểm ưu tiên mặc định cho mẹ theo khoản 3 Điều 81) không tự động tạo ra quyền thay đổi; cha vẫn phải chứng minh có một trong hai căn cứ tại Điều 84, hoặc đạt được thỏa thuận với mẹ. Ngoài ra, khoản 3 Điều 84 quy định nếu con từ đủ 07 tuổi trở lên, việc thay đổi phải xem xét nguyện vọng của con — với bé 3 tuổi thì chưa áp dụng yêu cầu này. Về cơ quan có thẩm quyền sau cải cách bỏ cấp huyện: Điều 4 Luật số 81/2025/QH15 (sửa đổi, bổ sung Luật Tổ chức Tòa án nhân dân) xác lập lại hệ thống tổ chức Tòa án nhân dân gồm: Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân khu vực (thay thế Tòa án nhân dân cấp huyện trước đây), Tòa án chuyên biệt tại Trung tâm tài chính quốc tế, và hệ thống tòa án quân sự. Nghị quyết 01/2025/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn việc tiếp nhận nhiệm vụ, thẩm quyền của các Tòa án nhân dân từ ngày 01/07/2025 — trong đó Tòa án nhân dân khu vực đảm nhận chức năng xét xử sơ thẩm mà trước đây thuộc thẩm quyền cấp huyện, còn Tòa án nhân dân cấp tỉnh chỉ tiếp nhận các vụ việc mà cấp tỉnh (cũ) đã thụ lý trước 01/07/2025 nhưng chưa giải quyết xong, cùng một số loại vụ án đặc thù theo quy định riêng. Áp dụng vào trường hợp cụ thể: yêu cầu thay đổi người trực tiếp nuôi con là một vụ việc dân sự thuộc thẩm quyền sơ thẩm — theo mô hình tổ chức mới, đây thuộc thẩm quyền của TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC có thẩm quyền theo lãnh thổ (thường là nơi cư trú, làm việc của bị đơn/người đang trực tiếp nuôi con, theo nguyên tắc thẩm quyền theo lãnh thổ của Bộ luật Tố tụng dân sự — các quy định trước đây dẫn chiếu đến "Tòa án cấp huyện" nay được hiểu là "Tòa án nhân dân khu vực" theo Luật số 81/2025/QH15 và Luật số 85/2025/QH15 sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự cùng các luật tố tụng liên quan). Anh nên làm gì: 1) Xác định chính xác Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền theo địa bàn cư trú/làm việc hiện tại của người mẹ (người đang trực tiếp nuôi con) — nên liên hệ trực tiếp UBND phường/xã hoặc tra cứu thông tin về việc sáp nhập/tổ chức lại các tòa án khu vực tại địa phương, vì ranh giới quản lý của mỗi Tòa án nhân dân khu vực (gộp từ nhiều đơn vị cấp huyện cũ) có thể khác nhau tùy tỉnh, thành. 2) Chuẩn bị hồ sơ chứng minh MỘT TRONG hai căn cứ tại Điều 84: hoặc đạt được thỏa thuận bằng văn bản với mẹ về việc đổi người nuôi con, hoặc thu thập bằng chứng cụ thể cho thấy người mẹ hiện không còn đủ điều kiện trực tiếp chăm sóc con (không chỉ dựa vào việc con đã đủ 3 tuổi). 3) Nếu không chắc chắn Tòa án khu vực nào có thẩm quyền, có thể liên hệ trực tiếp bộ phận tiếp nhận đơn của bất kỳ Tòa án nhân dân khu vực nào gần nhất để được hướng dẫn chuyển đúng nơi thụ lý, tránh nộp nhầm nơi làm mất thời gian. 4) Nên tham vấn luật sư để được hỗ trợ đánh giá cụ thể khả năng chứng minh căn cứ thay đổi người nuôi con theo hồ sơ thực tế, cũng như chuẩn bị đơn yêu cầu đúng quy định tố tụng dân sự hiện hành.Nguồn: Điều 81, Điều 84 Luật Hôn nhân và gia đình 52/2014/QH13; Điều 4 Luật số 81/2025/QH15; Điều 4 Nghị quyết 01/2025/NQ-HĐTP

Có khả năng, nhưng đây không phải là điều đương nhiên — vì con mới 3 tuổi (dưới 36 tháng tuổi), pháp luật có một quy định ưu tiên rất mạnh cho người mẹ mà người chồng cần vượt qua bằng chứng cứ cụ thể, chứ không chỉ dựa vào việc vợ ngoại tình. Căn cứ khoản 3 Điều 81 Luật Hôn nhân và gia đình 52/2014/QH13: "Con dưới 36 tháng tuổi được giao cho mẹ trực tiếp nuôi, trừ trường hợp người mẹ không đủ điều kiện để trực tiếp trông nom, chăm sóc, nuôi dưỡng, giáo dục con hoặc cha mẹ có thỏa thuận khác phù hợp với lợi ích của con." Đây là quy định mặc định rất chặt — với con 3 tuổi (36 tháng), bé vừa đúng ở ranh giới hoặc gần ranh giới của ngưỡng này (cần xác định chính xác bé đã đủ 36 tháng hay chưa tại thời điểm ly hôn, vì đây là mốc quan trọng quyết định điều khoản nào áp dụng). Nếu bé CHƯA đủ 36 tháng tuổi tại thời điểm ly hôn: về nguyên tắc, Tòa án sẽ giao con cho mẹ trực tiếp nuôi, TRỪ KHI người chồng chứng minh được người mẹ "không đủ điều kiện để trực tiếp trông nom, chăm sóc, nuôi dưỡng, giáo dục con." Việc ngoại tình, có con với người khác, TỰ NÓ không đương nhiên chứng minh người mẹ "không đủ điều kiện" nuôi con theo nghĩa của điều luật này — tòa xét điều kiện thực tế (sức khỏe, thời gian, chỗ ở, khả năng chăm sóc, môi trường sống có ảnh hưởng xấu đến sự phát triển của trẻ hay không), không xét đến lỗi đạo đức trong hôn nhân như một tiêu chí riêng biệt. Tuy nhiên, nếu hành vi ngoại tình đi kèm với các yếu tố THỰC SỰ ảnh hưởng đến khả năng chăm sóc con (ví dụ: bỏ bê con vì mải lo cho mối quan hệ mới, đưa người tình về sống chung ảnh hưởng xấu đến môi trường phát triển của trẻ, không có thời gian/điều kiện kinh tế ổn định để nuôi con), đây mới là những tình tiết có thể lập luận trước tòa. Nếu bé ĐÃ đủ 36 tháng tuổi trở lên: áp dụng khoản 2 Điều 81 — "Vợ, chồng thỏa thuận về người trực tiếp nuôi con... trường hợp không thỏa thuận được thì Tòa án quyết định giao con cho một bên trực tiếp nuôi căn cứ vào quyền lợi về mọi mặt của con." Đây là quy định RỘNG hơn, không còn ưu tiên mặc định cho mẹ, mà Tòa xét toàn diện "quyền lợi về mọi mặt của con" — bao gồm điều kiện kinh tế, chỗ ở, thời gian chăm sóc, môi trường giáo dục, sự ổn định tâm lý của trẻ, và CÓ THỂ xem xét cả việc hành vi ngoại tình của người mẹ có tạo ra một môi trường sống bất ổn, ảnh hưởng đến con hay không (dù luật không liệt kê "ngoại tình" như một tiêu chí độc lập, thực tiễn xét xử vẫn có thể cân nhắc yếu tố này trong khuôn khổ "quyền lợi về mọi mặt của con"). Điểm quan trọng cần lưu ý trung thực: Luật Hôn nhân và gia đình KHÔNG coi lỗi ngoại tình là căn cứ TRỰC TIẾP để tước quyền nuôi con của người mẹ — đây là điểm khác biệt quan trọng so với cách nhiều người vẫn nghĩ. Ngoại tình có thể là căn cứ để xử lý về phân chia tài sản (yếu tố lỗi trong một số trường hợp) hoặc thậm chí là căn cứ hình sự nếu cấu thành tội vi phạm chế độ một vợ một chồng, nhưng về quyền nuôi con, tòa vẫn đặt trọng tâm vào "lợi ích của con" chứ không phải "trừng phạt lỗi của cha/mẹ." Anh nên làm gì để tăng khả năng giành quyền nuôi con: 1) Thu thập bằng chứng cụ thể về ĐIỀU KIỆN THỰC TẾ của mình so với vợ: thu nhập ổn định, chỗ ở phù hợp, thời gian có thể dành cho con, có người thân hỗ trợ chăm sóc (ông bà nội/ngoại), lịch sử ai là người trực tiếp chăm sóc bé hàng ngày từ trước đến nay. 2) Nếu có bằng chứng cho thấy môi trường sống hiện tại của mẹ (do mối quan hệ ngoài luồng) có ảnh hưởng tiêu cực cụ thể đến con (ví dụ: bé bị bỏ bê, không được chăm sóc y tế/giáo dục đầy đủ, phải sống trong môi trường bất ổn), nên ghi nhận và lưu giữ bằng chứng này — đây là yếu tố tòa có thể xem xét trong khuôn khổ "quyền lợi về mọi mặt của con," khác với việc chỉ nêu "vợ ngoại tình" một cách chung chung. 3) Cân nhắc đề xuất phương án thỏa thuận với vợ trước khi ra tòa — nếu người vợ cũng nhận thấy hoàn cảnh của mình (mối quan hệ mới, có con riêng) khiến việc trực tiếp nuôi bé khó khăn, có thể đạt được thỏa thuận tự nguyện giao con cho chồng nuôi mà không cần tranh chấp gay gắt tại tòa. 4) Nên tham vấn luật sư ngay từ giai đoạn chuẩn bị hồ sơ ly hôn để được đánh giá cụ thể độ tuổi chính xác của bé tại thời điểm dự kiến nộp đơn (ảnh hưởng đến việc áp dụng khoản 2 hay khoản 3 Điều 81) và xây dựng chiến lược chứng cứ phù hợp — đây là yếu tố quyết định then chốt cho khả năng thành công.Nguồn: Khoản 2, khoản 3 Điều 81 Luật Hôn nhân và gia đình 52/2014/QH13

Đúng — và đây là thông tin quan trọng cần cập nhật ngay, kể cả với những ai đã từng tra cứu mức ngưỡng 500 triệu đồng trước đây, vì con số này đã thay đổi và có hiệu lực HỒI TỐ từ đầu năm 2026. Căn cứ khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP (Chính phủ, ban hành 29/04/2026): "Sửa đổi cụm từ '500 triệu đồng' thành '01 tỷ đồng' tại Điều 3, Điều 4, khoản 1 Điều 8, Điều 9, Điều 10, khoản 3 Điều 11, khoản 1 và khoản 2 Điều 12, khoản 4 Điều 17, khoản 3 Điều 18 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP." Đây là một sửa đổi thay thế toàn diện — tất cả các điều khoản trong Nghị định 68/2026/NĐ-CP (nghị định quy định chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh) trước đây ghi mức "500 triệu đồng" nay đều được nâng lên "01 tỷ đồng." Về loại thuế được áp dụng ngưỡng mới: mức 1 tỷ đồng áp dụng cho CẢ HAI loại thuế — thuế GIÁ TRỊ GIA TĂNG (GTGT) và thuế THU NHẬP CÁ NHÂN (TNCN) đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. Cụ thể, Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sau khi sửa đổi) quy định hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống thuộc diện KHÔNG CHỊU thuế GTGT; tương tự, ngưỡng miễn thuế TNCN tại Điều 4 cũng được nâng lên mức này. Về hiệu lực: Điều 3 Nghị định 141/2026/NĐ-CP quy định nghị định có hiệu lực thi hành từ NGÀY 01/01/2026 — dù văn bản được ký ban hành ngày 29/04/2026, hiệu lực áp dụng HỒI TỐ về đầu năm. Điều 4 (điều khoản chuyển tiếp) có cơ chế xử lý cho những hộ kinh doanh đã nộp thuế theo mức ngưỡng cũ (500 triệu) trong giai đoạn từ 01/01/2026 đến trước khi nghị định mới được ban hành — được hoàn trả hoặc bù trừ phần chênh lệch đã nộp thừa. RIÊNG VỚI DOANH NGHIỆP/TỔ CHỨC (không phải hộ kinh doanh cá thể): Điều 2 Nghị định 141/2026/NĐ-CP có một quy định RIÊNG, không phải cùng cơ chế "500 triệu → 1 tỷ" nêu trên, mà là một ưu đãi MỚI: bổ sung khoản 15 Điều 4 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, miễn THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP cho "doanh nghiệp, tổ chức được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam có tổng doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống" (có một số trường hợp loại trừ, ví dụ công ty con/có quan hệ liên kết theo điểm d khoản này). Đây là ưu đãi thuế TNDN, khác với ưu đãi thuế GTGT/TNCN dành cho hộ kinh doanh. MỘT LƯU Ý QUAN TRỌNG VỀ CĂN CỨ PHÁP LÝ: mức ngưỡng 500 triệu đồng ban đầu xuất phát từ khoản 1 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 — không phải từ Nghị quyết 198/2025/QH15 (nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân) như đôi khi bị nhầm lẫn trích dẫn. Nghị quyết 198/2025/QH15 có các chính sách khác cho hộ kinh doanh (như bỏ thuế khoán từ 01/01/2026 theo khoản 6 Điều 10, bãi bỏ lệ phí môn bài theo khoản 7 Điều 10, miễn thuế TNDN 3 năm cho doanh nghiệp nhỏ và vừa mới thành lập theo khoản 4 Điều 10) nhưng KHÔNG quy định mức ngưỡng doanh thu 500 triệu/1 tỷ đồng nêu trên — đây là hai văn bản, hai chính sách khác nhau, cần phân biệt rõ khi tra cứu. Ý nghĩa thực tế: với việc nâng ngưỡng lên 1 tỷ đồng, nhiều hộ kinh doanh nhỏ (cửa hàng tạp hóa, quán ăn, dịch vụ nhỏ lẻ...) có doanh thu trong khoảng 500 triệu đến 1 tỷ đồng — trước đây phải nộp thuế GTGT/TNCN theo ngưỡng cũ — nay chuyển sang diện KHÔNG PHẢI NỘP các loại thuế này, giảm đáng kể gánh nặng tài chính, thủ tục kê khai. Hộ kinh doanh/doanh nghiệp nhỏ nên làm gì: 1) Rà soát lại doanh thu năm của mình — nếu nằm trong khoảng trên 500 triệu đến 1 tỷ đồng, có thể đã được chuyển sang diện miễn thuế GTGT/TNCN mà trước đây chưa được, nên cần đối chiếu lại với cơ quan thuế quản lý trực tiếp. 2) Nếu đã nộp thuế theo ngưỡng cũ (500 triệu) trong giai đoạn đầu năm 2026 trước khi nghị định mới ban hành, cần chủ động liên hệ Chi cục Thuế để làm thủ tục hoàn trả/bù trừ phần chênh lệch đã nộp thừa theo điều khoản chuyển tiếp tại Điều 4 Nghị định 141/2026/NĐ-CP. 3) Doanh nghiệp (không phải hộ kinh doanh) có doanh thu từ 1 tỷ đồng trở xuống nên kiểm tra điều kiện tại khoản 15 Điều 4 Nghị định 320/2025/NĐ-CP (đã được bổ sung) để xem có đủ điều kiện miễn thuế TNDN hay không, lưu ý các trường hợp loại trừ liên quan đến quan hệ công ty mẹ-con/liên kết. 4) Khi tra cứu hoặc nhận tư vấn về ngưỡng miễn thuế này, nên xác nhận rõ nguồn là Nghị định 68/2026/NĐ-CP (đã được Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi), không nhầm lẫn với Nghị quyết 198/2025/QH15 — hai văn bản có nội dung khác nhau dù cùng liên quan đến hộ kinh doanh.Nguồn: Điều 1, Điều 2, Điều 3, Điều 4 Nghị định 141/2026/NĐ-CP; Điều 3, Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP; Điều 4 Nghị định 320/2025/NĐ-CP; Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15

Đơn kiến nghị chung của 4 hộ CÓ GIÁ TRỊ và nên làm, nhưng cần hiểu đúng mức độ tác dụng thực tế — đây là bước khởi đầu hợp lý, có thể tạo áp lực và mở ra cơ hội xử lý ngay trong lúc nhà hàng xóm đang xin phép sửa chữa, nhưng nếu họ tiếp tục từ chối, các hộ vẫn cần tính đến bước khởi kiện dân sự để có kết quả ràng buộc thực sự. Về căn cứ pháp lý bảo vệ quyền của các hộ: Điều 174 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 quy định nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng: chủ sở hữu công trình "không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh." Việc lan can lấn hoàn toàn vào không gian chung của ngách, khiến nhà bạn không còn khe hở nào để làm cửa sổ, là biểu hiện rõ ràng của việc xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về không gian, ánh sáng của các hộ liền kề — đúng với tinh thần điều luật này. VỀ ĐIỂM CÓ LỢI QUAN TRỌNG NHẤT cho các hộ: khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự quy định về xác lập ranh giới giữa các bất động sản, trong đó có nguyên tắc: ranh giới có thể được xác định theo ranh giới đã tồn tại từ 30 NĂM TRỞ LÊN MÀ KHÔNG CÓ TRANH CHẤP. Với lan can đã tồn tại khoảng 25 năm — CHƯA ĐẠT ngưỡng 30 năm — và quan trọng hơn, các hộ ĐANG CHỦ ĐỘNG TRANH CHẤP/PHẢN ĐỐI ngay bây giờ, việc này có ý nghĩa pháp lý quan trọng: nó NGĂN KHÔNG CHO tình trạng lấn chiếm này "mặc nhiên hợp thức hóa" theo thời gian. Nói cách khác, các hộ càng lên tiếng sớm và rõ ràng (như việc gửi đơn kiến nghị này), càng củng cố vị thế pháp lý của mình, tránh để đến khi đủ 30 năm mà không ai phản đối thì tình trạng lấn chiếm có thể bị coi là ranh giới đã ổn định. Về thời điểm ĐÂY LÀ CƠ HỘI TỐT để đòi quyền lợi: nhà hàng xóm hiện đang SỬA CHỮA LẠI — đây chính là thời điểm thuận lợi nhất để yêu cầu khắc phục, vì việc sửa chữa/cải tạo nhà ở thường cần xin phép xây dựng (giấy phép sửa chữa, cải tạo) từ chính quyền địa phương. Trong quá trình xét duyệt hồ sơ xin phép sửa chữa, cơ quan quản lý xây dựng có trách nhiệm xem xét công trình có tuân thủ đúng quy định, không xâm phạm quyền lợi của các bất động sản liền kề hay không — đây là cơ hội để phản ánh vấn đề TRỰC TIẾP VÀO QUÁ TRÌNH CẤP PHÉP, thay vì chỉ đơn thuần đề nghị hàng xóm tự nguyện sửa. Lưu ý: quy định cụ thể về việc giấy phép sửa chữa có mở lại toàn bộ việc xem xét ảnh hưởng đến hàng xóm hay không thường do quy định của từng địa phương/UBND cấp tỉnh, nên đây là điều các hộ cần hỏi rõ trực tiếp với UBND phường khi nộp đơn kiến nghị. Về mức độ "ăn thua" của đơn kiến nghị chung: đơn kiến nghị lên phường có thể dẫn đến việc UBND tổ chức hòa giải giữa các bên (một bước thường có trong xử lý tranh chấp liên quan đến đất đai/xây dựng ở cấp cơ sở), và quan trọng hơn — nếu phường đang thụ lý hồ sơ xin phép sửa chữa của nhà hàng xóm, đơn kiến nghị có thể được đính kèm vào hồ sơ đó để cán bộ xem xét khi cấp phép. Tuy nhiên, đơn kiến nghị của người dân KHÔNG có giá trị cưỡng chế bắt buộc hàng xóm phải cắt bớt lan can — nếu hòa giải không thành và hàng xóm vẫn kiên quyết từ chối, các hộ cần khởi kiện dân sự ra tòa án, yêu cầu buộc chấm dứt hành vi xâm phạm theo Điều 174 để có phán quyết ràng buộc thực sự. Các hộ nên làm gì: 1) Nộp đơn kiến nghị chung (có chữ ký của cả 4 hộ) lên UBND phường NGAY TRONG THỜI GIAN nhà hàng xóm đang làm thủ tục xin phép sửa chữa — nêu rõ yêu cầu cơ quan xem xét vấn đề lấn chiếm không gian chung khi cấp/duyệt giấy phép sửa chữa. 2) Đồng thời, có thể hỏi trực tiếp Phòng Quản lý đô thị/UBND phường về tình trạng hồ sơ xin phép sửa chữa của nhà hàng xóm, đề nghị được biết thông tin và có ý kiến chính thức trước khi giấy phép được cấp (nếu quy định địa phương cho phép). 3) Chụp ảnh, quay video hiện trạng lan can, khoảng cách với các nhà liền kề, đặc biệt là việc nhà bạn hoàn toàn không có khe hở làm cửa sổ — đây là bằng chứng quan trọng cho cả quá trình kiến nghị hành chính lẫn khả năng khởi kiện dân sự sau này. 4) Nếu kiến nghị hành chính không có kết quả và nhà hàng xóm vẫn sửa chữa giữ nguyên hiện trạng lấn chiếm, các hộ nên cùng nhau (hoặc từng hộ riêng lẻ tùy mức độ ảnh hưởng) khởi kiện dân sự ra Tòa án nhân dân, yêu cầu buộc chấm dứt hành vi xâm phạm không gian theo Điều 174 Bộ luật Dân sự — nên làm sớm, đừng để kéo dài đến gần mốc 30 năm. 5) Nên tham vấn luật sư để được hỗ trợ soạn đơn kiến nghị/đơn khởi kiện đúng quy định và đánh giá chính xác khả năng thành công dựa trên hồ sơ, chứng cứ cụ thể của từng hộ.Nguồn: Điều 174, Điều 175 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13