Hợp đồng cọc ghi 2 tỷ, hợp đồng chuyển nhượng công chứng ghi 700 triệu, đo đạc lại thừa gần 3m² — khởi kiện đòi lại có đúng không?

Hướng khởi kiện được tư vấn là đúng về nguyên tắc — chủ sở hữu có quyền đòi lại phần đất bị chiếm hữu vượt quá diện tích đã chuyển nhượng — nhưng gia đình cần lường trước một điểm phức tạp: việc hợp đồng công chứng ghi giá thấp hơn thực tế ("hai giá") có thể gây khó khăn khi chứng minh diện tích/giá trị thực sự đã thỏa thuận trước tòa, nên cần chuẩn bị chứng cứ kỹ hơn bình thường. Về căn cứ pháp lý cho việc đòi lại phần đất thừa: khoản 1 Điều 166 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 quy định: "Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật." Nếu kết quả đo đạc lại xác nhận nhà anh A đang thực tế sử dụng/chiếm hữu diện tích đất LỚN HƠN gần 3m² so với diện tích đã ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng (tức là phần đất đó CHƯA từng được chuyển nhượng hợp pháp, không có căn cứ pháp luật để anh A chiếm giữ), thì gia đình bạn — với tư cách vẫn là chủ sở hữu hợp pháp của phần đất thừa đó (chưa hề chuyển nhượng) — có quyền khởi kiện đòi lại theo đúng quy định này. Về vướng mắc từ việc "hai giá" (giá cọc 2 tỷ khác giá hợp đồng công chứng 700 triệu): đây LÀ MỘT THỰC TẾ khá phổ biến ở Việt Nam nhằm giảm nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân/lệ phí trước bạ, nhưng lại tạo ra RỦI RO PHÁP LÝ đáng kể trong tình huống tranh chấp như của gia đình bạn: (1) hợp đồng công chứng (700 triệu) mới là văn bản có giá trị pháp lý chính thức được đăng ký, được cơ quan nhà nước công nhận — về nguyên tắc, tòa án sẽ căn cứ chủ yếu vào nội dung hợp đồng đã công chứng để xác định diện tích, ranh giới đã chuyển nhượng, chứ không phải hợp đồng đặt cọc (dù đây vẫn là chứng cứ có giá trị bổ trợ); (2) việc kê khai giá thấp hơn thực tế trong hợp đồng công chứng, nếu bị phát hiện, có thể liên quan đến vấn đề trốn thuế — đây không phải là trọng tâm của vụ kiện đòi đất, nhưng gia đình cần lưu ý để tránh rủi ro phát sinh ngoài ý muốn nếu bên kia phản tố hoặc sự việc được cơ quan thuế chú ý. Về nội dung khởi kiện: yêu cầu khởi kiện nên tập trung vào DIỆN TÍCH ĐẤT ghi trong hợp đồng chuyển nhượng ĐÃ CÔNG CHỨNG (700 triệu, với diện tích cụ thể ghi trong hợp đồng và trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước và sau khi tách/sang tên), đối chiếu với kết quả đo đạc thực tế hiện trạng. Đây là căn cứ vững chắc, khách quan (dựa trên số liệu đo đạc chính thức), không phụ thuộc vào việc chứng minh giá trị 2 tỷ hay 700 triệu — tức là vụ kiện đòi đất thừa có thể tách biệt hoàn toàn khỏi vấn đề "hai giá," miễn là gia đình tập trung chứng minh đúng phần diện tích chênh lệch giữa hợp đồng công chứng và thực tế sử dụng. Về thẩm quyền và trình tự: theo Luật Đất đai 31/2024/QH15, tranh chấp đất đai đã qua hòa giải tại UBND cấp xã không thành (đúng như gia đình đã thực hiện) là điều kiện để có quyền khởi kiện ra Tòa án. Với vụ việc dân sự về đòi lại tài sản (đất), thẩm quyền giải quyết sơ thẩm nay thuộc Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất tranh chấp (theo mô hình tổ chức tòa án 2 cấp áp dụng từ 01/07/2025, thay thế Tòa án cấp huyện trước đây). Gia đình nên làm gì: 1) Thu thập đầy đủ chứng cứ về diện tích: bản đo đạc địa chính mới nhất (có xác nhận của cơ quan chuyên môn), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc (trước khi chuyển nhượng) ghi rõ diện tích và sơ đồ thửa đất, hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, biên bản hòa giải không thành tại UBND — đây là bộ hồ sơ cốt lõi để nộp kèm đơn khởi kiện. 2) Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất, yêu cầu buộc nhà anh A trả lại phần diện tích đất thừa gần 3m² (nằm ngoài phạm vi diện tích đã ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng), có thể kèm yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc chiếm giữ gây thiệt hại cụ thể cho gia đình. 3) Chuẩn bị tinh thần rằng phía bị kiện có thể viện dẫn hợp đồng đặt cọc (2 tỷ) để lập luận về ranh giới, giá trị thực tế đã thỏa thuận — nên chủ động có sẵn lời giải thích nhất quán, trung thực về lý do có sự chênh lệch giá giữa hai văn bản, tránh để tòa nghi ngờ về tính minh bạch của cả hai bên trong giao dịch. 4) Nên tham vấn luật sư để được hỗ trợ soạn đơn khởi kiện đúng quy định, đánh giá kỹ hồ sơ đo đạc và khả năng chứng minh diện tích tranh chấp trước khi nộp đơn, đảm bảo lập luận tập trung đúng vào phần diện tích chênh lệch theo hợp đồng công chứng.Nguồn: Điều 166 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13; Luật Đất đai 31/2024/QH15 về hòa giải, giải quyết tranh chấp đất đai