Ví dụ thực tế về Đất đai — Trang 2

Từ ngày 01/07/2026 thì không. Luật Xây dựng 135/2025/QH15 thay Luật Xây dựng 50/2014/QH13 và bỏ cơ chế cấp chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng cho tổ chức. Theo Điều 88 khoản 6, doanh nghiệp tham gia hoạt động xây dựng tự công khai thông tin về năng lực của mình trên trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng. Chủ đầu tư tham khảo thông tin này khi chọn nhà thầu và tự chịu trách nhiệm về lựa chọn đó (khoản 5). Những gì doanh nghiệp vẫn phải lo: 1) Nhân sự giữ các chức danh chủ nhiệm, chủ trì lập quy hoạch; chủ nhiệm khảo sát; chủ nhiệm, chủ trì thiết kế và thẩm tra thiết kế; giám sát thi công phải có chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng hạng I, II hoặc III phù hợp (Điều 88 khoản 1). 2) Giám đốc quản lý dự án và chỉ huy trưởng công trường không thuộc diện phải có chứng chỉ hành nghề nhưng phải đáp ứng điều kiện năng lực, kinh nghiệm (khoản 2). 3) Nhà thầu nước ngoài phải có giấy phép hoạt động xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cấp (khoản 3). 4) Nội dung thông tin năng lực phải công khai do Chính phủ quy định chi tiết (khoản 7). Hợp đồng xây dựng ký trước 01/07/2026 vẫn thực hiện theo Luật 50/2014/QH13 (Điều 95 khoản 7).Nguồn: Điều 88 khoản 1, 2, 3, 5, 6, 7 và Điều 94 khoản 1, 3, Điều 95 khoản 7 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 (văn bản hợp nhất 146/2026/VBHN-LQ-VPQH)

Luật không ấn định mức bồi thường cố định. Số tiền cụ thể nằm ở hợp đồng mua bán, vì hợp đồng bắt buộc phải có thời hạn giao nhận, trách nhiệm do vi phạm và phạt vi phạm (Điều 46 khoản 1 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15). Bên mua được: 1) Yêu cầu giao nhà và bồi thường thiệt hại do giao trễ (Điều 20 khoản 1 điểm b, d; áp dụng cả cho nhà hình thành trong tương lai theo Điều 23 khoản 2 điểm e). 2) Đòi tiền phạt theo mức đã thỏa thuận. Hợp đồng chỉ ghi phạt, không ghi vừa phạt vừa bồi thường thì chủ đầu tư chỉ chịu phạt (Điều 418 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13). 3) Đòi bồi thường thiệt hại thực tế, như tiền thuê chỗ ở trong thời gian chờ (Điều 360, 419 Bộ luật Dân sự). 4) Đã yêu cầu mà vẫn không được giao trong thời hạn hợp lý thì được hủy bỏ hợp đồng (Điều 424 Bộ luật Dân sự). Nhà hình thành trong tương lai có thư bảo lãnh: chủ đầu tư không bàn giao theo cam kết và không trả tiền thì ngân hàng phải trả thay số tiền bên mua đã ứng trước và khoản tiền khác theo hợp đồng (Điều 26 khoản 1, 7). Thư bảo lãnh có thời hạn hiệu lực, nên yêu cầu sớm. Khi chưa bàn giao, chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 70% giá trị hợp đồng (Điều 25 khoản 1).Nguồn: Điều 20 khoản 1, Điều 23 khoản 2, Điều 25 khoản 1, Điều 26 khoản 1, 5, 7, Điều 46 khoản 1 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15; Điều 360, 418, 419, 424 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13

Được. Doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản của mình trên đất (Điều 33 khoản 1 điểm b Luật Đất đai 31/2024/QH15). Đất thuê trả tiền hằng năm thì chỉ được bán tài sản trên đất kèm quyền thuê (Điều 46). Điều kiện chuyển nhượng (Điều 45 khoản 1): 1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2) Đất không tranh chấp, hoặc tranh chấp đã giải quyết xong. 3) Không bị kê biên thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. 4) Còn thời hạn sử dụng đất. Bên nhận chỉ được dùng phần thời hạn còn lại (Điều 174 khoản 1). Những điểm hay sót: • Đang được ghi nợ hoặc chậm nộp tiền thuê đất thì phải nộp xong trước (Điều 45 khoản 5). • Dự án kinh doanh từng được miễn, giảm tiền thuê đất thì khi chuyển nhượng phải nộp lại khoản tương ứng số đã được miễn, giảm (Điều 33 khoản 3 điểm b). • Hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực, trừ khi một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản (Điều 27 khoản 3). • Đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày chuyển nhượng (Điều 133 khoản 3). • Đất có hạ tầng trong dự án bất động sản còn phải theo Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 45 khoản 2).Nguồn: Điều 27 khoản 3, Điều 33 khoản 1 điểm b và khoản 3 điểm b, Điều 45 khoản 1, 2, 5, Điều 133 khoản 1, 3, Điều 174 khoản 1 Luật Đất đai 31/2024/QH15 (văn bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH)

Làm được, nhưng chỉ tính là góp xong khi đất đã sang tên công ty (khoản 3 Điều 35 Luật Doanh nghiệp 59/2020/QH14). Dưới đây là trường hợp người góp là cá nhân. Thủ tục: 1) Định giá: thành viên, cổ đông sáng lập định giá đồng thuận hoặc thuê tổ chức thẩm định giá; định giá cao hơn thực tế thì liên đới góp bù phần chênh (khoản 2 Điều 36). 2) Đất có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn (khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 31/2024/QH15). 3) Ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, công chứng hoặc chứng thực (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai). 4) Đăng ký biến động sang tên công ty trong 30 ngày (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai). 5) Công ty TNHH hai thành viên trở lên: hạn góp 90 ngày từ ngày cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, không tính thời gian làm thủ tục chuyển quyền (khoản 2 Điều 47). Thuế, phí: • Lệ phí trước bạ: không phải nộp (điểm a khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp). • Thuế thu nhập cá nhân: góp vốn bằng bất động sản là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (khoản 4 Điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP), thuế suất 2% (Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15) trên giá trị phần vốn ghi trong hợp đồng góp vốn. Từ 01/07/2026, cá nhân chưa phải nộp lúc góp; khi chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể, công ty khai và nộp thay (điểm d khoản 5 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP).Nguồn: Điều 35 khoản 1 điểm a và khoản 3, Điều 36 khoản 2, Điều 47 khoản 2 Luật Doanh nghiệp 59/2020/QH14; Điều 27 khoản 3 điểm a, Điều 45 khoản 1, Điều 133 khoản 3 Luật Đất đai 31/2024/QH15; Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15; Điều 11 khoản 4, Điều 57 khoản 5 điểm d Nghị định 253/2026/NĐ-CP

Không được, nếu đó là căn hộ để ở. Luật Nhà ở 27/2023/QH15 xếp việc "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở" vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm (điểm c khoản 8 Điều 3). Dùng căn hộ làm trụ sở, văn phòng công ty là vi phạm điều cấm này, kể cả khi chủ căn hộ đồng ý cho thuê. Có thể đặt trụ sở ở phần diện tích văn phòng, thương mại của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (khoản 3 Điều 2). Dự án loại này phải ghi rõ phần để ở và phần văn phòng, thương mại ngay trong chủ trương đầu tư (điểm a khoản 2 Điều 33). Trước khi ký thuê, doanh nghiệp nên: 1) Xem Giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán của căn đó ghi công năng gì: căn hộ để ở hay diện tích văn phòng, thương mại. 2) Hỏi chủ đầu tư hoặc ban quản lý tòa nhà căn đó thuộc khu chức năng nào của dự án. 3) Nếu chỉ là căn hộ để ở, chọn nhà riêng lẻ, tòa văn phòng hoặc văn phòng chia sẻ có giấy tờ rõ ràng. Nếu đã lỡ đăng ký trụ sở tại căn hộ để ở, nên chuyển sớm. Hồ sơ đăng ký thay đổi địa chỉ trụ sở chính nộp tại Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp tỉnh nơi đặt trụ sở mới (khoản 2 Điều 40 Nghị định 168/2025/NĐ-CP).Nguồn: Điều 3 khoản 8 điểm c, Điều 2 khoản 3, Điều 33 khoản 2 điểm a Luật Nhà ở 27/2023/QH15; Điều 40 khoản 2 Nghị định 168/2025/NĐ-CP

Tùy loại dự án và thời điểm ký hợp đồng. 1) Hợp đồng ký từ 01/07/2026, áp dụng Luật Xây dựng 135/2025/QH15: công trình thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP thì mức phạt không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm (khoản 3 Điều 86). Dự án vốn tư nhân thì Luật Xây dựng không đặt trần; mức phạt do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng (khoản 1 Điều 86; khoản 2 Điều 418 Bộ luật Dân sự). 2) Hợp đồng ký trước 01/07/2026 vẫn theo Luật Xây dựng 50/2014/QH13 (khoản 7 Điều 95 luật mới). Trần 12% khi đó áp dụng cho "công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước" (khoản 2 Điều 146), phạm vi rộng hơn đầu tư công. 12% tính trên giá trị phần việc bị vi phạm, không phải toàn bộ hợp đồng. Ví dụ hạng mục 5 tỷ đồng bị chậm thì phạt tối đa 600 triệu đồng. Ngoài phạt, có thể đòi bồi thường theo thiệt hại thực tế hoặc mức thiệt hại định trước (khoản 2 Điều 86). Với dự án tư nhân, nếu hợp đồng chỉ ghi phạt mà không ghi rõ được cộng cả bồi thường, chủ đầu tư chỉ đòi được tiền phạt (khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự). Phạt chỉ áp dụng khi có thỏa thuận (khoản 1 Điều 86), nên hợp đồng cần ghi rõ mức phạt mỗi ngày chậm, mức trần, cách tính và câu "vừa phạt vi phạm vừa bồi thường thiệt hại".Nguồn: Điều 86 khoản 1, 2, 3 và Điều 95 khoản 7 Luật Xây dựng 135/2025/QH15; Điều 146 khoản 2 Luật Xây dựng 50/2014/QH13; Điều 418 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13

Không có mức vốn điều lệ tối thiểu cố định. Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 gắn yêu cầu vốn với từng dự án. 1) Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản (khoản 1 Điều 9). Cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ thì không phải lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế (khoản 3 Điều 9). 2) Kinh doanh thông qua dự án bất động sản thì vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án dưới 20 ha, không thấp hơn 15% với dự án từ 20 ha trở lên. Làm nhiều dự án thì vốn chủ sở hữu phải đủ phân bổ cho từng dự án (điểm c khoản 2 Điều 9). Ví dụ dự án 10 ha, tổng vốn 1.000 tỷ đồng cần ít nhất 200 tỷ đồng vốn chủ sở hữu. 3) Vốn chủ sở hữu lấy theo báo cáo tài chính đã kiểm toán trong năm hoặc năm liền trước; doanh nghiệp hoạt động chưa đủ 12 tháng thì tính theo vốn điều lệ đã góp (khoản 1 Điều 6 Nghị định 96/2024/NĐ-CP). 4) Giới hạn vay mỗi dự án: dư nợ vay tổ chức tín dụng cộng trái phiếu không quá 4 lần vốn chủ sở hữu (dự án dưới 20 ha) hoặc 5,67 lần (từ 20 ha); nợ vay cộng vốn chủ sở hữu không vượt 100% tổng vốn đầu tư dự án (khoản 1 Điều 5 Nghị định 96/2024/NĐ-CP).Nguồn: Điều 9 khoản 1, 2 điểm c, khoản 3 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15; Điều 5 khoản 1, Điều 6 khoản 1 Nghị định 96/2024/NĐ-CP

Có, trừ trường hợp được miễn. Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 (phần này áp dụng từ 01/01/2026 theo khoản 2 Điều 94), chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Nhà xưởng thường rơi vào hai trường hợp miễn: 1) Xưởng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã được phê duyệt (điểm e). 2) Xưởng là công trình cấp IV và không nằm trong: khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung thành phố, đô thị, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc (điểm g). Được miễn vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ như hồ sơ xin phép (không cần đơn) đến cơ quan quản lý xây dựng địa phương trước khi khởi công (điểm b khoản 3 Điều 43). Nếu phải xin phép, điều kiện cấp gồm (khoản 1 Điều 44): phù hợp mục đích sử dụng đất; phù hợp quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy chế kiến trúc; thiết kế an toàn cho công trình và công trình lân cận, đáp ứng phòng cháy chữa cháy, môi trường, kết nối hạ tầng. Xưởng thuộc diện miễn phép theo luật cũ và đủ điều kiện khởi công trước 01/01/2026 thì tiếp tục được miễn (khoản 3 Điều 95).Nguồn: Điều 43 khoản 2 điểm e, g và khoản 3 điểm b; Điều 44 khoản 1; Điều 94 khoản 2; Điều 95 khoản 3 Luật Xây dựng 135/2025/QH15