Mua bán nhà đất ghi giá thấp hơn thực tế để né thuế — rủi ro và hậu quả pháp lý thế nào?

Việc ghi "hai giá" (giá công chứng thấp hơn giá thật để né thuế) tưởng là khôn ngoan, tiết kiệm được ít tiền thuế, nhưng thực chất đẩy CẢ HAI BÊN vào rủi ro pháp lý rất lớn — từ nguy cơ hợp đồng bị vô hiệu, mất tiền, cho đến bị truy thu thuế, xử phạt hành chính, thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế. Khoản thuế "tiết kiệm" được thường nhỏ hơn nhiều so với thiệt hại có thể phải gánh. RỦI RO THỨ NHẤT — HỢP ĐỒNG CÓ THỂ BỊ VÔ HIỆU DO GIẢ TẠO: khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 quy định: "Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách GIẢ TẠO nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo VÔ HIỆU, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực..." Hợp đồng công chứng ghi 200 triệu (giá giả) là giao dịch giả tạo che giấu giao dịch thật (mua bán với giá 1,2 tỷ) — nên hợp đồng ghi giá thấp này CÓ THỂ BỊ TUYÊN VÔ HIỆU nếu có tranh chấp. Khi đó, giao dịch có nguy cơ bị xử lý theo hướng vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận — gây rắc rối, tranh chấp kéo dài, đặc biệt bất lợi cho bên mua. RỦI RO THỨ HAI — BÊN MUA CÓ THỂ MẤT PHẦN CHÊNH LỆCH: đây là rủi ro thực tế nguy hiểm cho NGƯỜI MUA. Nếu sau này phát sinh tranh chấp (ví dụ giá đất tăng vọt, bên bán "lật kèo" muốn hủy giao dịch), bên bán có thể chỉ thừa nhận đã bán với giá GHI TRONG HỢP ĐỒNG CÔNG CHỨNG (200 triệu) — và bên mua rất khó chứng minh mình đã thực trả 1,2 tỷ, vì phần chênh lệch 1 tỷ thường được trả "ngoài hợp đồng", không có chứng từ hợp pháp. Người mua rơi vào thế bất lợi về chứng cứ, có nguy cơ mất trắng phần tiền đã trả ngoài hợp đồng. RỦI RO THỨ BA — TRỐN THUẾ, CÓ THỂ BỊ XỬ LÝ HÌNH SỰ: việc cố ý kê khai giá thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp chính là hành vi TRỐN THUẾ. Điều 200 Bộ luật Hình sự 100/2015/QH13 quy định về Tội trốn thuế — trong đó liệt kê rõ hành vi "ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế..." là một hình thức trốn thuế. Với số tiền trốn thuế từ 100 triệu đồng trở lên (hoặc dưới 100 triệu nhưng đã bị xử phạt hành chính về hành vi này mà còn vi phạm), có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự — khung hình phạt nặng nhất của tội này lên tới 7 năm tù (đối với cá nhân) và phạt tiền rất lớn. Ngoài ra, hành vi kê khai giá thấp còn bị XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH về thuế (theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn) kèm truy thu đủ số thuế còn thiếu và tiền chậm nộp. Bối cảnh thực tế: cơ quan thuế những năm gần đây SIẾT CHẶT việc kiểm soát giá chuyển nhượng bất động sản, đối chiếu với giá thị trường, và đã xử lý hàng nghìn trường hợp kê khai giá bất hợp lý, truy thu số tiền thuế lớn. Rủi ro bị phát hiện, truy thu và xử phạt là RẤT THỰC TẾ, không còn là chuyện "ai cũng làm nên không sao." Người mua bán nhà đất nên làm gì: 1) KÊ KHAI ĐÚNG GIÁ THỰC TẾ trong hợp đồng công chứng — đây là cách an toàn nhất, bảo vệ quyền lợi của cả hai bên (đặc biệt bên mua), tránh mọi rủi ro về hợp đồng vô hiệu, mất tiền chênh lệch, và trốn thuế. 2) Hiểu rằng khoản thuế "tiết kiệm" khi ghi giá thấp là RẤT NHỎ so với thiệt hại tiềm tàng (mất phần tiền trả ngoài hợp đồng, bị truy thu thuế + phạt + tiền chậm nộp, thậm chí bị xử lý hình sự) — không đáng để đánh đổi. 3) NGƯỜI MUA đặc biệt cần cảnh giác: nếu bên bán đề nghị ghi giá thấp, bạn là người chịu rủi ro lớn nhất — hãy yêu cầu ghi đúng giá thật để có căn cứ pháp lý bảo vệ mình nếu phát sinh tranh chấp. 4) Nếu đã lỡ ghi giá thấp và lo ngại rủi ro, nên tham vấn luật sư/chuyên viên thuế để được tư vấn cách khắc phục (ví dụ kê khai bổ sung, điều chỉnh) và đánh giá mức độ rủi ro cụ thể của giao dịch.Nguồn: Điều 124 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13; Điều 200 Bộ luật Hình sự 100/2015/QH13; Nghị định 125/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn