Tách sổ đợt 2, chuyển ao lên thổ cư cho 3 con còn lại — có được miễn thuế không?

Đây là chỗ rất dễ nhầm lẫn vì trong quy trình tách sổ + chuyển mục đích + cho tặng con cái, thực ra có BA loại nghĩa vụ tài chính khác nhau, mỗi loại có quy định riêng, và chỉ MỘT trong số đó có miễn trừ cho quan hệ cha mẹ – con. Cần tách bạch rõ ba khoản này, không nên nghĩ "cho con thì được miễn hết". 1) TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT khi chuyển mục đích từ đất ao/cây lâu năm sang đất ở — đây là khoản phát sinh ngay khi bố mẹ (đang đứng tên) làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, TRƯỚC KHI tách sổ cho con. Theo điểm b khoản 1 Điều 121 và Điều 156, 157 Luật Đất đai 31/2024/QH15, chuyển từ đất nông nghiệp (ao, cây lâu năm) sang đất ở phải nộp tiền sử dụng đất. Điều 157 liệt kê đầy đủ, có giới hạn các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất — chủ yếu là các trường hợp thuộc diện ưu đãi đầu tư, nhà ở xã hội, người có công với cách mạng, hộ đồng bào dân tộc thiểu số, dự án hạ tầng, đối tác công tư... KHÔNG CÓ trường hợp nào miễn tiền sử dụng đất chỉ vì đất sẽ được cho/tách cho con trong gia đình. Nói cách khác: bước chuyển mục đích từ ao/cây lâu năm lên thổ cư — dù sau đó có ý định cho con hay không — vẫn phải nộp đủ tiền sử dụng đất theo bảng giá đất áp dụng, đây thường là khoản lớn nhất trong cả quá trình và KHÔNG được miễn. 2) LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ khi sang tên (đăng ký biến động) từ bố mẹ sang tên con — đây là khoản phát sinh ở bước tách sổ, sang tên cho từng người con. Về nguyên tắc chung áp dụng nhiều năm qua, nhà đất nhận thừa kế, quà tặng giữa cha mẹ đẻ và con đẻ thuộc diện miễn lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, cần lưu ý văn bản quy định cụ thể hiện hành (Nghị định về lệ phí trước bạ đã qua một số lần sửa đổi) nên gia đình cần đối chiếu trực tiếp với Chi cục Thuế/Văn phòng đăng ký đất đai nơi làm thủ tục để xác nhận điều kiện và hồ sơ cần nộp (thường cần giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ – con như giấy khai sinh) tại thời điểm thực hiện, vì đây là khoản có thể có ưu đãi nhưng điều kiện chi tiết cần xác nhận theo quy định hiện hành lúc làm hồ sơ. 3) THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN đối với chuyển nhượng/tặng cho bất động sản — đây là khoản đáng chú ý nhất và có căn cứ miễn rõ ràng nhất. Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 quy định miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả hình thức tặng cho) "giữa... cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ...". Vì cả 5 người con đều là con đẻ của bố mẹ, việc bố mẹ tách sổ, sang tên đất (dù dưới hình thức chia/tặng cho) cho các con đều được miễn thuế thu nhập cá nhân — khoản này áp dụng cho cả 3 người con đợt tách sổ lần này, tương tự như 2 người con đã được tách năm 2022. TÓM LẠI, trả lời trực tiếp câu hỏi: việc CHUYỂN MỤC ĐÍCH từ ao/cây lâu năm lên thổ cư — bước bắt buộc phải làm trước khi tách sổ cho 3 người con còn lại — KHÔNG được miễn tiền sử dụng đất chỉ vì mục đích cuối cùng là cho con; gia đình cần dự trù đủ khoản này theo bảng giá đất địa phương cho diện tích chuyển đổi (khoảng 130m² mỗi sổ, nhân 3 sổ). Chỉ có bước SANG TÊN CHO CON sau đó mới được miễn thuế thu nhập cá nhân (chắc chắn), và có thể được miễn/giảm lệ phí trước bạ (cần xác nhận cụ thể tại thời điểm làm hồ sơ) — vì quan hệ cha mẹ đẻ – con đẻ. Gia đình nên làm gì: 1) Trước khi nộp hồ sơ chuyển mục đích, liên hệ Chi cục Thuế hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường/Văn phòng đăng ký đất đai địa phương để được tính cụ thể số tiền sử dụng đất phải nộp theo bảng giá đất hiện hành cho diện tích 130m² x 3 sổ, tránh bị động về tài chính. 2) Khi làm thủ tục tách sổ, sang tên cho 3 người con, chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ – con (giấy khai sinh) để được xét miễn thuế thu nhập cá nhân theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15, đồng thời hỏi rõ điều kiện miễn/giảm lệ phí trước bạ áp dụng tại thời điểm nộp hồ sơ. 3) Nên làm cùng lúc, đồng bộ thủ tục chuyển mục đích và tách sổ cho cả 3 người con trong một đợt nếu có thể, để thuận tiện theo dõi và tránh phải làm thủ tục nhiều lần riêng lẻ.Nguồn: Điều 121, Điều 156, Điều 157 Luật Đất đai 31/2024/QH15; Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15