Kinh doanh nhà trọ, phòng trọ cho thuê cần những giấy phép gì? (Checklist 2026)

Cho thuê nhà trọ, phòng trọ để Ở DÀI HẠN (có hợp đồng thuê nhà) KHÁC với kinh doanh lưu trú ngắn ngày: nhà trọ dài hạn KHÔNG phải xin Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự. Nhưng bạn vẫn phải đăng ký kinh doanh, bảo đảm phòng cháy chữa cháy và thông báo lưu trú cho khách thuê. Khung pháp lý gồm Nghị định 96/2016/NĐ-CP, Luật Cư trú 68/2020/QH14 và Luật Phòng cháy, chữa cháy 55/2024/QH15. 1) RANH GIỚI QUAN TRỌNG: NHÀ TRỌ DÀI HẠN KHÔNG THUỘC NGÀNH NGHỀ CÓ ĐIỀU KIỆN VỀ AN NINH TRẬT TỰ Đây là điểm phân biệt then chốt. Khoản 22 Điều 3 Nghị định 96/2016/NĐ-CP đưa dịch vụ lưu trú (nghỉ theo giờ, nghỉ qua đêm) vào ngành nghề có điều kiện về an ninh trật tự, nhưng loại trừ rõ: "Tổ chức, cá nhân có nhà cho người Việt Nam hoặc người nước ngoài thuê (có hợp đồng thuê nhà) để ở, học tập, làm việc không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định này." Nghĩa là: cho thuê nhà trọ, phòng trọ để Ở DÀI HẠN (có hợp đồng thuê nhà) thì KHÔNG phải xin Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự. Ngược lại, nếu bạn cho thuê theo giờ, theo đêm kiểu nhà nghỉ thì đó là dịch vụ lưu trú, phải xin giấy an ninh trật tự (xem hướng dẫn riêng cho khách sạn, nhà nghỉ). 2) ĐĂNG KÝ KINH DOANH Cho thuê phòng trọ có tính chất kinh doanh thường xuyên thì đăng ký hộ kinh doanh (hoặc doanh nghiệp) với ngành nghề kinh doanh bất động sản/cho thuê nhà ở. Đây là bước hợp thức hóa và thuận tiện kê khai thuế. 3) ĐIỀU KIỆN PHÒNG CHÁY, CHỮA CHÁY (không được miễn) Dù được miễn giấy an ninh trật tự, nhà trọ vẫn phải bảo đảm PCCC - đây là yêu cầu bị siết chặt sau nhiều vụ cháy nhà trọ. Khung pháp lý là Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 55/2024/QH15 và Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Nhà trọ nhiều phòng, nhà ở nhiều tầng cho thuê phải: trang bị phương tiện chữa cháy, bảo đảm lối thoát nạn, có phương án xử lý sự cố. Nhiều tỉnh ban hành quy định riêng về điều kiện đường cho xe chữa cháy, khoảng cách an toàn đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ/phòng cho thuê (theo khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 27/2023/QH15) - hãy đối chiếu quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có nhà trọ. 4) THÔNG BÁO LƯU TRÚ CHO KHÁCH THUÊ (không được miễn) Chủ nhà trọ phải thực hiện thông báo lưu trú. Điều 30 Luật Cư trú 68/2020/QH14 quy định trách nhiệm thông báo việc lưu trú với cơ quan đăng ký cư trú khi có người lưu trú; Luật 118/2025/QH15 sửa đổi theo hướng thông báo đối với người lưu trú qua đêm. Việc thông báo thực hiện qua ứng dụng/định danh điện tử (VNeID), Cổng dịch vụ công, hoặc phần mềm thông báo lưu trú của cơ quan Công an. Người thuê ở dài hạn còn thực hiện đăng ký tạm trú theo Luật Cư trú (chủ nhà tạo điều kiện, hướng dẫn). 5) THUẾ, HÓA ĐƠN Đăng ký thuế; cho thuê nhà là hoạt động chịu thuế (thuế GTGT, thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ trên doanh thu khi vượt ngưỡng); xuất chứng từ/hóa đơn theo quy định; lưu hợp đồng thuê nhà. RỦI RO NẾU THIẾU - Vi phạm thông báo lưu trú, khai báo tạm trú bị xử phạt theo Nghị định 282/2025/NĐ-CP (xử phạt lĩnh vực an ninh, trật tự, thay Nghị định 144/2021/NĐ-CP) - Điều 10 phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền đối với hành vi không thực hiện đúng quy định về thông báo lưu trú, khai báo tạm vắng. - Vi phạm PCCC bị xử phạt theo Nghị định 106/2025/NĐ-CP (xử phạt lĩnh vực PCCC và cứu nạn, cứu hộ), có thể bị đình chỉ - đây là rủi ro lớn nhất với nhà trọ. THỨ TỰ NÊN LÀM: (1) xác định mô hình là cho thuê để ở dài hạn có hợp đồng (được miễn giấy an ninh trật tự) hay lưu trú ngắn ngày (phải xin giấy an ninh trật tự) → (2) đăng ký hộ kinh doanh cho thuê nhà → (3) hoàn thiện điều kiện PCCC theo Luật 55/2024/QH15, Nghị định 105/2025/NĐ-CP và quy định của tỉnh → (4) thiết lập thông báo lưu trú (qua VNeID/phần mềm) và hướng dẫn khách thuê đăng ký tạm trú → (5) đăng ký thuế, lưu hợp đồng. Nhà trọ dài hạn nhẹ thủ tục hơn nhà nghỉ (không cần giấy an ninh trật tự), nhưng PCCC và thông báo lưu trú là hai nghĩa vụ bắt buộc, bị kiểm tra gắt - đừng bỏ qua.Nguồn: Khoản 22 Điều 3 Nghị định 96/2016/NĐ-CP; Điều 30 Luật Cư trú 68/2020/QH14 (sửa đổi bởi Luật 118/2025/QH15); Luật PCCC và CNCH 55/2024/QH15, Nghị định 105/2025/NĐ-CP; xử phạt: Nghị định 282/2025/NĐ-CP, Nghị định 106/2025/NĐ-CP