Ví dụ thực tế về Đất đai — Trang 7

Đây là tình huống được pháp luật đất đai gọi là "chênh lệch giữa diện tích đo đạc thực tế với diện tích ghi trên giấy chứng nhận" — một tình huống RẤT PHỔ BIẾN (do công nghệ đo đạc cũ trước đây kém chính xác hơn hiện nay), và đã có cơ chế xử lý rõ ràng, không cần phải xin cấp giấy chứng nhận mới từ đầu như đất chưa có giấy tờ. Về nguyên tắc chung: khi diện tích đo đạc thực tế LỚN HƠN diện tích ghi trên giấy chứng nhận đã cấp, mà RANH GIỚI thửa đất không có gì thay đổi (tức là không lấn chiếm đất của ai, ranh giới vẫn giữ nguyên như cũ, chỉ là số liệu đo đạc trước đây bị sai lệch/thiếu chính xác), đây được xem là TRƯỜNG HỢP SAI SÓT VỀ THÔNG TIN trên giấy chứng nhận đã cấp, không phải là một thửa đất "mới" cần xin cấp lần đầu. Việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện được quy định chi tiết tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 31/2024/QH15) — trong đó có quy định cụ thể về thủ tục ĐÍNH CHÍNH GIẤY CHỨNG NHẬN khi có sai sót thông tin (bao gồm sai sót về diện tích do đo đạc trước đây chưa chính xác), và thủ tục ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG đất đai khi có yêu cầu xác định lại diện tích theo kết quả đo đạc mới. Về điều kiện QUAN TRỌNG NHẤT để được điều chỉnh theo hướng có lợi (không phải nộp thêm tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch, hoặc chỉ phải nộp ở mức tối thiểu): việc bạn nêu rõ "ranh giới xác định rõ ràng" và "canh tác liên tục từ 1990 đến 2015" là hai yếu tố CỰC KỲ QUAN TRỌNG, đúng với tinh thần của Điều 138 Luật Đất đai 31/2024/QH15 về cấp Giấy chứng nhận cho đất SỬ DỤNG ỔN ĐỊNH, KHÔNG TRANH CHẤP theo các mốc thời gian sử dụng đất — việc chứng minh sử dụng liên tục, ổn định trong một thời gian dài (đặc biệt nếu bắt đầu từ trước hoặc gần mốc 15/10/1993, một mốc quan trọng trong pháp luật đất đai) là căn cứ then chốt để cơ quan đăng ký đất đai công nhận toàn bộ diện tích thực tế đang sử dụng, kể cả phần chênh lệch so với giấy tờ cũ, mà không coi đó là "lấn chiếm" hay đất mới phát sinh. Về việc XÁC ĐỊNH RANH GIỚI KHÔNG THAY ĐỔI: đây là điều kiện tiên quyết để được xử lý theo hướng "đính chính" (thủ tục đơn giản hơn) thay vì phải làm lại toàn bộ hồ sơ như đất tranh chấp hoặc lấn chiếm. Cơ quan đăng ký đất đai (Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện cũ, nay tổ chức theo mô hình mới) sẽ yêu cầu đo đạc lại, xác nhận của UBND cấp xã và các hộ liền kề (nếu cần) về việc ranh giới sử dụng đất thực tế từ trước đến nay không có gì thay đổi so với thời điểm được cấp giấy chứng nhận ban đầu — chỉ là số liệu đo đạc cũ chưa chính xác. Về chi phí, nghĩa vụ tài chính: với phần diện tích chênh lệch phát sinh do sai số đo đạc (không phải do lấn chiếm, mở rộng thực tế), thông thường KHÔNG phát sinh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất bổ sung, vì đây không phải là "đất mới được công nhận quyền sử dụng lần đầu" mà là điều chỉnh lại thông tin của chính thửa đất đã có giấy chứng nhận từ trước — tuy nhiên mức phí đo đạc lại, phí đính chính hồ sơ vẫn cần nộp theo quy định của địa phương. Bạn nên làm gì: 1) Liên hệ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc bộ phận một cửa cấp xã/khu vực theo mô hình tổ chức mới) nơi có đất, yêu cầu đo đạc lại chính xác thửa đất, lập bản trích đo địa chính mới thể hiện đúng diện tích, ranh giới thực tế. 2) Chuẩn bị đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc, cùng các bằng chứng chứng minh việc sử dụng đất ổn định, liên tục từ 1990 đến nay (nếu có: giấy tờ canh tác cũ, xác nhận của UBND xã, lời khai của người làm chứng là hàng xóm lâu năm...) — dù ranh giới đã rõ ràng, các bằng chứng này càng củng cố hồ sơ. 3) Nộp hồ sơ yêu cầu ĐÍNH CHÍNH GIẤY CHỨNG NHẬN (nếu xác định đây là sai sót về số liệu, không phải biến động ranh giới) hoặc ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG đất đai (nếu cơ quan đăng ký yêu cầu xử lý theo hướng này) — nên hỏi trực tiếp cán bộ địa chính để được hướng dẫn đúng loại thủ tục áp dụng cho trường hợp cụ thể của bạn. 4) Nếu hồ sơ bị yêu cầu nộp thêm tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch mà bạn cho rằng không hợp lý (do đây là sai số đo đạc, không phải mở rộng đất mới), nên yêu cầu cơ quan giải trình rõ căn cứ, và có thể tham vấn luật sư hoặc chuyên viên địa chính có kinh nghiệm để bảo vệ quyền lợi đúng mức.Nguồn: Điều 138 Luật Đất đai 31/2024/QH15; Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đúng — đây là một gói ưu đãi khá lớn và thiết thực, áp dụng trong một khoảng thời gian có hạn (từ 15/08/2026 đến hết 28/02/2027) theo Thông tư 117/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính, ban hành để triển khai Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP của Chính phủ về phát triển công dân số — điều kiện tiên quyết là công dân phải có TÀI KHOẢN ĐỊNH DANH ĐIỆN TỬ MỨC ĐỘ 2 (VNeID mức 2) và thực hiện các thủ tục bằng PHƯƠNG THỨC ĐIỆN TỬ. Về các khoản GIẢM lệ phí trước bạ (Điều 1 khoản 1): (a) giảm 10% mức thu lệ phí trước bạ đối với NHÀ, ĐẤT nhận chuyển nhượng khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng; (b) giảm 50% lệ phí trước bạ đối với Ô TÔ chở người từ 9 chỗ trở xuống khi nộp lệ phí trước bạ LẦN THỨ 2 TRỞ ĐI (tức là xe đã qua sử dụng, sang tên); (c) giảm 100% (miễn hoàn toàn) lệ phí trước bạ đối với XE MÔ TÔ khi nộp lệ phí trước bạ lần thứ 2 trở đi. LƯU Ý QUAN TRỌNG: các mức giảm này CHỈ ÁP DỤNG 01 LẦN DUY NHẤT cho MỖI LOẠI TÀI SẢN (nhà/đất; ô tô; xe máy) cho MỘT công dân trong vòng 1 năm kể từ ngày Thông tư có hiệu lực, và số tiền được giảm TỐI ĐA KHÔNG QUÁ 5 LẦN MỨC LƯƠNG CƠ SỞ tại thời điểm kê khai. Về điều kiện cụ thể để được giảm lệ phí trước bạ: với nhà, đất — bên chuyển nhượng phải đã tích hợp thành công trên ứng dụng VNeID: 5 loại giấy tờ cơ bản theo quy định, mã số thuế cá nhân, và thông tin về quyền sử dụng đất. Với xe (ô tô, xe máy) — tương tự, cần tích hợp 5 loại giấy tờ cơ bản, mã số thuế cá nhân, và thông tin đăng ký xe trên VNeID. Nếu hồ sơ nộp bằng phương thức điện tử, cơ quan tiếp nhận và cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm cung cấp thông tin để cơ quan thuế xác định việc được giảm — người dân không cần tự chứng minh nhiều thủ tục giấy tờ. Về các khoản được MIỄN HOÀN TOÀN (khoản 2-8 Điều 1) — đây là danh sách khá dài, đáng chú ý gồm: phí khai thác, sử dụng thông tin trong cơ sở dữ liệu hộ tịch; lệ phí đăng ký cư trú; lệ phí cấp đổi, cấp lại thẻ căn cước; phí cung cấp thông tin lý lịch tư pháp; lệ phí cấp/đổi/cấp lại giấy phép lái xe (cả trong nước và quốc tế); lệ phí đăng ký, cấp biển xe khi đổi chứng nhận đăng ký xe/biển số; và lệ phí cấp hộ chiếu phổ thông trong nước, một số loại giấy thông hành biên giới, thẻ ABTC. Ngoài ra, khoản 9 giảm 50% phí đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, và khoản 10 giảm 50% phí thẩm định phê duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy (mức phí tối thiểu 250.000 đồng, tối đa 75.000.000 đồng/dự án). Về nguyên tắc áp dụng: nếu công dân vừa đủ điều kiện hưởng chính sách miễn, giảm theo Thông tư này, VỪA đủ điều kiện hưởng ưu đãi theo quy định khác, thì được áp dụng MỨC ƯU ĐÃI CAO NHẤT — không bị cộng dồn hay loại trừ lẫn nhau một cách bất lợi cho người dân. Về thời hạn: chính sách chỉ áp dụng từ 15/08/2026 đến HẾT 28/02/2027 — sau ngày này, mức thu các khoản phí, lệ phí nêu trên trở lại áp dụng theo đúng các Thông tư gốc (mức thu bình thường trước đây), nên đây là một cơ hội có thời hạn, người dân có nhu cầu thực hiện các thủ tục liên quan nên cân nhắc thực hiện trong khung thời gian này. Người dân nên làm gì: 1) Kiểm tra và hoàn tất việc kích hoạt tài khoản định danh điện tử mức 2 (VNeID mức 2) nếu chưa có — đây là điều kiện tiên quyết bắt buộc cho mọi khoản miễn, giảm nêu trên. 2) Với nhu cầu mua bán nhà đất, ô tô, xe máy: tích hợp đầy đủ các giấy tờ, thông tin cần thiết (mã số thuế cá nhân, thông tin quyền sử dụng đất/đăng ký xe) lên ứng dụng VNeID TRƯỚC khi làm thủ tục, và thực hiện khai, nộp hồ sơ bằng phương thức điện tử để đủ điều kiện hưởng ưu đãi. 3) Nếu đang có nhu cầu làm các thủ tục được miễn phí hoàn toàn (đổi/cấp lại căn cước, hộ chiếu, giấy phép lái xe, đăng ký cư trú, lý lịch tư pháp...), nên tranh thủ thực hiện trong khoảng thời gian từ 15/08/2026 đến 28/02/2027 để được miễn phí. 4) Lưu ý mức giảm lệ phí trước bạ nhà/đất, ô tô, xe máy chỉ áp dụng MỘT LẦN cho mỗi loại tài sản trong 1 năm — nên cân nhắc thời điểm thực hiện giao dịch hợp lý nếu có kế hoạch mua nhiều tài sản cùng loại. 5) Liên hệ cơ quan thuế, Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc cơ quan công an nơi làm thủ tục để được hướng dẫn cụ thể về quy trình khai, nộp hồ sơ điện tử và xác nhận điều kiện hưởng ưu đãi trong từng trường hợp cụ thể.Nguồn: Điều 1, Điều 2 Thông tư 117/2026/TT-BTC

Đây là tình huống khá đặc trưng khi một mảnh đất lớn được chia thành nhiều ô nhỏ cho các con, và phần "hành lang giao thông" chung nằm trên ô đất mà chồng bạn được thừa kế — pháp luật dân sự đã có quy định RÕ RÀNG cho chính xác tình huống này, và điều quan trọng nhất bạn cần biết: nếu hành lang này đã được xác lập NGAY TỪ KHI bố bạn chia đất để làm lối đi chung cho các ô đất phía trong, gia đình bạn có thể KHÔNG được nhận đền bù, vì đây vốn là nghĩa vụ gắn liền với đất từ khi hình thành các thửa. Về căn cứ pháp lý cốt lõi: khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 quy định: "Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia PHẢI DÀNH LỐI ĐI CẦN THIẾT cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này MÀ KHÔNG CÓ ĐỀN BÙ." Đây là điểm mấu chốt: khi bố bạn chia mảnh đất lớn thành nhiều ô cho các con, nếu việc "chừa hành lang giao thông" chính là để tạo LỐI ĐI CHUNG cho các ô đất phía trong (không tiếp giáp đường công cộng) đi ra ngoài, thì đây là nghĩa vụ dành lối đi PHÁT SINH TỪ CHÍNH VIỆC PHÂN CHIA ĐẤT ban đầu — và theo luật, nghĩa vụ này KHÔNG ĐI KÈM ĐỀN BÙ, khác hẳn với trường hợp thông thường tại khoản 1 Điều 254 (khi hai bất động sản độc lập, không cùng nguồn gốc chia tách, thì bên hưởng lối đi phải đền bù cho bên nhường đất). Đây chính là lý do cần xem lại kỹ: hai phương án mà Phòng Đăng ký đất đai đưa ra (các nhà kia hỗ trợ tiền theo giá nhà nước thu hồi làm đường, HOẶC nhà bạn cắt đất và tự đi xin đền bù từ nhà nước sau) DƯỜNG NHƯ đang xử lý vụ việc theo hướng THÔNG THƯỜNG (như đất độc lập, có đền bù), mà CHƯA XÉT ĐẾN khả năng đây thuộc trường hợp đặc biệt tại khoản 3 Điều 254 — tức khả năng gia đình bạn phải dành lối đi này MÀ KHÔNG ĐƯỢC ĐỀN BÙ từ những người thừa kế/chủ sở hữu các ô đất phía trong, vì nghĩa vụ này đã gắn liền với đất từ khi bố bạn phân chia. Về việc xác định gia đình bạn có quyền nhận đền bù hay không: điều quyết định là XEM XÉT LẠI HỒ SƠ, GIẤY TỜ TẶNG CHO ĐẤT của bố bạn (nếu còn lưu, hoặc bản đồ địa chính, biên bản phân chia đất tại thời điểm đó) — có ghi nhận rõ mục đích của "hành lang giao thông" này là lối đi chung phục vụ các ô đất phía trong hay không, và việc phân chia đất diễn ra cùng một thời điểm/cùng một hồ sơ pháp lý hay không. Nếu đúng là như vậy, về nguyên tắc gia đình bạn không có căn cứ đòi đền bù từ CÁC HỘ ĐƯỢC HƯỞNG LỐI ĐI, nhưng vẫn có thể đủ điều kiện được BỒI THƯỜNG TỪ NHÀ NƯỚC nếu sau này Nhà nước chính thức thu hồi phần đất đó để làm đường công cộng (theo Luật Đất đai, không phải theo Điều 254 Bộ luật Dân sự) — đây là hai cơ chế khác nhau: quan hệ dân sự giữa các chủ sử dụng đất liền kề (Điều 254 BLDS) và quan hệ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Luật Đất đai). Gia đình bạn nên làm gì: 1) Tìm lại toàn bộ hồ sơ gốc về việc bố bạn tặng cho đất các con — giấy tờ tặng cho, bản đồ trích đo/phân lô tại thời điểm chia đất, biên bản (nếu có) — để xác định rõ "hành lang giao thông" này có phải là lối đi được xác lập ngay từ khi phân chia đất hay không, đây là căn cứ quyết định quyền đền bù. 2) Nếu xác định đây đúng là lối đi bắt buộc theo khoản 3 Điều 254 (không đền bù giữa các hộ), gia đình bạn nên tập trung vào phương án 2 (đồng ý dành đất cho lối đi, chờ nhận đền bù từ Nhà nước khi thu hồi làm đường chính thức trong tương lai theo quy định về bồi thường đất đai) thay vì đòi các hộ kia hỗ trợ tiền — vì về mặt pháp lý căn cứ đòi tiền từ các hộ có thể không vững. 3) Nếu không xác định được rõ ràng nguồn gốc, hoặc các bên không thống nhất được, gia đình bạn có quyền yêu cầu UBND cấp xã tổ chức hòa giải, hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân khu vực để yêu cầu xác định rõ quyền, nghĩa vụ về lối đi qua theo khoản 2 Điều 254 ("nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án... xác định"). 4) Nên tham vấn luật sư hoặc chuyên viên địa chính có kinh nghiệm để rà soát hồ sơ đất đai cụ thể, xác định chính xác quyền lợi của gia đình trước khi lựa chọn phương án với Phòng Đăng ký đất đai, tránh chấp nhận một phương án bất lợi hơn mức pháp luật thực sự yêu cầu.Nguồn: Khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13

Đây là một hiểu lầm cần làm rõ ngay: quy định về PHẠM VI TỈNH áp dụng cho công chứng giao dịch bất động sản không phải là điều hoàn toàn mới — Luật Công chứng 46/2024/QH15 hiện hành đã có quy định này — nhưng Luật sửa đổi, bổ sung (Luật số 04/2026/QH16, hiệu lực từ 01/01/2027) đã VIẾT LẠI TOÀN BỘ Điều 44, mở rộng danh sách các trường hợp NGOẠI LỆ được phép công chứng ngoài phạm vi tỉnh, đồng thời bổ sung một cơ chế mới rất thực tế cho trường hợp hai bên giao dịch ở hai tỉnh khác nhau không thể gặp nhau tại cùng một văn phòng công chứng. Về nguyên tắc chung (không thay đổi): khoản 1 Điều 44 (sửa đổi) tiếp tục khẳng định "Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng CHỈ ĐƯỢC công chứng giao dịch có đối tượng là bất động sản TRONG PHẠM VI TỈNH, THÀNH PHỐ nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở" — tức là nếu bạn mua bán nhà đất ở Đà Nẵng, về nguyên tắc phải công chứng tại một văn phòng/phòng công chứng ĐẶT TRỤ SỞ TẠI ĐÀ NẴNG, không thể mang hồ sơ ra Hà Nội hay TP.HCM công chứng cho tiện. Về các TRƯỜNG HỢP NGOẠI LỆ (không bị giới hạn theo tỉnh) — đây là điểm quan trọng nhất người dân cần biết: vẫn theo khoản 1 Điều 44, các giao dịch sau được công chứng ở BẤT KỲ tổ chức hành nghề công chứng nào, không phụ thuộc vị trí bất động sản: DI CHÚC, VĂN BẢN TỪ CHỐI NHẬN DI SẢN, và VĂN BẢN ỦY QUYỀN liên quan đến việc thực hiện các quyền về bất động sản (cùng với việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này). Nghĩa là nếu bạn đang ở TP.HCM nhưng có đất ở Nghệ An, bạn HOÀN TOÀN CÓ THỂ công chứng di chúc để lại đất đó, hoặc công chứng giấy ủy quyền cho người khác thay mặt bạn thực hiện các quyền liên quan đến đất đó, ngay tại một văn phòng công chứng ở TP.HCM — không cần phải về tận Nghệ An. Về CƠ CHẾ MỚI cho hợp đồng ủy quyền khi hai bên ở hai tỉnh khác nhau (Điều 57 sửa đổi) — đây là thay đổi thực tiễn quan trọng nhất: trước đây, hợp đồng ủy quyền thường yêu cầu cả bên ủy quyền VÀ bên được ủy quyền phải cùng có mặt tại MỘT tổ chức hành nghề công chứng để ký. Luật sửa đổi giải quyết đúng vấn đề nhiều người gặp phải khi hai bên ở xa nhau: Điều 57 (sửa đổi) cho phép BÊN ỦY QUYỀN yêu cầu công chứng viên tại tổ chức mình lựa chọn (ví dụ ở Hà Nội) chứng nhận việc ĐỀ NGHỊ ủy quyền trước; sau đó BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN yêu cầu công chứng viên tại tổ chức mình lựa chọn (ví dụ ở Cần Thơ) chứng nhận TIẾP vào bản gốc để xác nhận việc CHẤP NHẬN ủy quyền — hoàn thành việc công chứng mà HAI BÊN KHÔNG CẦN GẶP NHAU CÙNG MỘT LÚC, CÙNG MỘT NƠI. Văn bản có hiệu lực từ thời điểm công chứng viên bên được ủy quyền ký, đóng dấu hoàn tất (hoặc ký số nếu là văn bản điện tử). Về việc rà soát quy định giao dịch bắt buộc phải công chứng: Điều 3 (sửa đổi) giao Bộ Tư pháp chủ trì rà soát, cập nhật, ĐĂNG TẢI CÔNG KHAI danh mục các giao dịch phải công chứng/chứng thực trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư pháp — trong 1 năm kể từ khi luật có hiệu lực, Chính phủ phải hoàn thành rà soát các quy định về giao dịch phải công chứng tại các văn bản trước đây để bảo đảm thống nhất, giúp người dân dễ tra cứu hơn về việc giao dịch nào của mình có bắt buộc phải công chứng hay không. Một thay đổi khác đáng chú ý: khoản 7a Điều 42 (bổ sung mới) cho phép người yêu cầu công chứng KHÔNG PHẢI nộp lại giấy tờ nếu thông tin đã có sẵn trong cơ sở dữ liệu được công bố — công chứng viên có thể tự khai thác dữ liệu (có thu phí khai thác nếu người dân yêu cầu công chứng viên làm việc này thay mình) thay vì yêu cầu xuất trình bản chính giấy tờ, giúp giảm bớt thủ tục giấy tờ trong tương lai. Người dân nên làm gì: 1) Nếu có nhu cầu công chứng giao dịch chuyển nhượng/mua bán bất động sản, xác định đúng văn phòng/phòng công chứng có TRỤ SỞ TẠI TỈNH, THÀNH PHỐ nơi có bất động sản đó — đây là điều kiện bắt buộc, không thể chọn công chứng ở nơi khác cho tiện đi lại (trừ các ngoại lệ về di chúc/từ chối di sản/ủy quyền nêu trên). 2) Nếu cần lập di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, hoặc giấy ủy quyền liên quan đến bất động sản ở tỉnh khác nơi mình đang sinh sống, có thể công chứng ngay tại địa phương mình đang cư trú, không cần về tận nơi có đất. 3) Nếu cần lập hợp đồng ủy quyền mà bên ủy quyền và bên được ủy quyền ở hai tỉnh khác nhau, không cần cố sắp xếp gặp nhau tại cùng một nơi — có thể mỗi bên công chứng riêng tại văn phòng công chứng gần mình theo cơ chế mới tại Điều 57 (LƯU Ý: quy định này áp dụng từ 01/01/2027, hiện tại vẫn cần tuân theo quy định hiện hành). 4) Từ nay đến 01/01/2027, các quy định về công chứng vẫn áp dụng theo Luật Công chứng 46/2024/QH15 hiện hành — nên hỏi trực tiếp văn phòng công chứng dự định sử dụng để biết chính xác thủ tục có thể áp dụng ngay hay phải chờ đến khi luật mới có hiệu lực. 5) Nên tham vấn văn phòng công chứng hoặc luật sư khi có giao dịch phức tạp liên quan đến bất động sản ở nhiều tỉnh, hoặc các bên ở xa nhau, để được hướng dẫn đúng thủ tục và tận dụng các cơ chế thuận lợi mới khi luật có hiệu lực.Nguồn: Điều 3, Điều 42, Điều 44, Điều 57 Luật Công chứng 46/2024/QH15, được sửa đổi bởi Luật 04/2026/QH16

Hướng khởi kiện được tư vấn là đúng về nguyên tắc — chủ sở hữu có quyền đòi lại phần đất bị chiếm hữu vượt quá diện tích đã chuyển nhượng — nhưng gia đình cần lường trước một điểm phức tạp: việc hợp đồng công chứng ghi giá thấp hơn thực tế ("hai giá") có thể gây khó khăn khi chứng minh diện tích/giá trị thực sự đã thỏa thuận trước tòa, nên cần chuẩn bị chứng cứ kỹ hơn bình thường. Về căn cứ pháp lý cho việc đòi lại phần đất thừa: khoản 1 Điều 166 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 quy định: "Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật." Nếu kết quả đo đạc lại xác nhận nhà anh A đang thực tế sử dụng/chiếm hữu diện tích đất LỚN HƠN gần 3m² so với diện tích đã ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng (tức là phần đất đó CHƯA từng được chuyển nhượng hợp pháp, không có căn cứ pháp luật để anh A chiếm giữ), thì gia đình bạn — với tư cách vẫn là chủ sở hữu hợp pháp của phần đất thừa đó (chưa hề chuyển nhượng) — có quyền khởi kiện đòi lại theo đúng quy định này. Về vướng mắc từ việc "hai giá" (giá cọc 2 tỷ khác giá hợp đồng công chứng 700 triệu): đây LÀ MỘT THỰC TẾ khá phổ biến ở Việt Nam nhằm giảm nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân/lệ phí trước bạ, nhưng lại tạo ra RỦI RO PHÁP LÝ đáng kể trong tình huống tranh chấp như của gia đình bạn: (1) hợp đồng công chứng (700 triệu) mới là văn bản có giá trị pháp lý chính thức được đăng ký, được cơ quan nhà nước công nhận — về nguyên tắc, tòa án sẽ căn cứ chủ yếu vào nội dung hợp đồng đã công chứng để xác định diện tích, ranh giới đã chuyển nhượng, chứ không phải hợp đồng đặt cọc (dù đây vẫn là chứng cứ có giá trị bổ trợ); (2) việc kê khai giá thấp hơn thực tế trong hợp đồng công chứng, nếu bị phát hiện, có thể liên quan đến vấn đề trốn thuế — đây không phải là trọng tâm của vụ kiện đòi đất, nhưng gia đình cần lưu ý để tránh rủi ro phát sinh ngoài ý muốn nếu bên kia phản tố hoặc sự việc được cơ quan thuế chú ý. Về nội dung khởi kiện: yêu cầu khởi kiện nên tập trung vào DIỆN TÍCH ĐẤT ghi trong hợp đồng chuyển nhượng ĐÃ CÔNG CHỨNG (700 triệu, với diện tích cụ thể ghi trong hợp đồng và trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước và sau khi tách/sang tên), đối chiếu với kết quả đo đạc thực tế hiện trạng. Đây là căn cứ vững chắc, khách quan (dựa trên số liệu đo đạc chính thức), không phụ thuộc vào việc chứng minh giá trị 2 tỷ hay 700 triệu — tức là vụ kiện đòi đất thừa có thể tách biệt hoàn toàn khỏi vấn đề "hai giá," miễn là gia đình tập trung chứng minh đúng phần diện tích chênh lệch giữa hợp đồng công chứng và thực tế sử dụng. Về thẩm quyền và trình tự: theo Luật Đất đai 31/2024/QH15, tranh chấp đất đai đã qua hòa giải tại UBND cấp xã không thành (đúng như gia đình đã thực hiện) là điều kiện để có quyền khởi kiện ra Tòa án. Với vụ việc dân sự về đòi lại tài sản (đất), thẩm quyền giải quyết sơ thẩm nay thuộc Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất tranh chấp (theo mô hình tổ chức tòa án 2 cấp áp dụng từ 01/07/2025, thay thế Tòa án cấp huyện trước đây). Gia đình nên làm gì: 1) Thu thập đầy đủ chứng cứ về diện tích: bản đo đạc địa chính mới nhất (có xác nhận của cơ quan chuyên môn), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc (trước khi chuyển nhượng) ghi rõ diện tích và sơ đồ thửa đất, hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, biên bản hòa giải không thành tại UBND — đây là bộ hồ sơ cốt lõi để nộp kèm đơn khởi kiện. 2) Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất, yêu cầu buộc nhà anh A trả lại phần diện tích đất thừa gần 3m² (nằm ngoài phạm vi diện tích đã ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng), có thể kèm yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc chiếm giữ gây thiệt hại cụ thể cho gia đình. 3) Chuẩn bị tinh thần rằng phía bị kiện có thể viện dẫn hợp đồng đặt cọc (2 tỷ) để lập luận về ranh giới, giá trị thực tế đã thỏa thuận — nên chủ động có sẵn lời giải thích nhất quán, trung thực về lý do có sự chênh lệch giá giữa hai văn bản, tránh để tòa nghi ngờ về tính minh bạch của cả hai bên trong giao dịch. 4) Nên tham vấn luật sư để được hỗ trợ soạn đơn khởi kiện đúng quy định, đánh giá kỹ hồ sơ đo đạc và khả năng chứng minh diện tích tranh chấp trước khi nộp đơn, đảm bảo lập luận tập trung đúng vào phần diện tích chênh lệch theo hợp đồng công chứng.Nguồn: Điều 166 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13; Luật Đất đai 31/2024/QH15 về hòa giải, giải quyết tranh chấp đất đai

Đây là một thiếu sót nghiêm trọng trong quy trình — pháp luật đất đai quy định rất rõ nghĩa vụ thông báo, niêm yết công khai và giao kết quả cho người sử dụng đất tại MỖI bước của quá trình thu hồi đất, và việc gia đình bạn không nhận được bất kỳ văn bản nào là cơ sở để yêu cầu cơ quan chức năng thực hiện lại đúng trình tự. Về nguyên tắc chung, quy trình thu hồi đất để thực hiện dự án theo Luật Đất đai 31/2024/QH15 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP (quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất) phải trải qua nhiều bước có tính công khai, minh bạch bắt buộc: (1) thông báo thu hồi đất, niêm yết công khai tại UBND cấp xã và gửi đến từng người sử dụng đất trong ranh giới dự án; (2) tổ chức điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác định nguồn gốc đất — có sự tham gia, chứng kiến của người sử dụng đất; (3) lập biên bản kiểm đếm — biên bản này PHẢI được lập với sự có mặt (hoặc ít nhất là có mời, có ghi nhận việc vắng mặt) của chủ sử dụng đất, và người sử dụng đất có quyền được biết, được cung cấp kết quả kiểm đếm liên quan đến tài sản của mình; (4) công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để người dân góp ý trước khi phê duyệt. Điểm mấu chốt: việc "không nhận được biên bản kiểm kê, không nhận được thông báo hay văn bản nào" là dấu hiệu cho thấy MỘT TRONG hai khả năng: (a) cơ quan thực hiện dự án đã bỏ sót nghĩa vụ thông báo, niêm yết theo đúng quy trình pháp luật quy định — đây là vi phạm thủ tục hành chính có thể khiếu nại; hoặc (b) đã có thông báo/niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã hoặc gửi qua kênh khác mà gia đình chưa nắm được (ví dụ niêm yết tại nhà văn hóa thôn, thông báo qua loa truyền thanh) — cần xác minh trực tiếp để loại trừ khả năng này trước khi khiếu nại. Về quyền của gia đình trong tình huống này: gia đình có quyền YÊU CẦU cung cấp bản sao biên bản kiểm đếm đã lập (nếu có), yêu cầu được biết kết quả xác định nguồn gốc đất (đất có nguồn gốc từ trước 15/10/1993, sử dụng ổn định không tranh chấp từ khoảng 1990 — đây là mốc thời gian có ý nghĩa quan trọng theo Điều 138 Luật Đất đai về việc công nhận quyền sử dụng đất, ảnh hưởng trực tiếp đến việc gia đình có được bồi thường về đất hay chỉ được hỗ trợ, và mức bồi thường tương ứng), và có quyền tham gia ý kiến vào phương án bồi thường trước khi được phê duyệt chính thức. Việc không được thông báo có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi bồi thường của gia đình nếu quá trình xác định nguồn gốc đất diễn ra mà không có sự tham gia, xác nhận của người sử dụng đất — dễ dẫn đến việc xác định sai diện tích, sai loại đất, hoặc sai nguồn gốc, gây thiệt hại về mức bồi thường. Gia đình nên làm gì: 1) Liên hệ trực tiếp với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án (thường là Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc đơn vị được giao nhiệm vụ) và UBND cấp xã nơi có đất, YÊU CẦU BẰNG VĂN BẢN được cung cấp bản sao biên bản kiểm đếm đã lập cho thửa đất của gia đình (nếu đã lập), và thông tin về kết quả xác định nguồn gốc đất. 2) Nếu xác nhận rằng chưa từng có biên bản kiểm đếm nào được lập cho thửa đất của gia đình (tức là việc kiểm kê thực tế đã diễn ra nhưng không đúng thủ tục, hoặc thông tin bị bỏ sót), gia đình có quyền LÀM ĐƠN ĐỀ NGHỊ tổ chức thực hiện lại việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm đúng trình tự, có sự tham gia của gia đình, để bảo đảm quyền lợi được ghi nhận đầy đủ, chính xác. 3) Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, bằng chứng chứng minh việc sử dụng đất ổn định từ khoảng 1990 đến nay (giấy tờ mua bán/khai hoang cũ nếu có, xác nhận của địa phương, hình ảnh canh tác qua các thời kỳ, lời khai của người làm chứng là hàng xóm lâu năm) — đây là căn cứ quan trọng để được công nhận quyền sử dụng đất và tính đúng mức bồi thường theo mốc thời gian sử dụng đất quy định tại Điều 138 Luật Đất đai. 4) Nếu sau khi yêu cầu mà cơ quan chức năng vẫn không cung cấp thông tin hoặc không thực hiện lại đúng thủ tục, gia đình có quyền khiếu nại theo Luật Khiếu nại đến UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án, hoặc tham vấn luật sư để được hỗ trợ bảo vệ quyền lợi trước khi phương án bồi thường được phê duyệt chính thức — việc lên tiếng SỚM, trước khi phương án được phê duyệt, có ý nghĩa quan trọng hơn nhiều so với khiếu nại sau khi mọi việc đã hoàn tất.Nguồn: Điều 138 Luật Đất đai 31/2024/QH15; Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Đơn kiến nghị chung của 4 hộ CÓ GIÁ TRỊ và nên làm, nhưng cần hiểu đúng mức độ tác dụng thực tế — đây là bước khởi đầu hợp lý, có thể tạo áp lực và mở ra cơ hội xử lý ngay trong lúc nhà hàng xóm đang xin phép sửa chữa, nhưng nếu họ tiếp tục từ chối, các hộ vẫn cần tính đến bước khởi kiện dân sự để có kết quả ràng buộc thực sự. Về căn cứ pháp lý bảo vệ quyền của các hộ: Điều 174 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 quy định nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng: chủ sở hữu công trình "không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh." Việc lan can lấn hoàn toàn vào không gian chung của ngách, khiến nhà bạn không còn khe hở nào để làm cửa sổ, là biểu hiện rõ ràng của việc xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về không gian, ánh sáng của các hộ liền kề — đúng với tinh thần điều luật này. VỀ ĐIỂM CÓ LỢI QUAN TRỌNG NHẤT cho các hộ: khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự quy định về xác lập ranh giới giữa các bất động sản, trong đó có nguyên tắc: ranh giới có thể được xác định theo ranh giới đã tồn tại từ 30 NĂM TRỞ LÊN MÀ KHÔNG CÓ TRANH CHẤP. Với lan can đã tồn tại khoảng 25 năm — CHƯA ĐẠT ngưỡng 30 năm — và quan trọng hơn, các hộ ĐANG CHỦ ĐỘNG TRANH CHẤP/PHẢN ĐỐI ngay bây giờ, việc này có ý nghĩa pháp lý quan trọng: nó NGĂN KHÔNG CHO tình trạng lấn chiếm này "mặc nhiên hợp thức hóa" theo thời gian. Nói cách khác, các hộ càng lên tiếng sớm và rõ ràng (như việc gửi đơn kiến nghị này), càng củng cố vị thế pháp lý của mình, tránh để đến khi đủ 30 năm mà không ai phản đối thì tình trạng lấn chiếm có thể bị coi là ranh giới đã ổn định. Về thời điểm ĐÂY LÀ CƠ HỘI TỐT để đòi quyền lợi: nhà hàng xóm hiện đang SỬA CHỮA LẠI — đây chính là thời điểm thuận lợi nhất để yêu cầu khắc phục, vì việc sửa chữa/cải tạo nhà ở thường cần xin phép xây dựng (giấy phép sửa chữa, cải tạo) từ chính quyền địa phương. Trong quá trình xét duyệt hồ sơ xin phép sửa chữa, cơ quan quản lý xây dựng có trách nhiệm xem xét công trình có tuân thủ đúng quy định, không xâm phạm quyền lợi của các bất động sản liền kề hay không — đây là cơ hội để phản ánh vấn đề TRỰC TIẾP VÀO QUÁ TRÌNH CẤP PHÉP, thay vì chỉ đơn thuần đề nghị hàng xóm tự nguyện sửa. Lưu ý: quy định cụ thể về việc giấy phép sửa chữa có mở lại toàn bộ việc xem xét ảnh hưởng đến hàng xóm hay không thường do quy định của từng địa phương/UBND cấp tỉnh, nên đây là điều các hộ cần hỏi rõ trực tiếp với UBND phường khi nộp đơn kiến nghị. Về mức độ "ăn thua" của đơn kiến nghị chung: đơn kiến nghị lên phường có thể dẫn đến việc UBND tổ chức hòa giải giữa các bên (một bước thường có trong xử lý tranh chấp liên quan đến đất đai/xây dựng ở cấp cơ sở), và quan trọng hơn — nếu phường đang thụ lý hồ sơ xin phép sửa chữa của nhà hàng xóm, đơn kiến nghị có thể được đính kèm vào hồ sơ đó để cán bộ xem xét khi cấp phép. Tuy nhiên, đơn kiến nghị của người dân KHÔNG có giá trị cưỡng chế bắt buộc hàng xóm phải cắt bớt lan can — nếu hòa giải không thành và hàng xóm vẫn kiên quyết từ chối, các hộ cần khởi kiện dân sự ra tòa án, yêu cầu buộc chấm dứt hành vi xâm phạm theo Điều 174 để có phán quyết ràng buộc thực sự. Các hộ nên làm gì: 1) Nộp đơn kiến nghị chung (có chữ ký của cả 4 hộ) lên UBND phường NGAY TRONG THỜI GIAN nhà hàng xóm đang làm thủ tục xin phép sửa chữa — nêu rõ yêu cầu cơ quan xem xét vấn đề lấn chiếm không gian chung khi cấp/duyệt giấy phép sửa chữa. 2) Đồng thời, có thể hỏi trực tiếp Phòng Quản lý đô thị/UBND phường về tình trạng hồ sơ xin phép sửa chữa của nhà hàng xóm, đề nghị được biết thông tin và có ý kiến chính thức trước khi giấy phép được cấp (nếu quy định địa phương cho phép). 3) Chụp ảnh, quay video hiện trạng lan can, khoảng cách với các nhà liền kề, đặc biệt là việc nhà bạn hoàn toàn không có khe hở làm cửa sổ — đây là bằng chứng quan trọng cho cả quá trình kiến nghị hành chính lẫn khả năng khởi kiện dân sự sau này. 4) Nếu kiến nghị hành chính không có kết quả và nhà hàng xóm vẫn sửa chữa giữ nguyên hiện trạng lấn chiếm, các hộ nên cùng nhau (hoặc từng hộ riêng lẻ tùy mức độ ảnh hưởng) khởi kiện dân sự ra Tòa án nhân dân, yêu cầu buộc chấm dứt hành vi xâm phạm không gian theo Điều 174 Bộ luật Dân sự — nên làm sớm, đừng để kéo dài đến gần mốc 30 năm. 5) Nên tham vấn luật sư để được hỗ trợ soạn đơn kiến nghị/đơn khởi kiện đúng quy định và đánh giá chính xác khả năng thành công dựa trên hồ sơ, chứng cứ cụ thể của từng hộ.Nguồn: Điều 174, Điều 175 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13

Câu trả lời cho câu hỏi 1 là: VỀ NGUYÊN TẮC PHÁP LUẬT DÂN SỰ, di chúc không bắt buộc phải có sổ đỏ mới hợp pháp — nhưng khi ra CÔNG CHỨNG cụ thể, văn phòng công chứng thường sẽ yêu cầu giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản, và đây là chỗ có thể phát sinh vướng mắc thực tế cần chuẩn bị kỹ. Về điều kiện để một di chúc hợp pháp: Điều 630 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 quy định di chúc hợp pháp cần: người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt, tự nguyện; nội dung không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội; hình thức không trái quy định pháp luật. Điều 631 quy định nội dung cần có: ngày tháng lập, họ tên người lập di chúc, họ tên người thừa kế, và MÔ TẢ DI SẢN cùng nơi có di sản. Cả hai điều này KHÔNG yêu cầu người lập di chúc phải đã có sẵn sổ đỏ/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất — về bản chất, di chúc là thể hiện Ý CHÍ của người lập về việc phân chia tài sản họ đang sở hữu/sử dụng, không phụ thuộc vào việc tài sản đó đã được cấp giấy tờ chính thức hay chưa. Tuy nhiên, khi ra CÔNG CHỨNG di chúc (bước cần thiết để di chúc có giá trị pháp lý vững chắc, dễ thực hiện sau này), điểm c khoản 1 Điều 42 Luật Công chứng 46/2024/QH15 quy định hồ sơ yêu cầu công chứng đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký cần có: "Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản... HOẶC GIẤY TỜ THAY THẾ ĐƯỢC PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH." Đáng chú ý, khoản 3 Điều 58 Luật Công chứng (quy định riêng về công chứng di chúc) DẪN CHIẾU THẲNG đến yêu cầu này của Điều 42 — nghĩa là khi công chứng di chúc liên quan đến bất động sản, về nguyên tắc VẪN CẦN có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ thay thế hợp lệ theo quy định, TRỪ trường hợp đặc biệt: người lập di chúc đang trong tình trạng tính mạng bị đe dọa thì được công chứng ngay mà chưa cần xuất trình đủ giấy tờ, nhưng phải bổ sung trong vòng 3 tháng, nếu không di chúc đó SẼ BỊ VÔ HIỆU. Đây chính là ĐIỂM MẤU CHỐT cần lưu ý trung thực: "giấy tờ viết tay mua nhà từ 30 năm trước" của bà bạn CÓ THỂ hoặc KHÔNG THỂ được văn phòng công chứng chấp nhận là "giấy tờ thay thế được pháp luật quy định" — điều này phụ thuộc vào loại giấy tờ cụ thể (giấy mua bán viết tay có xác nhận của chính quyền địa phương tại thời điểm đó hay không, có phải loại giấy tờ được liệt kê trong danh mục giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai hay không). Đây là câu hỏi cần chính văn phòng công chứng hoặc luật sư xem xét trực tiếp bản gốc giấy tờ mới có thể khẳng định chắc chắn, không thể trả lời chung chung là "được" hay "không được." Về câu hỏi 2 — nhà 40m² có làm được sổ đỏ không: TIN TỐT là pháp luật đất đai cấp trung ương KHÔNG có quy định về diện tích tối thiểu bắt buộc để được cấp Giấy chứng nhận. Điều 138 Luật Đất đai 31/2024/QH15 quy định về cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ, sử dụng ổn định, không tranh chấp — chia theo các mốc thời gian sử dụng đất (trước 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến 15/10/1993; từ 15/10/1993 đến 01/7/2014...), mỗi mốc có cách công nhận diện tích đất ở riêng, gắn với "HẠN MỨC CÔNG NHẬN ĐẤT Ở." Điểm quan trọng: khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai quy định RÕ hạn mức này do "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện, tập quán tại địa phương" quyết định — nghĩa là đây là QUY ĐỊNH CỦA ĐỊA PHƯƠNG (thành phố Hà Nội, cụ thể hơn có thể là quận Long Biên), KHÔNG PHẢI một quy định cứng của luật trung ương. Không có căn cứ trong Luật Đất đai để khẳng định 40m² là quá nhỏ để cấp sổ — nhưng cũng không thể khẳng định chắc chắn được cấp, vì còn phụ thuộc vào quy định hạn mức cụ thể của Hà Nội/quận Long Biên tại thời điểm làm hồ sơ. Gia đình nên làm gì: 1) Mang toàn bộ giấy tờ viết tay mua nhà (bản gốc) đến trực tiếp một văn phòng công chứng để được xem xét cụ thể xem có đủ điều kiện làm "giấy tờ thay thế" cho việc công chứng di chúc hay không — đây là câu hỏi cần nhìn thấy giấy tờ thực tế mới trả lời chính xác được. 2) Song song, nên nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo Điều 138 Luật Đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Long Biên — việc có sổ đỏ chính thức sẽ giải quyết dứt điểm cả hai vấn đề (vừa đủ điều kiện công chứng di chúc, vừa xác lập quyền sở hữu rõ ràng), nên đây có thể là hướng ưu tiên thay vì chỉ tập trung vào việc công chứng di chúc trước. 3) Hỏi cụ thể tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Long Biên hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội về hạn mức công nhận đất ở áp dụng tại địa phương và chi phí làm sổ đỏ hiện hành, vì đây là thông tin do địa phương quy định, có thể thay đổi theo từng giai đoạn. 4) Nếu việc làm sổ đỏ cần thời gian, và bà bạn có nhu cầu lập di chúc sớm vì lý do sức khỏe/tuổi tác, nên tham vấn luật sư về khả năng áp dụng trường hợp đặc biệt (tính mạng bị đe dọa) theo khoản 3 Điều 58 Luật Công chứng, dù đây là trường hợp có điều kiện áp dụng khá hẹp, chỉ dùng khi thực sự cấp bách. 5) Nên có luật sư hoặc công chứng viên tư vấn trực tiếp, mang theo đầy đủ giấy tờ gốc, để được đánh giá chính xác nhất tình trạng pháp lý cụ thể của căn nhà trước khi quyết định hướng xử lý.Nguồn: Điều 630, Điều 631 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13; Điều 42, Điều 58 Luật Công chứng 46/2024/QH15; Điều 138, Điều 141 Luật Đất đai 31/2024/QH15