Công ty bất động sản trễ hẹn 4 tháng không giao được căn, giờ đòi giữ 50% tiền cọc — kiện dân sự hay hình sự?

Đọc kỹ lại thì bản cam kết bạn đang có thực ra rất có lợi cho bạn — vấn đề là công ty đang cố diễn giải ngược lại để né nghĩa vụ của họ. Nên tách bạch hai việc: quyền dân sự của bạn theo hợp đồng đặt cọc, và việc có đủ căn cứ hình sự hay không. Về bản chất pháp lý của đặt cọc: khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 quy định rõ — nếu bên nhận đặt cọc (ở đây là công ty/sale) từ chối hoặc không thực hiện được việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại cho bên đặt cọc (bạn) tài sản đặt cọc VÀ một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc — tức là phải trả gấp đôi số tiền cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Bản cam kết phạt cọc 1:1 mà bạn ký riêng với sale — nội dung "sau 4 tháng không có căn thì phạt 100% cọc" — chính là sự cụ thể hóa của nguyên tắc này: công ty là bên không giao được căn đúng hạn (đã quá hạn 4 tháng), nên theo đúng cam kết, họ là bên phải chịu phạt, phải trả lại cọc cộng thêm khoản tương đương 100% giá trị cọc — không phải ngược lại. Việc bạn tự đi mua căn khác sau khi họ đã vi phạm thời hạn cam kết không làm bạn mất quyền đòi cọc — vì lỗi vi phạm (không giao được căn trong 4 tháng) đã xảy ra trước, thuộc về công ty. Việc công ty đơn phương áp mức phạt 50% cho bạn, mà không hề trao đổi trước, không tổ chức thanh lý hợp đồng, và không có bằng chứng gì cho thấy họ đã thực sự giữ được đúng căn hộ theo hợp đồng — là công ty đang tự đặt ra một "thỏa thuận" không có thật rồi áp đặt cho bạn, trái với nội dung bản cam kết gốc. Nên kiện gì trước — dân sự: đây là hướng đi rõ ràng và khả thi nhất. Bạn có đầy đủ hợp đồng với công ty và bản cam kết phạt cọc với sale — hai văn bản này là chứng cứ trực tiếp để khởi kiện dân sự đòi lại tiền cọc và khoản phạt cọc tương đương 100% giá trị cọc theo đúng Điều 328 và nội dung cam kết đã ký. Đây là tranh chấp hợp đồng thông thường, không cần chứng minh yếu tố "cố ý chiếm đoạt" — chỉ cần chứng minh công ty vi phạm thời hạn cam kết. Về dấu hiệu hình sự: tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 Bộ luật Hình sự 100/2015/QH13) đòi hỏi có thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản — thường phải chứng minh được công ty đã có ý định chiếm đoạt ngay từ khi nhận cọc, hoặc dùng thủ đoạn gian dối cụ thể để không trả. Việc công ty hiện đang né tránh trả cọc, tự ý áp mức phạt không có căn cứ và không đưa ra được bằng chứng chứng minh, là dấu hiệu đáng ngờ nhưng bản thân nó là một dạng vi phạm/tranh chấp hợp đồng dân sự trước tiên. Nếu qua quá trình thu thập thêm được bằng chứng cho thấy công ty biết trước sẽ không giao được căn nhưng vẫn cố tình nhận cọc, hoặc cố tình chiếm đoạt bằng thủ đoạn gian dối cụ thể, bạn hoàn toàn có thể đồng thời gửi đơn tố giác tới cơ quan công an để họ xác minh — khởi kiện dân sự và tố giác hình sự không loại trừ nhau. Gợi ý thứ tự làm: (1) gửi văn bản yêu cầu công ty hoàn trả cọc + khoản phạt cọc theo đúng Điều 328 và bản cam kết, nêu rõ thời hạn trả lời; (2) nếu công ty không phản hồi hoặc tiếp tục từ chối, khởi kiện dân sự ra Tòa án nơi công ty có trụ sở hoặc nơi ký hợp đồng, đòi lại toàn bộ số tiền theo cam kết; (3) song song, nếu thu thập thêm được bằng chứng về ý định gian dối ngay từ đầu, có thể nộp đơn tố giác tội phạm để cơ quan công an xem xét khởi tố theo Điều 174.Nguồn: Điều 328 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13; Điều 174 Bộ luật Hình sự 100/2015/QH13