Thuê nhà: chủ nhà đòi lại nhà trước hạn, tăng giá giữa chừng, không trả cọc thì làm sao?

Chủ nhà sai ở cả ba điểm: không được tự tăng giá giữa chừng, không được đơn phương lấy lại nhà trong 15 ngày, và không có căn cứ giữ cọc. Hợp đồng viết tay của bạn vẫn có hiệu lực đầy đủ. 1. Hợp đồng thuê nhà không bắt buộc công chứng Điều 164 khoản 2 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 liệt kê thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở là các giao dịch không phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Chỉ mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở mới bắt buộc công chứng (khoản 1). Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm các bên thỏa thuận; không thỏa thuận thì từ thời điểm ký. Hợp đồng phải lập thành văn bản với 11 nội dung theo Điều 163: thông tin các bên, mô tả nhà, giá, thời hạn và phương thức thanh toán, thời gian giao nhận, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ, cam kết, thời điểm hiệu lực, ngày ký, chữ ký. Bản viết tay đủ các nội dung này là hợp lệ. 2. Chủ nhà không được tự ý tăng giá giữa chừng Điều 170 khoản 1: giá thuê do hai bên thỏa thuận. Trong thời hạn hợp đồng, giá đã thỏa thuận là giá cố định, chủ nhà không có quyền đơn phương nâng. Ngoại lệ duy nhất tại khoản 2: chủ nhà cải tạo nhà và được bạn đồng ý cho cải tạo, đồng thời thời gian thuê còn lại từ một phần ba thời hạn hợp đồng trở xuống. Khi đó hai bên thỏa thuận giá mới; không thỏa thuận được thì chủ nhà mới có quyền đơn phương chấm dứt và phải bồi thường cho bạn. Trường hợp của bạn còn 7 tháng trên hợp đồng 12 tháng, tức hơn một phần ba, và không có cải tạo. Yêu cầu tăng giá không có căn cứ pháp lý. Ngược lại, nếu chủ nhà tăng giá bất hợp lý hoặc tăng giá mà không báo trước theo thỏa thuận trong hợp đồng, chính bạn mới là bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng (Điều 172 khoản 3 điểm b). 3. Chủ nhà chỉ được lấy lại nhà trước hạn trong 7 trường hợp Điều 172 khoản 1 nêu nguyên tắc: trong thời hạn thuê, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà đang cho thuê, trừ các trường hợp tại khoản 2: • Nhà thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, nhà lưu trú công nhân cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện. • Bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 3 tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận trong hợp đồng. • Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích đã thỏa thuận. • Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà đang thuê. • Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại mà không được chủ nhà đồng ý. • Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của người xung quanh, đã bị lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục. • Trường hợp cải tạo nhà không thỏa thuận được giá mới nêu ở mục 2. Không đồng ý tăng giá không nằm trong danh sách này. Bạn không vi phạm hợp đồng. 4. Báo trước ít nhất 30 ngày Điều 172 khoản 4: bên đơn phương chấm dứt phải thông báo bằng văn bản hoặc hình thức khác theo thỏa thuận cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Thời hạn 15 ngày chủ nhà đưa ra ngắn hơn mức luật định, và bản thân việc chấm dứt cũng đã không có căn cứ. Bên thuê được đơn phương chấm dứt trong 3 trường hợp tại Điều 172 khoản 3: chủ nhà không sửa chữa khi nhà hư hỏng nặng; chủ nhà tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước theo thỏa thuận; quyền sử dụng nhà bị hạn chế vì lợi ích của người thứ ba. 5. Tiền cọc: ai giữ, ai phải đền gấp đôi Điều 328 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13: • Hợp đồng được giao kết, thực hiện thì cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ trả tiền. • Bên đặt cọc (người thuê) từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì mất cọc. • Bên nhận cọc (chủ nhà) từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại cọc và một khoản tiền tương đương giá trị cọc, tức đền gấp đôi. • Tất cả đều trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Câu này quan trọng: nếu hợp đồng viết tay của bạn ghi rõ mức phạt cọc khác, thỏa thuận đó được ưu tiên áp dụng. Ở đây bên chấm dứt sai là chủ nhà, không phải bạn. Bạn có quyền yêu cầu trả lại 2 tháng cọc và một khoản tiền tương đương 2 tháng cọc, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác. Lưu ý: luật không quy định mức cọc tối đa, cũng không quy định trần tăng giá hay thời hạn báo trước khi tăng giá. Ba nội dung này hoàn toàn do hợp đồng định đoạt, nên điều khoản bạn ký ban đầu quyết định rất nhiều. 6. Hai tình huống thường gặp khác Hợp đồng không ghi thời hạn: hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày chủ nhà thông báo (Điều 171 khoản 2 điểm a). Chủ nhà bán nhà đang cho thuê: bạn được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, chủ mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, trừ khi các bên thỏa thuận khác (Điều 173 khoản 2). Nhà bị thu hồi đất, giải tỏa, có quyết định phá dỡ hoặc hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ thì hợp đồng chấm dứt nhưng chủ nhà vẫn phải báo trước ít nhất 30 ngày (Điều 171 khoản 2 điểm e). 7. Bạn nên làm gì • Gửi văn bản (kèm tin nhắn, email để lưu vết) nêu rõ: hợp đồng còn hiệu lực đến hết tháng thứ 12, việc tăng giá không thuộc Điều 170 khoản 2, việc thu hồi nhà không thuộc Điều 172 khoản 2, yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng. • Giữ hợp đồng, biên nhận đặt cọc, chứng từ chuyển khoản tiền thuê hằng tháng. • Nếu chủ nhà vẫn thu hồi nhà và giữ cọc: khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú, yêu cầu trả cọc, tiền phạt cọc và bồi thường chi phí chuyển nhà, thuê nhà mới. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 3 năm. • Chủ nhà tự ý đổi khóa, cắt điện nước, ném đồ đạc ra ngoài là hành vi trái pháp luật; ghi hình và trình báo Công an cấp xã ngay. 8. Nghĩa vụ đăng ký tạm trú là của người thuê Điều 27 khoản 1 Luật Cư trú 68/2020/QH14: công dân đến sinh sống tại chỗ ở hợp pháp ngoài phạm vi đơn vị hành chính cấp xã nơi đã đăng ký thường trú từ 30 ngày trở lên thì phải đăng ký tạm trú. Thời hạn tạm trú tối đa 2 năm, được gia hạn nhiều lần. Hồ sơ gồm tờ khai thay đổi thông tin cư trú và giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp, giải quyết trong 3 ngày làm việc (Điều 28). Chủ nhà chỉ cung cấp giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp, còn nghĩa vụ đăng ký thuộc về bạn.Nguồn: Điều 163, 164, 170, 171, 172, 173, Luật Nhà ở 27/2023/QH15; Điều 328, 428, 472, 473, 474, 480, 481, 482, Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13; Điều 27, 28, Luật Cư trú 68/2020/QH14