Giãn cách COVID khiến không thể đi công chứng đúng hẹn, bên mua có bị coi là vi phạm hợp đồng không?

Lập luận của bên mua (bạn) có cơ sở pháp lý khá vững — việc không thể hoàn tất thanh toán đúng hẹn 21/8 do lệnh giãn cách của chính quyền khiến văn phòng công chứng đóng cửa hoàn toàn có thể được coi là sự kiện bất khả kháng, và theo đúng nguyên tắc, bên vi phạm do bất khả kháng KHÔNG phải chịu trách nhiệm dân sự. Căn cứ khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 định nghĩa: "Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép." Lệnh giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16+ của chính quyền TP.HCM trong giai đoạn dịch COVID-19 — khiến văn phòng công chứng phải đóng cửa hoàn toàn theo quyết định hành chính, không phải do lỗi của bất kỳ bên nào trong hợp đồng — đáp ứng đầy đủ các yếu tố của sự kiện bất khả kháng: khách quan (do quyết định của cơ quan nhà nước), không thể lường trước (tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, không ai biết trước sẽ có đợt giãn cách này), và không thể khắc phục dù đã cố gắng (bên mua không có cách nào khiến văn phòng công chứng mở cửa). Hệ quả pháp lý được quy định tại khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự: "Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác." Nếu việc thanh toán và công chứng được hai bên hiểu và thực hiện đồng thời theo thông lệ giao dịch bất động sản thông thường (thanh toán đi kèm công chứng để đảm bảo an toàn pháp lý cho cả hai bên — đây là cách làm phổ biến, hợp lý), thì việc bên mua không thể hoàn tất đúng hẹn 21/8 xuất phát trực tiếp từ việc văn phòng công chứng không hoạt động do lệnh giãn cách — không phải do bên mua cố ý trì hoãn hay không có khả năng tài chính. Điểm đáng chú ý và có lợi cho bên mua: chính bên bán mới là bên có cách xử lý bất thường — yêu cầu bên mua chuyển hết 3,8 tỷ qua ngân hàng TRƯỚC khi công chứng, hứa "khi nào hết giãn cách thì đi công chứng sau." Đây là yêu cầu bên mua gánh chịu toàn bộ rủi ro (chuyển tiền xong mà chưa chắc chắn được đứng tên hợp pháp ngay), trong khi việc bên mua muốn thanh toán và công chứng diễn ra đồng thời là cách bảo vệ hợp lý, thông thường của một giao dịch bất động sản giá trị lớn — không thể coi việc bên mua từ chối yêu cầu bất thường này là hành vi vi phạm hợp đồng. Sau khi hết giãn cách, chính bên mua đã chủ động nhắn tin đề nghị sắp xếp đi công chứng — đây là bằng chứng rất quan trọng cho thấy bên mua LUÔN sẵn sàng và có thiện chí hoàn tất giao dịch ngay khi trở ngại khách quan (giãn cách) chấm dứt, không hề có ý định từ bỏ hợp đồng. Việc bên bán từ chối tiếp tục giao dịch, quy kết bên mua vi phạm hợp đồng, và thậm chí từ chối cả đề nghị nhân nhượng thêm 500 triệu của bên mua, cho thấy bên bán mới là bên đang tìm cách né tránh thực hiện hợp đồng đã ký — có thể do giá đất tăng hoặc lý do khác. Về câu hỏi văn phòng công chứng có hoạt động vào 21/8 hay không: đây là thông tin thuộc lịch sử cụ thể của từng địa phương, từng thời điểm giãn cách (Chỉ thị 16+ tại TP.HCM có các mốc thời gian và phạm vi áp dụng theo từng quận/huyện, từng giai đoạn cụ thể) — bạn cần xin xác nhận bằng văn bản từ chính văn phòng công chứng dự định giao dịch, hoặc từ Sở Tư pháp TP.HCM, về việc đơn vị có tạm ngừng hoạt động theo văn bản chỉ đạo nào, trong khoảng thời gian nào — đây sẽ là bằng chứng khách quan, chính thức quan trọng nhất để chứng minh sự kiện bất khả kháng trước tòa. Bạn nên làm gì khi vụ việc đã ra tòa: 1) Xin xác nhận chính thức từ văn phòng công chứng (nơi hai bên định giao dịch) hoặc Sở Tư pháp TP.HCM về việc đơn vị này có tạm ngừng hoạt động trong giai đoạn giãn cách theo Chỉ thị 16+ hay không, cụ thể từ ngày nào đến ngày nào — văn bản xác nhận này là chứng cứ then chốt. 2) Thu thập lại toàn bộ tin nhắn/trao đổi với bên bán trong giai đoạn giãn cách (yêu cầu chuyển tiền trước của bên bán, phản hồi từ chối của bạn kèm lý do, đề nghị đi công chứng ngay khi tìm được nơi hoạt động) và sau khi hết giãn cách (tin nhắn chủ động đề nghị sắp xếp lịch công chứng, đề nghị nhân nhượng thêm 500 triệu) — đây là bằng chứng thể hiện thiện chí xuyên suốt của bên mua. 3) Khi ra tòa, cần lập luận rõ: việc không hoàn tất đúng hẹn 21/8 là do sự kiện bất khả kháng (lệnh giãn cách của chính quyền khiến văn phòng công chứng đóng cửa), không phải lỗi của bên mua, nên theo Điều 351 khoản 2, bên mua không phải chịu trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ đúng hẹn — đồng thời nhấn mạnh thiện chí liên tục của bên mua qua các bằng chứng đã thu thập. 4) Nên có luật sư đại diện/tư vấn trực tiếp cho vụ kiện, vì đây là tranh chấp giá trị lớn (13,8 tỷ) và việc lập luận, trình bày chứng cứ về sự kiện bất khả kháng cần đúng kỹ thuật pháp lý để thuyết phục tòa án.Nguồn: Điều 156, Điều 351 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13