Người mua đặt cọc rồi biến mất 4-5 năm, người bán có được bán lại cho người khác không?

Về nguyên tắc, bên A (người bán) có cơ sở khá vững để giữ lại tiền cọc và sử dụng/bán lại mảnh đất — vì điều khoản "đền bù gấp 3" trong hợp đồng chỉ áp dụng cho trường hợp BÊN A từ chối bán, còn tình huống thực tế ở đây là BÊN B (người mua) mới là bên không thực hiện nghĩa vụ trong suốt 4-5 năm qua. Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 về đặt cọc: "Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác." Đây chính là quy định MẶC ĐỊNH của pháp luật áp dụng khi hợp đồng không ghi rõ hậu quả cho từng trường hợp cụ thể. Hợp đồng của bạn CHỈ ghi rõ hậu quả nếu bên A (bên nhận cọc) từ chối bán — không hề đề cập rõ ràng đến trường hợp bên B (bên đặt cọc) không thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Trong tình huống này, áp dụng đúng quy định mặc định của Điều 328: NẾU BÊN ĐẶT CỌC (B) TỪ CHỐI VIỆC THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG, TÀI SẢN ĐẶT CỌC THUỘC VỀ BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (A) — tức bên A có quyền giữ lại toàn bộ 350 triệu tiền cọc, không phải hoàn trả. Việc bên B im lặng, không quay lại đóng thêm tiền và nhận đất suốt 4-5 năm, dù đã có thỏa thuận (dù chỉ là thỏa thuận miệng) về việc sẽ hoàn tất trong nửa tháng đến 1 tháng, có thể được coi là hành vi TỪ CHỐI THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG trên thực tế — im lặng kéo dài bất thường so với cam kết ban đầu là dấu hiệu rõ ràng cho việc không còn ý định thực hiện giao dịch. Về khả năng bên B quay lại đòi tiền/đòi bồi thường sau nhiều năm: Điều 429 Bộ luật Dân sự quy định thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 3 NĂM kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Hợp đồng đặt cọc ký ngày 15/09/2016, đến nay đã hơn 4-5 năm — nếu bên B khởi kiện vào thời điểm hiện tại, RẤT CÓ THỂ đã hết thời hiệu khởi kiện 3 năm (tính từ khoảng thời gian lẽ ra phải hoàn tất giao dịch theo thỏa thuận, tức khoảng cuối 2016/đầu 2017). Đây là căn cứ pháp lý bổ sung, có thể dùng để phản bác nếu bên B thực sự khởi kiện sau này. CẦN LƯU Ý: pháp luật không quy định một "thời hạn chờ" cụ thể để xác định khi nào sự im lặng của bên đặt cọc chính thức được coi là "từ chối thực hiện hợp đồng" — đây là vấn đề thực tế, phụ thuộc vào cách chứng minh và đánh giá của các bên/tòa án nếu có tranh chấp. 4-5 năm là khoảng thời gian dài, có sức thuyết phục cao để lập luận bên B đã từ chối/từ bỏ hợp đồng, nhưng để chắc chắn về mặt pháp lý trước khi bán cho bên thứ 3, bên A nên chủ động thực hiện thêm một bước xác nhận. Bên A (bạn) nên làm gì trước khi bán cho bên thứ 3: 1) Gửi văn bản (thư bảo đảm hoặc có xác nhận) đến địa chỉ/số điện thoại/email của bên B mà bạn còn lưu, thông báo rõ: yêu cầu bên B trong một thời hạn cụ thể (ví dụ 30 ngày) đến hoàn tất thanh toán và nhận chuyển nhượng theo đúng hợp đồng đã ký, nếu quá thời hạn không phản hồi/không thực hiện thì bên A sẽ coi hợp đồng đặt cọc chấm dứt do bên B từ chối thực hiện, tiền cọc thuộc về bên A theo Điều 328, và bên A có quyền tự do định đoạt mảnh đất. 2) Lưu giữ đầy đủ bằng chứng đã gửi thông báo (biên nhận gửi thư bảo đảm, ảnh chụp tin nhắn nếu có liên lạc qua điện thoại) — đây là bước quan trọng để chứng minh thiện chí và tạo căn cứ vững chắc nếu sau này bên B quay lại tranh chấp. 3) Sau khi đã thông báo đúng thủ tục và hết thời hạn hợp lý mà không có phản hồi, có thể tiến hành các giao dịch tiếp theo (sử dụng cá nhân hoặc bán cho bên thứ 3) với sự yên tâm cao hơn về mặt pháp lý. 4) Nếu bên B bất ngờ quay lại đòi tiền/đòi bồi thường, nên tham vấn luật sư ngay để đánh giá cụ thể tình huống, đặc biệt là vấn đề thời hiệu khởi kiện và bằng chứng về việc bên B đã từ chối/từ bỏ hợp đồng trong suốt thời gian qua.Nguồn: Điều 328, Điều 429 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13