Chủ nhà bán nhà giữa hợp đồng thuê, chủ mới đòi sơn lại tường, không có biên bản bàn giao — có phải làm không?

Đây là tình huống có hai lớp vấn đề pháp lý chồng lên nhau, và cần nói thẳng: một phần có căn cứ rõ ràng để bạn phản đối yêu cầu sơn tường, nhưng một phần khác (quan hệ hợp đồng của bạn với chủ MỚI dựa trên cơ sở nào) chưa đủ rõ ràng để khẳng định chắc chắn — nên cách xử lý cần thận trọng. VỀ PHẦN CÓ CĂN CỨ RÕ RÀNG — phân biệt hao mòn tự nhiên và hư hỏng: khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 quy định "Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê... nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Bên thuê KHÔNG chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê." Khoản 1 Điều 482 nhắc lại nguyên tắc này khi trả nhà: "Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, TRỪ HAO MÒN TỰ NHIÊN hoặc theo đúng như tình trạng đã thoả thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, TRỪ HAO MÒN TỰ NHIÊN." Điều này có nghĩa: tường bị bẩn/ố màu theo thời gian sử dụng bình thường trong khoảng 1 năm ở (từ 08/2024 đến 08/2025) có thể được coi là hao mòn tự nhiên — bạn không có nghĩa vụ phải sơn lại/bồi thường cho loại hao mòn này, CHỈ phải chịu trách nhiệm với hư hỏng thực sự do mình gây ra (ví dụ tường bị thủng, ố nặng do nước tràn, viết vẽ...). Về việc không có biên bản bàn giao chi tiết tình trạng ban đầu: đây chính là điểm bất lợi cho phía đòi bồi thường (chủ nhà), không phải cho bạn. Về nguyên tắc chứng minh trong tranh chấp dân sự, bên nào cho rằng có thiệt hại/hư hỏng cần chứng minh được: (1) tình trạng ban đầu khi giao nhà, và (2) mức độ hư hỏng vượt quá hao mòn tự nhiên tại thời điểm trả nhà. Nếu chủ nhà (dù cũ hay mới) không có biên bản bàn giao ghi nhận tình trạng tường lúc bạn nhận nhà, họ sẽ khó chứng minh được tường "bẩn" hiện tại là do lỗi của bạn chứ không phải tình trạng đã có sẵn hoặc chỉ là hao mòn tự nhiên qua một năm sử dụng. VỀ PHẦN CHƯA THỂ KHẲNG ĐỊNH CHẮC CHẮN — quan hệ hợp đồng với chủ mới: bạn nêu rõ không ký lại hợp đồng với chủ mới nhưng vẫn tiếp tục thuê và trả tiền đến khi trả nhà. Đây là điểm cần lưu ý: sau khi tra cứu, không tìm thấy điều khoản nào trong Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 quy định rõ ràng rằng hợp đồng thuê nhà đương nhiên tiếp tục có hiệu lực và ràng buộc chủ sở hữu MỚI khi nhà được bán giữa thời hạn thuê (khác với Bộ luật Dân sự 2005 trước đây có quy định riêng về việc này). Vì vậy, không nên khẳng định chắc chắn một chiều nào — cả việc "chủ mới đương nhiên kế thừa toàn bộ quyền của chủ cũ theo hợp đồng gốc" lẫn việc "chủ mới hoàn toàn không có quyền gì" đều cần được xem xét kỹ dựa trên thực tế: bạn đã tiếp tục trả tiền thuê cho ai (chủ cũ hay chủ mới) sau khi bán nhà, có thỏa thuận nào (dù không chính thức) với chủ mới về việc tiếp tục thuê theo điều kiện cũ hay không — những yếu tố này có thể được coi là đã hình thành một quan hệ thuê nhà thực tế (trên thực tế, hành vi cụ thể) giữa bạn và chủ mới, dù không có hợp đồng viết mới. Bạn nên làm gì: 1) Xác định lại: từ tháng 05/2025 đến 08/2025, bạn đã chuyển tiền thuê nhà cho ai — nếu là chủ mới, đây là bằng chứng cho thấy đã hình thành quan hệ thuê thực tế với chủ mới (theo hình thức giao dịch bằng hành vi cụ thể, được Điều 119 Bộ luật Dân sự công nhận). 2) Với yêu cầu sơn lại tường: đề nghị chủ mới cung cấp bằng chứng cụ thể chứng minh tường thực sự bị hư hỏng (không chỉ "bẩn" thông thường) và mức độ hư hỏng đó vượt quá hao mòn tự nhiên hợp lý sau 1 năm sử dụng — vì không có biên bản bàn giao ban đầu, nghĩa vụ chứng minh thuộc về bên đòi bồi thường, không phải bạn phải tự chứng minh mình vô tội. 3) Nếu có ảnh chụp nhà tại thời điểm bạn dọn vào hoặc trong quá trình thuê (ảnh sinh hoạt, ảnh đăng bán lại phòng nếu có...), nên tìm lại làm bằng chứng bổ sung về tình trạng tường trước đây. 4) Nếu hai bên không thống nhất được, và số tiền tranh chấp không lớn, nên ưu tiên thương lượng thẳng thắn (ví dụ đề nghị chia sẻ một phần chi phí sơn nếu thực sự có phần lỗi của mình) thay vì để leo thang — vì đưa ra tòa với một khoản tranh chấp nhỏ như tiền sơn tường thường không hiệu quả về thời gian, chi phí so với giá trị vụ việc.Nguồn: Điều 119, Điều 479, Điều 482 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13