Chưa làm thừa kế, đất sở hữu chung — chỉ cần ủy quyền từ đồng sở hữu còn lại là bán được đất?

Không đúng — nếu đất là di sản thừa kế chưa được chia (title vẫn đứng tên người đã mất, hoặc chưa hoàn tất thủ tục khai nhận/phân chia di sản), thì chỉ có giấy ủy quyền của MỘT đồng sở hữu là không đủ căn cứ để bán toàn bộ mảnh đất, dù người đó có "khăng khăng" thế nào. Về nguyên tắc sở hữu chung: khoản 1 Điều 218 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 quy định "Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình" — nghĩa là mỗi người chỉ có quyền tự quyết định với PHẦN của riêng mình, không có quyền định đoạt phần của người khác. Khoản 2 điều này nói rõ thêm: "Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật." Tức là muốn bán toàn bộ mảnh đất (tài sản chung), phải có sự đồng thuận của TẤT CẢ đồng sở hữu, không phải chỉ một người. Về việc dùng ủy quyền: Luật Đất đai 31/2024/QH15 có dự liệu cơ chế ủy quyền cho nhóm người cùng sử dụng đất — điểm b khoản 2 Điều 27 quy định: "Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất." Điểm mấu chốt cần lưu ý: ủy quyền ở đây phải đến từ TẤT CẢ các thành viên/đồng sở hữu cùng nhau ủy quyền cho một người đại diện — không phải một đồng sở hữu tự ý ủy quyền thay cho những người khác, và càng không phải chỉ một người trong số các đồng thừa kế "nhận ủy quyền" từ một người khác rồi coi như đủ điều kiện bán thay cho toàn bộ những đồng thừa kế còn lại chưa hề ký giấy tờ gì. Còn một điểm quan trọng hơn nữa trong trường hợp đất là di sản thừa kế CHƯA được chia: điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 31/2024/QH15 quy định điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng là phải "Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất." Nếu sổ đỏ vẫn đứng tên người đã mất và thủ tục khai nhận di sản/phân chia di sản thừa kế (theo Điều 660–662 Bộ luật Dân sự) chưa được thực hiện, thì về mặt pháp lý CHƯA CÓ AI đứng tên hợp pháp đối với phần đất đó để có quyền bán — kể cả người được ủy quyền, vì ủy quyền chỉ có thể trao quyền mà người ủy quyền thực sự có, không thể ủy quyền một quyền mà bản thân người ủy quyền cũng chưa có (vì chưa hoàn tất thủ tục thừa kế để xác lập quyền sở hữu riêng của mình). Tóm lại, có ba lớp vấn đề cần làm rõ trước khi tin vào lời khẳng định "chỉ cần ủy quyền là bán được": 1) Đất đã có sổ đỏ đứng tên chung của các đồng sở hữu hiện tại (đã hoàn tất thừa kế) hay vẫn đứng tên người đã mất (chưa làm thừa kế)? Nếu chưa làm thừa kế, phải hoàn tất thủ tục khai nhận/phân chia di sản trước, không thể bỏ qua bước này bằng ủy quyền. 2) Nếu đã đứng tên chung hợp pháp của các đồng sở hữu, việc bán toàn bộ đất vẫn cần sự đồng ý và ủy quyền của TẤT CẢ đồng sở hữu, không phải chỉ một người ủy quyền cho người kia rồi coi là đủ. 3) Nếu có ý định lập văn bản ủy quyền, cần làm rõ nội dung ủy quyền cụ thể là gì (chỉ đại diện làm thủ tục, hay được toàn quyền quyết định giá bán, nhận tiền...), và nên công chứng/chứng thực văn bản ủy quyền để có giá trị chứng cứ rõ ràng, tránh tranh chấp sau này về phạm vi được ủy quyền. Nếu người đồng sở hữu kia vẫn cố tình tiến hành bán mà chưa có sự đồng ý hợp pháp của bạn (và các đồng thừa kế/đồng sở hữu khác), bạn nên chủ động thông báo bằng văn bản đến người mua tiềm năng (nếu biết) và văn phòng công chứng dự kiến thực hiện giao dịch về việc đất đang có tranh chấp quyền sở hữu, đồng thời cân nhắc khởi kiện yêu cầu tòa án xác nhận quyền sở hữu chung và ngăn chặn giao dịch nếu cần thiết.Nguồn: Điều 218, Điều 660–662 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13; Điều 27, Điều 45 Luật Đất đai 31/2024/QH15