Ví dụ thực tế về Dân sự & Hợp đồng — Trang 5

Có. Giấy vay tiền viết tay có giá trị pháp lý và không cần công chứng hay chứng thực. Bộ luật Dân sự 2015 cho phép giao dịch dân sự thể hiện bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể (khoản 1 Điều 119), và chỉ bắt buộc công chứng, chứng thực khi luật có quy định (khoản 2 Điều 119). Vay tiền giữa cá nhân với nhau không thuộc diện đó. Tờ giấy vay tự viết chính là hợp đồng vay tài sản (Điều 463) lập bằng văn bản. Điều kiện là người ký đủ năng lực hành vi dân sự, tự nguyện, nội dung không trái luật (Điều 117). Để giấy vay chắc chắn khi ra Tòa, nên ghi rõ: • Họ tên, số căn cước, địa chỉ của hai bên • Số tiền bằng số và bằng chữ, ngày giao tiền, giao tiền mặt hay chuyển khoản • Hạn trả và lãi suất nếu có. Lãi thỏa thuận không được vượt 20%/năm, phần vượt không có hiệu lực (khoản 1 Điều 468) • Chữ ký và họ tên viết tay của người vay, nếu có người làm chứng ký thêm càng tốt Nếu người vay chối chữ ký, bạn có quyền đề nghị Tòa trưng cầu giám định (khoản 1 Điều 102 Bộ luật Tố tụng dân sự). Hãy giữ bản gốc, vì người khởi kiện phải tự nộp chứng cứ chứng minh yêu cầu của mình (Điều 91).Nguồn: Điều 117, 119, 463, 468 khoản 1 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13; Điều 91, 102 khoản 1 Bộ luật Tố tụng dân sự 92/2015/QH13

Bạn nộp đơn khởi kiện đòi nợ tại Tòa án nhân dân khu vực nơi người vay cư trú hoặc làm việc. Từ 01/07/2025, Tòa án nhân dân khu vực giải quyết sơ thẩm các tranh chấp dân sự (Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa đổi bởi Luật 85/2025/QH15). Các bước: 1) Gom chứng cứ: giấy vay, tin nhắn, sao kê chuyển khoản, người làm chứng. Bạn phải tự chứng minh yêu cầu của mình (Điều 91). 2) Viết đơn theo Điều 189: tên Tòa, thông tin hai bên, số tiền gốc và lãi yêu cầu trả, danh mục chứng cứ, ký tên. Nộp trực tiếp, gửi bưu điện hoặc nộp trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa nếu có (Điều 190). 3) Nộp tạm ứng án phí khi Tòa báo, bằng 50% án phí dự tính (khoản 2 Điều 7 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14). Ví dụ đòi 100 triệu: án phí 5% là 5 triệu, tạm ứng 2,5 triệu. Nếu Tòa chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bạn thì người vay chịu toàn bộ án phí sơ thẩm (khoản 2 Điều 26). 4) Tòa hòa giải trong thời gian chuẩn bị xét xử (Điều 205), không thành thì đưa ra xét xử. Nếu người vay đã thừa nhận nợ, chứng cứ đầy đủ, địa chỉ rõ ràng, Tòa có thể giải quyết theo thủ tục rút gọn (Điều 317). Về lãi: lãi thỏa thuận không vượt 20%/năm, phần vượt không có hiệu lực (khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự). Quá hạn mà chưa trả thì còn đòi được lãi chậm trả theo Điều 466.Nguồn: Điều 35, 39 khoản 1 điểm a, 91, 189, 190, 205, 317 Bộ luật Tố tụng dân sự 92/2015/QH13 (sửa đổi bởi Luật 85/2025/QH15); Điều 7 khoản 2, Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14; Điều 466, 468 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13

Ly hôn không xóa nợ. Theo khoản 1 Điều 60 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 (52/2014/QH13), nghĩa vụ tài sản của vợ chồng với người thứ ba vẫn còn sau ly hôn, trừ khi vợ chồng và chủ nợ thỏa thuận khác. Nợ chung theo Điều 37 gồm: • Khoản vay do hai vợ chồng cùng thỏa thuận; • Khoản một người vay để lo nhu cầu thiết yếu của gia đình; • Nợ phát sinh từ việc sử dụng, mua bán tài sản chung; • Tiền bồi thường thiệt hại do con gây ra mà cha mẹ phải chịu. Với nợ chung, vợ chồng chịu trách nhiệm liên đới (khoản 2 Điều 27). Chủ nợ có quyền đòi một trong hai người trả toàn bộ (khoản 1 Điều 288 Bộ luật Dân sự 2015). Người đã trả hết có quyền đòi người kia hoàn lại phần của họ (khoản 2 Điều 288). Nợ riêng thì ai vay người đó trả (Điều 45): nợ có từ trước khi cưới, khoản một người tự vay không vì nhu cầu gia đình (như cờ bạc, tiêu xài riêng), nợ do một bên vi phạm pháp luật. Hai người có thể thỏa thuận ai trả khoản nào, nhưng nếu chủ nợ không đồng ý thì thỏa thuận đó chỉ ràng buộc hai vợ chồng với nhau, chủ nợ vẫn đòi được cả hai. Có tranh chấp thì Tòa giải quyết theo các Điều 27, 37, 45 và Bộ luật Dân sự (khoản 2 Điều 60).Nguồn: Điều 27 khoản 2, Điều 37, Điều 45, Điều 60 Luật Hôn nhân và gia đình 52/2014/QH13; Điều 288 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13

Có. Mua bán nhà, chuyển nhượng đất giữa các cá nhân với nhau bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. 1) Với đất: điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 31/2024/QH15 buộc hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực. Nếu một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản thì các bên tự chọn (điểm b). 2) Với nhà ở: khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 cũng bắt buộc, và hợp đồng chỉ có hiệu lực từ lúc công chứng, chứng thực xong. Một số trường hợp không bắt buộc, như mua nhà ở xã hội, nhà tái định cư từ tổ chức (khoản 2). Công chứng làm ở tổ chức hành nghề công chứng; chứng thực làm ở UBND cấp xã nơi có nhà (khoản 4 Điều 164). Lỡ mua bằng giấy tay? Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, hợp đồng thiếu công chứng bắt buộc thì vô hiệu, trừ khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ (ví dụ bên mua đã trả từ 2/3 số tiền). Khi đó có thể yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng mà không phải công chứng nữa. Công chứng xong vẫn chưa xong: theo Điều 503 Bộ luật Dân sự, quyền sử dụng đất chỉ chuyển sang người mua từ thời điểm đăng ký (sang tên).Nguồn: Điều 27 khoản 3 Luật Đất đai 31/2024/QH15; Điều 164 Luật Nhà ở 27/2023/QH15; Điều 129 khoản 2, Điều 503 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13

Giấy ủy quyền chứng thực chữ ký không dùng được cho việc bán đất. Pháp luật chứng thực loại trừ thẳng trường hợp ủy quyền liên quan đến chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản. Bạn cần hợp đồng ủy quyền có công chứng, và hai bên ở hai tỉnh vẫn làm được nhờ cơ chế công chứng nối tiếp. 1. Hai khái niệm khác nhau về bản chất Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có tên trong Bộ luật Dân sự: sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền; bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định (Điều 562 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13). Là hợp đồng nên phải có chữ ký của cả hai bên. Giấy ủy quyền không được Bộ luật Dân sự định nghĩa. Thuật ngữ này chỉ xuất hiện trong pháp luật về chứng thực, như một văn bản do một bên lập và được chứng thực chữ ký. Giá trị pháp lý cũng khác nhau. Chứng thực chữ ký chỉ có giá trị chứng minh người yêu cầu đã ký chữ ký đó, là căn cứ xác định trách nhiệm của người ký về nội dung giấy tờ (Điều 3 khoản 3 Nghị định 23/2015/NĐ-CP). Trong khi đó văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ khi bị Tòa án tuyên vô hiệu (Điều 6 khoản 3 Luật Công chứng 46/2024/QH15). 2. Giấy ủy quyền chỉ dùng được trong phạm vi rất hẹp Điều 24 khoản 4 điểm d Nghị định 23/2015/NĐ-CP cho phép chứng thực chữ ký trong giấy ủy quyền khi hội đủ ba điều kiện cùng lúc: ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền, và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản. Thông tư 01/2020/TT-BTP Điều 14 khoản 2 liệt kê đúng bốn tình huống được chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền: • Ủy quyền về việc nộp hộ, nhận hộ hồ sơ, giấy tờ, trừ trường hợp pháp luật quy định không được ủy quyền. • Ủy quyền nhận hộ lương hưu, bưu phẩm, trợ cấp, phụ cấp. • Ủy quyền nhờ trông nom nhà cửa. • Ủy quyền của thành viên hộ gia đình để vay vốn tại Ngân hàng chính sách xã hội. Khoản 3 nêu rõ: ngoài bốn trường hợp này thì không được yêu cầu chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền, người yêu cầu phải thực hiện theo thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch. Ủy quyền bán đất liên quan trực tiếp đến chuyển quyền sử dụng bất động sản, nên bị loại ngay từ điều kiện của Nghị định 23/2015. Đây là lý do giấy ủy quyền viết tay chứng thực chữ ký của bạn sẽ không được văn phòng công chứng và văn phòng đăng ký đất đai chấp nhận. 3. Hợp đồng ủy quyền có bắt buộc công chứng không Không có điều luật nào nói riêng rằng hợp đồng ủy quyền phải công chứng. Luật Công chứng 46/2024/QH15 Điều 3 chỉ đặt nguyên tắc: giao dịch phải công chứng là giao dịch được luật quy định hoặc luật giao Chính phủ quy định phải công chứng, và Bộ Tư pháp có trách nhiệm rà soát, cập nhật, đăng tải danh sách các giao dịch phải công chứng, chứng thực trên cổng thông tin điện tử của Bộ. Luật Đất đai 31/2024 Điều 27 khoản 3 bắt buộc công chứng hoặc chứng thực với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhưng không liệt kê hợp đồng ủy quyền. Luật Nhà ở 27/2023 Điều 164 khoản 2 còn nói rõ ủy quyền quản lý nhà ở không phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Tuy nhiên trên thực tế bạn vẫn phải công chứng hợp đồng ủy quyền, vì hai lý do: giấy ủy quyền chứng thực chữ ký bị loại trừ như mục 2, và bản thân hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc công chứng nên công chứng viên phải có cơ sở chắc chắn về tư cách đại diện của người ký thay. 4. Hai bên ở hai tỉnh: công chứng nối tiếp (Điều 57 Luật Công chứng 46/2024) Đây là giải pháp cho đúng tình huống của bạn. Khi bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng: • Bên ủy quyền yêu cầu công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng mình chọn chứng nhận việc đề nghị ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền. • Bên được ủy quyền yêu cầu công chứng viên của tổ chức mình chọn chứng nhận tiếp vào bản gốc của hợp đồng ủy quyền đó để xác nhận việc chấp nhận ủy quyền, hoàn thành việc công chứng. • Một bản gốc của văn bản công chứng được gửi cho tổ chức hành nghề công chứng nơi bên ủy quyền đã công chứng để lưu hồ sơ. Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng viên bên thứ hai ký và đóng dấu. Bạn công chứng ở nơi bạn làm việc, em trai bạn công chứng tiếp ở quê, và bản gốc được chuyển giữa hai nơi. 5. Thời hạn ủy quyền (Điều 563; Điều 140 khoản 2) Thời hạn do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Không có thỏa thuận và pháp luật không quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền. Song song, thời hạn đại diện không gắn với giao dịch cụ thể cũng là 1 năm kể từ thời điểm phát sinh quyền đại diện. Nếu quyền đại diện được xác định theo một giao dịch cụ thể thì tính đến thời điểm chấm dứt giao dịch đó. Hãy ghi rõ thời hạn trong hợp đồng, đừng để trống rồi phụ thuộc vào mặc định 1 năm. 6. Phạm vi ủy quyền và những giới hạn (Điều 141) Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch trong phạm vi đại diện theo nội dung ủy quyền, và phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình. Một giới hạn quan trọng tại khoản 3: người đại diện không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch với chính mình, hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nghĩa là em trai bạn không thể vừa đại diện bạn bán đất vừa là người mua. Ủy quyền lại chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của bạn hoặc do sự kiện bất khả kháng; không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu; và hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu (Điều 564). Ủy quyền gốc đã công chứng thì ủy quyền lại cũng phải công chứng. 7. Hủy ủy quyền giữa chừng (Điều 569) • Ủy quyền có thù lao: bạn được đơn phương chấm dứt bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao tương ứng với công việc đã thực hiện và bồi thường thiệt hại. • Ủy quyền không có thù lao: bạn được chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Điểm rất hay bị bỏ sót: bạn phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc chấm dứt. Nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ khi người thứ ba biết hoặc phải biết việc hợp đồng ủy quyền đã chấm dứt. Vì vậy khi hủy ủy quyền bán đất, hãy gửi thông báo đến văn phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đai và bên mua tiềm năng. Bên được ủy quyền cũng có quyền đơn phương chấm dứt: không có thù lao thì báo trước một thời gian hợp lý; có thù lao thì được chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải bồi thường thiệt hại nếu có. 8. Ủy quyền chấm dứt khi nào (Điều 140 khoản 3; Điều 422) Bảy căn cứ: theo thỏa thuận; hết thời hạn ủy quyền; công việc được ủy quyền đã hoàn thành; một bên đơn phương chấm dứt; người được đại diện hoặc người đại diện là cá nhân chết, là pháp nhân chấm dứt tồn tại; người đại diện không còn đủ điều kiện theo Điều 134 khoản 3; hoặc căn cứ khác làm việc đại diện không thể thực hiện được. Lưu ý thực tế: ủy quyền chấm dứt ngay khi người ủy quyền chết. Hợp đồng do người được ủy quyền ký sau thời điểm đó không còn cơ sở, và tài sản khi ấy thuộc về di sản thừa kế. 9. Rủi ro khi vượt quá phạm vi ủy quyền (Điều 142, 143) Giao dịch do người không có quyền đại diện, hoặc vượt quá phạm vi đại diện, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ với người được đại diện, trừ ba trường hợp: người được đại diện đã công nhận giao dịch; biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý; hoặc có lỗi dẫn đến việc đối tác không biết, không thể biết. Người ký vượt quyền phải tự thực hiện nghĩa vụ với đối tác, và bên giao dịch có quyền đơn phương chấm dứt, hủy bỏ giao dịch và yêu cầu bồi thường thiệt hại. 10. Việc bạn nên làm • Soạn hợp đồng ủy quyền ghi rõ: thửa đất cụ thể, phạm vi (ký hợp đồng chuyển nhượng, nhận tiền hay không nhận tiền, nộp thuế, ký hồ sơ đăng ký biến động), thời hạn, có thù lao hay không, và có được ủy quyền lại hay không. • Cân nhắc kỹ việc cho phép người được ủy quyền nhận tiền bán đất. Nếu muốn an toàn, ghi rõ tiền chuyển thẳng vào tài khoản của bạn. • Công chứng theo cơ chế nối tiếp tại hai tỉnh theo Điều 57 Luật Công chứng. • Giữ một bản gốc hợp đồng ủy quyền đã công chứng. • Khi không còn nhu cầu, làm thủ tục chấm dứt tại tổ chức hành nghề công chứng và gửi thông báo bằng văn bản cho các bên liên quan.Nguồn: Điều 134, 135, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 422, 562, 563, 564, 565, 566, 567, 568, 569, Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13; Điều 3, 6, 46, 57, 75, Luật Công chứng 46/2024/QH15; Điều 3, 24, 25, Nghị định 23/2015/NĐ-CP; Điều 14, Thông tư 01/2020/TT-BTP; Điều 27, Luật Đất đai 31/2024/QH15; Điều 164, Luật Nhà ở 27/2023/QH15

Trước khi đặt cọc, bạn phải yêu cầu xem văn bản của Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán. Chủ đầu tư chỉ được thu cọc tối đa 5% giá bán và chỉ sau khi có văn bản đó. Sàn môi giới không được ký hợp đồng đặt cọc thay chủ đầu tư. 1. Sáu điều kiện để một căn hộ được phép bán (Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15) • Đã được khởi công xây dựng theo pháp luật về xây dựng. • Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất: quyết định giao đất; quyết định cho thuê đất kèm hợp đồng thuê; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. • Có giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp phép, hoặc thông báo khởi công nếu không phải xin phép; có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ. Riêng nhà chung cư và tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng. • Có văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. • Nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, và nội dung dự án có mục đích xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua. • Đã công khai thông tin về bất động sản, dự án theo Điều 6 của Luật. 2. Văn bản xác nhận đủ điều kiện bán là giấy tờ quan trọng nhất Trước khi bán, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý cấp tỉnh. Trong 15 ngày, cơ quan này kiểm tra và trả lời bằng văn bản; không đủ điều kiện thì nêu rõ lý do (Điều 24 khoản 4). Nghị định 96/2024/NĐ-CP Điều 8 quy định thêm hai điểm hữu ích cho người mua: • Hồ sơ gửi kèm phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, và với chung cư là biên bản nghiệm thu hoàn thành thi công phần móng. • Cơ quan quản lý phải đăng tải văn bản trả lời trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Nghĩa là bạn có thể tự tra cứu công khai thay vì chỉ tin lời môi giới. Nếu dự án đã thế chấp thì việc xác định nhà ở đã được giải chấp thực hiện theo Điều 183 khoản 2 Luật Nhà ở. Hãy hỏi thẳng câu này. 3. Đặt cọc: tối đa 5% và chỉ sau khi đủ điều kiện (Điều 23 khoản 4 và 5) Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi nhà ở đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán. Quan trọng không kém: chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Việc sàn môi giới đứng ra ký hợp đồng đặt cọc, hoặc thu tiền giữ chỗ vào tài khoản của sàn, là trái quy định này. Với thông tin bạn nêu, hợp đồng mua bán mới ký sau khi xong móng, nghĩa là dự án chưa đủ điều kiện bán tại thời điểm sàn yêu cầu đặt cọc. Khoản 200 triệu đó rơi vào đúng trường hợp luật cấm thu. 4. Tiến độ thanh toán (Điều 25) • Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, đã bao gồm cả tiền đặt cọc. • Các lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng, tổng cộng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50%. • Nếu bạn chưa được cấp giấy chứng nhận thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; 5% còn lại thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận cho bạn. • Với thuê mua: lần đầu không quá 30%, tổng tiền trả trước không quá 50% giá trị hợp đồng; phần còn lại tính thành tiền thuê trả trong thời hạn thỏa thuận. Khoản 5% giữ lại là công cụ bảo vệ thực tế nhất khi chủ đầu tư chậm làm sổ. Đừng đồng ý thanh toán 100% trước khi có sổ. Chủ đầu tư phải dùng tiền đã thu từ người mua để đầu tư xây dựng chính dự án, nhà ở đã bán, đúng mục đích theo hợp đồng, và phải công khai thông tin tiến độ đầu tư xây dựng cho người mua (Điều 23 khoản 4). 5. Bảo lãnh ngân hàng (Điều 26) Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với người mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết. Nghĩa vụ tài chính được bảo lãnh gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước và khoản tiền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng. Cách vận hành: • Ngân hàng gửi chủ đầu tư văn bản cam kết sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả người mua thuộc dự án. Chủ đầu tư phải gửi bản sao văn bản cam kết này cho bạn khi ký hợp đồng. • Khi ký hợp đồng, bạn được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh. Từ chối phải được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký. Cân nhắc kỹ trước khi từ chối để đổi lấy chiết khấu. • Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho bạn trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng, hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận. • Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp và bạn đã nhận được thư bảo lãnh. • Chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính, nếu bạn yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay chủ đầu tư theo thư bảo lãnh. Bảo lãnh không áp dụng với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội. 6. Chuyển nhượng hợp đồng khi muốn bán lại trước khi nhận nhà (Điều 49, 50, 51) Được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi: • Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. • Hợp đồng không có tranh chấp đang được thụ lý, giải quyết, hoặc đã có bản án, quyết định có hiệu lực. • Nhà ở không thuộc diện bị kê biên, thế chấp, trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý. • Có hợp đồng mua bán được xác lập đúng pháp luật. Chuyển nhượng phải thực hiện với toàn bộ hợp đồng. Mua nhiều căn trong một hợp đồng mà muốn chuyển từng căn thì phải sửa hợp đồng hoặc ký phụ lục trước. Điểm có lợi cho người mua: chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng (Điều 51 khoản 2). Nhiều chủ đầu tư vẫn thu phí chuyển nhượng, đó là khoản thu không có căn cứ. Từ 09/02/2026, Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa Nghị định 96/2024: hợp đồng chuyển nhượng lập theo mẫu tại Phụ lục XI, số lượng theo thỏa thuận nhưng không ít hơn 6 bản. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng không áp dụng với nhà ở xã hội. 7. Danh sách kiểm tra trước khi xuống tiền • Văn bản trả lời của Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, và đối chiếu trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. • Biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng với dự án chung cư. • Văn bản cam kết bảo lãnh của ngân hàng. • Giấy tờ về quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng của dự án. • Tình trạng thế chấp dự án và văn bản giải chấp nếu có. • Người ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán phải là chủ đầu tư, không phải sàn môi giới. • Tiền thanh toán chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư ghi trong hợp đồng, không chuyển vào tài khoản cá nhân hay tài khoản sàn. • Đối chiếu lịch thanh toán trong hợp đồng với các mốc 30%, 70%, 95%. Nếu đã lỡ đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện, bạn có quyền yêu cầu hoàn lại tiền và có thể phản ánh đến Sở Xây dựng nơi có dự án để kiểm tra, xử lý hành vi huy động vốn trái quy định.Nguồn: Điều 6, 23, 24, 25, 26, 49, 50, 51, Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15; Điều 3, Luật 43/2024/QH15; Điều 8, Nghị định 96/2024/NĐ-CP; Điều 2, 4, 12, Nghị định 54/2026/NĐ-CP

Chủ đầu tư phải bàn giao toàn bộ kinh phí bảo trì kèm lãi phát sinh trong vòng 30 ngày kể từ khi ban quản trị có văn bản đề nghị, không có cơ sở nào để trả dần. Chỗ để xe máy thuộc sở hữu chung của cư dân. Phí dịch vụ phải do hội nghị nhà chung cư quyết định. 1. Phí bảo trì 2%: ai nộp, nộp bao nhiêu (Điều 152 Luật Nhà ở 27/2023/QH15) • Người mua, thuê mua căn hộ nộp 2% giá trị căn hộ. Khoản này tính riêng với tiền mua căn hộ và phải ghi rõ trong hợp đồng. • Phần diện tích chủ đầu tư giữ lại không bán, hoặc chưa bán tính tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, thì chính chủ đầu tư phải nộp 2% cho phần đó, tính theo giá bán căn hộ cao nhất của chung cư tại thời điểm bàn giao. • Hợp đồng ký trước 01/07/2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì thì các chủ sở hữu họp hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp. • Hợp đồng ký từ 01/07/2006 đến trước ngày Luật có hiệu lực mà không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản này. 2. Tiền phải nằm ở tài khoản riêng ngay từ đầu (Điều 153 khoản 1) Trước khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà chung cư để nhận kinh phí bảo trì. Trong 5 ngày làm việc kể từ ngày mở tài khoản, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Chủ đầu tư không được yêu cầu ngân hàng trích kinh phí này dùng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho ban quản trị. Người mua phải nộp kinh phí bảo trì trước khi nhận bàn giao căn hộ; không nộp thì không được bàn giao căn hộ. Nếu chủ đầu tư vẫn bàn giao thì chính chủ đầu tư phải nộp khoản này cho căn hộ đó. 3. Bàn giao trong 30 ngày, kèm lãi (Điều 153 khoản 2) • Sau khi có quyết định công nhận ban quản trị, ban quản trị mở tài khoản và gửi văn bản đề nghị chủ đầu tư bàn giao. • Trong 30 ngày kể từ ngày có văn bản đề nghị, hai bên phải thống nhất quyết toán số liệu kinh phí bảo trì. • Chủ đầu tư chuyển kinh phí và lãi phát sinh sang tài khoản do ban quản trị lập. • Sau khi bàn giao xong, chủ đầu tư đóng tài khoản đã lập và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Luật không cho phép bàn giao từng phần theo thỏa thuận riêng. Việc chủ đầu tư nói sẽ trả dần không có căn cứ pháp lý. 4. Cưỡng chế khi chủ đầu tư không bàn giao (Điều 154; Điều 87 đến 91 Nghị định 95/2024/NĐ-CP) Luật quy định ban quản trị gửi văn bản đề nghị UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư; cơ quan này trong 15 ngày phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao; sau 10 ngày kể từ văn bản đó mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao thì ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thu hồi. Nghị định 95/2024 quy định chi tiết: ngân hàng đang giữ tài khoản phải chuyển tiền trong 15 ngày kể từ khi nhận quyết định cưỡng chế; nếu tài khoản không còn đủ thì cưỡng chế kê biên, bán đấu giá tài sản của chủ đầu tư để thu hồi, phần chênh lệch trả lại chủ đầu tư trong 30 ngày. Nếu phát hiện chủ đầu tư có dấu hiệu tội phạm thì cơ quan cưỡng chế kiến nghị bằng văn bản kèm chứng cứ cho cơ quan điều tra. Lưu ý thực tế: văn bản gốc ghi thẩm quyền thuộc UBND cấp huyện, nhưng cấp huyện đã không còn từ 01/07/2025. Ban quản trị nên gửi văn bản đến UBND cấp xã nơi có nhà chung cư và đồng thời gửi Sở Xây dựng để được hướng dẫn đúng cơ quan tiếp nhận hiện nay. 5. Mức phạt với chủ đầu tư (Nghị định 16/2022/NĐ-CP) • Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì và lãi suất tiền gửi: 160 đến 200 triệu đồng, kèm buộc bàn giao (Điều 67 khoản 2 điểm e và khoản 5 điểm m). • Không đóng hoặc đóng không đầy đủ kinh phí bảo trì với phần diện tích chủ đầu tư giữ lại: 260 đến 300 triệu đồng, kèm buộc đóng đủ (Điều 67 khoản 4 điểm c). • Không mở tài khoản hoặc mở tài khoản kinh phí bảo trì không đúng quy định: 80 đến 100 triệu đồng (Điều 67 khoản 1). • Không lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu: 200 đến 260 triệu đồng (Điều 67 khoản 3). • Sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định: 260 đến 300 triệu đồng (Điều 67 khoản 4 điểm đ). Ban quản trị cũng bị phạt 100 đến 120 triệu đồng nếu quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định hoặc tự quyết định mức giá dịch vụ mà không thông qua hội nghị nhà chung cư (Điều 69). Thời hiệu xử phạt trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà là 2 năm. 6. Kinh phí bảo trì dùng vào việc gì (Điều 155) Chỉ được dùng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung theo kế hoạch bảo trì đã được hội nghị nhà chung cư thông qua. Ban quản trị không được dùng kinh phí bảo trì vào mục đích quản lý vận hành hay mục đích khác. Dùng hết thì các chủ sở hữu đóng thêm khi thực hiện bảo trì theo kế hoạch. Nếu chung cư phải phá dỡ mà kinh phí chưa dùng hết thì dùng hỗ trợ tái định cư hoặc chuyển vào quỹ bảo trì của nhà chung cư mới. 7. Chỗ để xe thuộc về ai (Điều 144 khoản 2) • Chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, ba bánh, xe cho người khuyết tật phục vụ cư dân: thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Chủ đầu tư không được coi là tài sản riêng để kinh doanh. • Chỗ để ô tô: người mua căn hộ quyết định mua hoặc thuê. Không mua, không thuê thì thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư, và chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để ô tô vào giá bán căn hộ, đồng thời phải công khai chi phí này. Việc bố trí chỗ để ô tô phải ưu tiên cho chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó mới dành chỗ để xe công cộng. • Giá dịch vụ trông giữ xe thực hiện theo pháp luật về giá. Chủ đầu tư bán hoặc cho thuê chỗ để xe ô tô không đúng quy định bị phạt 160 đến 200 triệu đồng (Điều 67 khoản 2 điểm h Nghị định 16/2022). 8. Phần sở hữu chung gồm những gì (Điều 142) Ngoài phần diện tích còn lại ngoài các căn hộ, sở hữu chung còn gồm: nhà sinh hoạt cộng đồng; khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật; hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy chữa cháy; hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với chung cư; và sân chung, vườn hoa, công viên, các công trình công cộng xác định trong dự án đã phê duyệt. Phần sở hữu riêng gồm diện tích trong căn hộ kể cả ban công, lô gia gắn liền căn hộ, và hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng. Hợp đồng không ghi rõ thì xác định theo Điều 142. 9. Ban quản trị và hội nghị nhà chung cư (Điều 145, 146, 147, 148) • Chung cư nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên bắt buộc thành lập ban quản trị. Chung cư một chủ sở hữu hoặc dưới 20 căn hộ thì tự quyết định có thành lập hay không. • Ban quản trị chung cư nhiều chủ sở hữu có con dấu và tài khoản để hoạt động. • Hội nghị nhà chung cư quyết định: bầu, miễn nhiệm, bãi nhiệm thành viên ban quản trị; thông qua nội quy; thông qua quy chế hoạt động, quy chế thu chi tài chính, mức thù lao thành viên ban quản trị; thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành và việc sử dụng kinh phí bảo trì; thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung. Quyết định theo nguyên tắc đa số bằng biểu quyết hoặc bỏ phiếu, lập thành biên bản có chữ ký chủ trì và thư ký. • Ban quản trị chấm dứt hoạt động mà chưa công nhận ban quản trị mới thì UBND cấp xã nơi có nhà chung cư thực hiện trách nhiệm của ban quản trị (Điều 148 khoản 5). Điều kiện tổ chức hội nghị và tỷ lệ tham dự thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, đã được sửa đổi bởi Thông tư 09/2025/TT-BXD. Hãy tra bản Quy chế đang có hiệu lực thay vì dùng con số của quy chế cũ. 10. Giá dịch vụ quản lý vận hành (Điều 151) Không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao ban quản trị. Tính bằng tiền Việt Nam trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ. Chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì áp dụng mức thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Đã tổ chức hội nghị thì giá do đơn vị quản lý vận hành và hội nghị nhà chung cư thỏa thuận, thống nhất quyết định. UBND cấp tỉnh ban hành khung giá làm cơ sở tham khảo và áp dụng khi các bên không thỏa thuận được. Từ 09/02/2026, Nghị định 54/2026/NĐ-CP bổ sung Điều 86a vào Nghị định 95/2024: khi không thỏa thuận được giá, đơn vị quản lý vận hành được tạm thu theo mức phí đang thu của năm liền kề trước đó hoặc mức khác, nhưng không vượt khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành, cho đến khi các bên thỏa thuận được. Việc chủ đầu tư tự tăng phí dịch vụ khi chung cư đã có ban quản trị và hội nghị nhà chung cư là trái Điều 151 khoản 3. 11. Các bước cư dân nên làm • Ban quản trị mở tài khoản, gửi văn bản đề nghị bàn giao kinh phí bảo trì, ghi rõ mốc 30 ngày theo Điều 153 khoản 2. • Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp sao kê tài khoản kinh phí bảo trì và biên bản quyết toán số liệu. • Quá hạn thì gửi văn bản đề nghị cưỡng chế đến UBND cấp xã nơi có nhà chung cư, đồng gửi Sở Xây dựng, kèm đề nghị xử phạt theo Điều 67 Nghị định 16/2022. • Tổ chức hội nghị nhà chung cư để thông qua quy chế thu chi tài chính, kế hoạch bảo trì và mức giá dịch vụ; mọi khoản thu ngoài quyết định của hội nghị đều thiếu căn cứ. • Yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhà chung cư; không bàn giao hoặc bàn giao chậm cũng bị phạt 260 đến 300 triệu đồng.Nguồn: Điều 58, 59, 60, 142, 144, 145, 146, 147, 148, 151, 152, 153, 154, 155, Luật Nhà ở 27/2023/QH15; Điều 59, 87, 88, 91, 94, Nghị định 95/2024/NĐ-CP; Điều 24, Nghị định 54/2026/NĐ-CP; Điều 5, 67, 68, 69, Nghị định 16/2022/NĐ-CP; Thông tư 05/2024/TT-BXD

Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 55/2024/QH15 có hiệu lực từ 01/07/2025 thay Luật Phòng cháy và chữa cháy 27/2001/QH10. Nhà bạn vừa là nhà ở kết hợp kinh doanh, vừa cho thuê, nên chịu đồng thời nhiều nhóm nghĩa vụ. Mức phạt nặng nhất trong lĩnh vực này là 50 triệu đồng với cá nhân. Lưu ý về văn bản: nghị định hướng dẫn là 105/2025/NĐ-CP, thay Nghị định 136/2020/NĐ-CP. Nghị định xử phạt riêng cho lĩnh vực phòng cháy chữa cháy là 106/2025/NĐ-CP, đã bãi bỏ phần phòng cháy chữa cháy của Nghị định 144/2021/NĐ-CP, và được sửa đổi bởi Nghị định 69/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 20/04/2026. 1. Điều kiện an toàn với mọi nhà ở (Điều 20) Về phòng cháy: • Lắp đặt, sử dụng thiết bị điện bảo đảm điều kiện an toàn về phòng cháy. • Bố trí bếp đun nấu, nơi thờ cúng, đốt vàng mã bảo đảm an toàn; không để vật, chất dễ cháy, nổ gần nguồn lửa, nguồn nhiệt. Về chữa cháy và thoát nạn: • Có phương tiện phòng cháy, chữa cháy phù hợp với khả năng, điều kiện thực tế để sẵn sàng chữa cháy, thoát nạn. • Bố trí, duy trì lối thoát nạn, lối ra khẩn cấp hoặc lối đi bảo đảm việc thoát nạn. Nhà ở tại thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực không bảo đảm hạ tầng giao thông hoặc nguồn nước phục vụ chữa cháy còn phải trang bị bình chữa cháy và thiết bị truyền tin báo cháy kết nối với cơ sở dữ liệu, theo lộ trình Chính phủ quy định (Điều 20 khoản 5). 2. Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh (Điều 21) Ngoài các điều kiện của Điều 20, tầng 1 làm tạp hóa của bạn còn phải: • Có biển cấm, biển báo, biển chỉ dẫn theo quy định. • Khu vực kinh doanh hàng hóa có nguy cơ cháy, nổ phải có giải pháp ngăn cách hoặc ngăn cháy với khu vực để ở. Nếu kinh doanh hàng hóa nguy hiểm về cháy, nổ (gas, xăng dầu, hóa chất, cồn) thì nặng hơn: không được bố trí chỗ ngủ trong khu vực sản xuất, kinh doanh; phải có phương tiện báo cháy, giải pháp thông gió, thiết bị phát hiện rò rỉ chất khí nguy hiểm; và khu vực kinh doanh phải được ngăn cháy với lối thoát nạn của khu vực để ở. 3. Nhà của bạn có phải là "cơ sở" không Đây là câu hỏi quyết định mức độ nghĩa vụ. Luật định nghĩa cơ sở thuộc diện quản lý về phòng cháy chữa cháy là nhà, công trình, địa điểm dùng để ở, sản xuất, kinh doanh, thương mại, làm việc hoặc mục đích khác, thuộc danh mục do Chính phủ quy định (Điều 2 khoản 7). Danh mục nằm tại Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Nếu nhà bạn thuộc danh mục đó, bạn là người đứng đầu cơ sở (Điều 2 khoản 11 xác định chủ hộ gia đình trực tiếp sử dụng nhà ở chính là người đứng đầu cơ sở trong trường hợp này), và phải đáp ứng Điều 23: có nội quy phòng cháy chữa cháy; trang bị phương tiện, hệ thống phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ; trang bị thiết bị truyền tin báo cháy kết nối cơ sở dữ liệu theo lộ trình; có phương án chữa cháy, cứu nạn cứu hộ; thành lập lực lượng phòng cháy chữa cháy cơ sở hoặc phân công người thực hiện nhiệm vụ. Kèm theo là các trách nhiệm tại Điều 8 khoản 3 gồm tuyên truyền, kiểm tra đôn đốc, tổ chức thực tập phương án, lập và quản lý hồ sơ phòng cháy chữa cháy. Nếu không thuộc danh mục, bạn chỉ chịu nghĩa vụ của chủ hộ gia đình tại Điều 8 khoản 6: thực hiện Điều 20 và Điều 21; nhắc nhở thành viên gia đình; thường xuyên tự kiểm tra, phát hiện và khắc phục kịp thời nguy cơ gây cháy nổ. Hãy hỏi trực tiếp Công an cấp xã xem nhà bạn có trong danh mục Phụ lục I hay không, vì hai nhóm nghĩa vụ chênh nhau rất xa. Đừng suy đoán theo số tầng hay số phòng. 4. Người thuê trọ có trách nhiệm gì (Điều 8 khoản 8) • Người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ có trách nhiệm tuyên truyền, đôn đốc, nhắc nhở người thuê thực hiện pháp luật về phòng cháy chữa cháy. • Người thuê có trách nhiệm như chủ hộ gia đình nêu tại khoản 6, trừ khi có thỏa thuận khác với bên cho thuê. • Thuê nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh thì người thuê còn phải bảo đảm điều kiện an toàn theo Điều 21. Từ 20/04/2026, Nghị định 69/2026/NĐ-CP bổ sung rõ vào Nghị định 106/2025 rằng tổ chức, cá nhân thuê, mượn, ở nhờ nhà ở bị xử phạt tương ứng với trách nhiệm của chính họ. Nghĩa là người thuê cũng có thể bị phạt trực tiếp, không phải mọi lỗi đều đổ lên chủ nhà. Nên đưa nội dung phòng cháy chữa cháy vào hợp đồng thuê: cấm câu mắc điện tùy tiện, cấm sạc xe điện qua đêm ở lối thoát nạn, cấm khóa cửa chắn lối thoát, và ghi rõ ai chịu trách nhiệm phần nào. 5. Nhà nhiều tầng nhiều căn hộ cho thuê (Điều 57 Luật Nhà ở 27/2023/QH15) Ngưỡng cần nhớ: • Nhà từ 2 tầng trở lên mà mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán hoặc cho thuê mua, hoặc nhà từ 2 tầng trở lên có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê: phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. • Nhà từ 2 tầng trở lên, dưới 20 căn hộ, chỉ để cho thuê: phải đáp ứng yêu cầu xây dựng theo quy định của Bộ Xây dựng; đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy theo pháp luật phòng cháy chữa cháy; và đáp ứng điều kiện do UBND cấp tỉnh quy định về đường giao thông để phương tiện chữa cháy tiếp cận. Với 8 phòng cho thuê, bạn thuộc nhóm thứ hai. Điều kiện về đường cho xe chữa cháy do UBND cấp tỉnh quy định, nên phải tra quyết định của tỉnh, thành phố nơi có nhà. 6. Các hành vi bị nghiêm cấm (Điều 14) Đáng chú ý nhất với nhà trọ là khoản 10: chiếm đoạt, hủy hoại, cố ý làm hư hỏng phương tiện phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ; tự ý thay đổi, di chuyển, che khuất phương tiện, biển báo, biển chỉ dẫn đã trang bị; cản trở lối thoát nạn; làm mất tác dụng của lối thoát nạn, đường thoát nạn, ngăn cháy lan. Khoản 11 cấm lấn chiếm, bố trí vật cản gây cản trở hoạt động của phương tiện chữa cháy cơ giới. Khoản 8 cấm chuyển đổi, bổ sung công năng sử dụng công trình không bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy, tức là tự ý biến nhà ở thành nhà trọ mà không đáp ứng điều kiện. 7. Mức phạt (Nghị định 106/2025/NĐ-CP) Mức phạt tối đa trong lĩnh vực này với cá nhân là 50 triệu đồng, tổ chức gấp đôi. Quan trọng với bạn: hộ gia đình, hộ kinh doanh, cộng đồng dân cư bị áp dụng mức phạt của cá nhân, không phải mức tổ chức (Điều 4). Phương tiện chữa cháy (Điều 20): • Trang bị phương tiện chữa cháy thông dụng, dụng cụ phá dỡ thô sơ không bảo đảm quy định: 1 đến 2 triệu đồng. • Không trang bị, lắp đặt phương tiện chữa cháy thông dụng, dụng cụ phá dỡ thô sơ: 3 đến 5 triệu đồng. • Trang bị đèn, phương tiện chiếu sáng sự cố, chỉ dẫn thoát nạn không bảo đảm: 5 đến 7 triệu đồng. • Không trang bị đèn, phương tiện chiếu sáng sự cố, chỉ dẫn thoát nạn: 10 đến 15 triệu đồng. • Lắp đặt thiết bị thuộc hệ thống báo cháy hoặc chữa cháy không bảo đảm: 30 đến 40 triệu đồng. • Không trang bị, lắp đặt hệ thống báo cháy hoặc hệ thống chữa cháy: 40 đến 50 triệu đồng, kèm đình chỉ hoạt động từ 3 đến 6 tháng. Phạt gấp đôi với một số hành vi nếu để xảy ra cháy mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự. Thoát nạn (Điều 24): • Lắp gương trên đường thoát nạn; cửa đi trên lối ra thoát nạn không mở theo chiều thoát nạn: 1 đến 3 triệu đồng. • Để vật tư, hàng hóa, xe, vật dụng cản trở lối thoát nạn hoặc đường thoát nạn: 5 đến 10 triệu đồng. • Không duy trì hoặc không có đủ lối thoát nạn, đường thoát nạn của gian phòng, khu vực: 20 đến 30 triệu đồng. • Không duy trì hoặc không có đủ lối thoát nạn, đường thoát nạn của nhà, công trình: 40 đến 50 triệu đồng. Ngăn cháy (Điều 25, bản sửa bởi Nghị định 69/2026): • Không duy trì vật liệu, cửa, vách, màn, rèm ngăn cháy hoặc vật liệu chống cháy đã trang bị: 5 đến 7 triệu đồng. • Không duy trì khoảng cách phòng cháy chữa cháy giữa nhà, công trình: 20 đến 25 triệu đồng. • Không trang bị, lắp đặt vật liệu, cửa, vách, màn, rèm ngăn cháy hoặc vật liệu chống cháy: 30 đến 40 triệu đồng. Nguồn lửa, nguồn nhiệt (Điều 11): • Dùng nguồn lửa, nguồn nhiệt, thiết bị sinh lửa sinh nhiệt không bảo đảm khoảng cách phòng cháy chữa cháy: 5 đến 10 triệu đồng. • Dùng nguồn lửa, nguồn nhiệt ở khu vực có quy định cấm; hàn, cắt kim loại mà không có biện pháp phòng cháy chữa cháy: 20 đến 25 triệu đồng. Gấp đôi nếu để xảy ra cháy. Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (Điều 17): không mua với cơ sở có nguy hiểm về cháy nổ thuộc nhóm 2 bị phạt 30 đến 40 triệu đồng; nhóm 1 bị phạt 40 đến 50 triệu đồng. Danh mục cơ sở phải mua nằm tại Phụ lục VII Nghị định 105/2025. Một thay đổi cần biết: mức phạt riêng cho hành vi khóa cửa trên lối thoát nạn tại Điều 24 khoản 3 đã bị Nghị định 69/2026 bãi bỏ từ 20/04/2026. Nhưng hành vi cản trở lối thoát nạn, làm mất tác dụng của lối thoát nạn vẫn bị nghiêm cấm theo Điều 14 khoản 10 của Luật, và vẫn bị xử lý theo các khoản khác của Điều 24. Đừng hiểu nhầm là được phép khóa lối thoát. Thẩm quyền xử phạt gần dân nhất: Chủ tịch UBND cấp xã và Trưởng Công an cấp xã đều được phạt đến 25 triệu đồng và đình chỉ hoạt động có thời hạn (Nghị định 69/2026). 8. Hai mốc thời hạn cần nhớ (Nghị định 105/2025) • Cơ sở thuộc danh sách UBND cấp tỉnh công bố là không bảo đảm yêu cầu phòng cháy chữa cháy và không có khả năng khắc phục theo tiêu chuẩn tại thời điểm đưa vào hoạt động: phải hoàn thành khắc phục chậm nhất ngày 01/07/2028; không thể áp dụng giải pháp kỹ thuật tương ứng thì sau mốc đó phải chuyển đổi công năng (Điều 43). • Cơ sở thuộc Phụ lục I phải hoàn thành trang bị và kết nối thiết bị truyền tin báo cháy chậm nhất ngày 01/07/2027 (Điều 27, khớp Điều 54 khoản 4 của Luật). 9. Việc bạn nên làm ngay • Hỏi Công an cấp xã: nhà bạn có thuộc danh mục cơ sở tại Phụ lục I Nghị định 105/2025 không, và tỉnh quy định thế nào về đường cho xe chữa cháy. • Rà lối thoát nạn: bảo đảm có lối thoát thứ hai hoặc lối ra khẩn cấp, không khóa, không để hàng hóa, xe máy chắn lối; cửa trên lối ra mở theo chiều thoát nạn. • Ngăn cháy giữa tầng 1 kinh doanh và khu ở phía trên; không để hàng dễ cháy sát cầu thang. • Trang bị bình chữa cháy trên mỗi tầng, đèn chiếu sáng sự cố và biển chỉ dẫn thoát nạn. • Kiểm tra toàn bộ hệ thống điện, tách riêng aptomat từng phòng, quy định khu vực sạc xe điện tách khỏi lối thoát nạn. • Đưa các cam kết phòng cháy chữa cháy vào hợp đồng thuê phòng và phổ biến cho người thuê.Nguồn: Điều 2, 8, 14, 20, 21, 23, 48, 54, Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 55/2024/QH15; Điều 2, 27, 35, 43, 45, Nghị định 105/2025/NĐ-CP; Điều 4, 11, 17, 20, 24, 25, 39, Nghị định 106/2025/NĐ-CP; Nghị định 69/2026/NĐ-CP; Điều 57, Luật Nhà ở 27/2023/QH15