Ví dụ thực tế về Đất đai — Trang 3

Được, nhưng không phải mua ruộng rồi xây ngay. Doanh nghiệp nhận đất qua cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (Điều 127 Luật Đất đai 31/2024/QH15), rồi phải được cho phép chuyển sang đất phi nông nghiệp (điểm b khoản 1 Điều 121). Điều kiện chính (khoản 1, 3 Điều 127): 1) Dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79, hoặc thuộc diện đó nhưng không dùng vốn ngân sách và nhà đầu tư chọn tự thỏa thuận. 2) Phù hợp quy hoạch sử dụng đất. 3) Doanh nghiệp ký quỹ theo pháp luật đầu tư, đủ năng lực tài chính, không vi phạm pháp luật đất đai ở bất kỳ thửa nào trên cả nước (khoản 2 Điều 122). 4) Có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Với đất lúa, từ 01/01/2026 không còn phải trình HĐND tỉnh trước khi cho chuyển mục đích (khoản 3 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15). Khi chuyển, doanh nghiệp nộp nghĩa vụ tài chính theo loại đất mới (khoản 2 Điều 121). Rủi ro: xây xưởng trên 0,5 đến dưới 1 ha đất lúa ở xã khi chưa được chuyển mục đích, cá nhân bị phạt 20–50 triệu đồng, doanh nghiệp gấp đôi, ở phường gấp đôi nữa; kèm buộc khôi phục đất, nộp lại lợi bất hợp pháp (khoản 2, 4, 5 Điều 8 và khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP).Nguồn: Điều 127 khoản 1, 3; Điều 121 khoản 1 điểm b và khoản 2; Điều 122 khoản 2 Luật Đất đai 31/2024/QH15; Điều 4 khoản 3 Nghị quyết 254/2025/QH15; Điều 8 khoản 2, 4, 5 và Điều 5 khoản 2 Nghị định 123/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP)

Không bắt buộc. Hợp đồng thuê nhà xưởng mà ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, như chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, được công chứng hoặc chứng thực "theo yêu cầu của các bên" (khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15). Công chứng bắt buộc ở khoản 5 Điều 44 chỉ dành cho mua bán, thuê mua giữa các cá nhân. Hợp đồng có hiệu lực khi bên sau cùng ký, trừ khi thỏa thuận khác (khoản 6 Điều 44). Với thuê lại (A thuê xưởng rồi cho B thuê lại), điều cần kiểm tra là: 1) Quyền cho thuê lại của A. Bên thuê chỉ được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nếu hợp đồng gốc có thỏa thuận hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản (điểm c khoản 3 Điều 20), và phải thông báo cho bên cho thuê (điểm b khoản 4 Điều 21). B nên lấy bản sao văn bản đồng ý này trước khi ký. 2) Tư cách kinh doanh của A. "Thuê công trình xây dựng để cho thuê lại" là một hình thức kinh doanh bất động sản (điểm đ khoản 1 Điều 10), nên A phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản (khoản 1 Điều 9), trừ khi chỉ cho thuê lại dưới mức quy mô nhỏ; khi đó không phải theo luật này nhưng vẫn kê khai nộp thuế (khoản 4 Điều 9).Nguồn: Điều 44 khoản 4, 5, 6; Điều 20 khoản 3 điểm c; Điều 21 khoản 4 điểm b; Điều 10 khoản 1 điểm đ; Điều 9 khoản 1, 4 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15

Được, nhưng chỉ thế chấp nhà xưởng, công trình và tài sản khác của doanh nghiệp trên đất thuê, không thế chấp được quyền sử dụng đất. Theo điểm b khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 31/2024/QH15, tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền hằng năm được "thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất" tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có khi thuê trả tiền một lần hoặc được giao đất có thu tiền (điểm đ khoản 1 Điều 33). Ngân hàng sẽ xem tài sản có bán được khi xử lý nợ không. Từ 01/01/2026, tài sản trên đất thuê trả hằng năm chỉ được bán khi (khoản 1 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15): 1) Có giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải xin phép, hoặc không vi phạm về chuyển mục đích sử dụng đất; 2) Đã xây xong đúng quy hoạch chi tiết và dự án được duyệt. Muốn thế chấp cả quyền sử dụng đất để vay nhiều hơn: Nghị quyết 254/2025/QH15 cho người đang thuê đất được chọn chuyển sang trả tiền thuê một lần (khoản 2 và điểm a khoản 9 Điều 4), trừ trường hợp thuê trả hằng năm từ quỹ đất do cơ quan, tổ chức nhà nước được giao quản lý. Khi chuyển, giá đất được xác định lại để tính tiền thuê cho thời gian còn lại (khoản 1 Điều 30 Luật Đất đai).Nguồn: Điều 34 khoản 1 điểm b, Điều 33 khoản 1 điểm đ, Điều 30 khoản 1 Luật Đất đai 31/2024/QH15; Điều 11 khoản 1, Điều 4 khoản 2 và khoản 9 điểm a Nghị quyết 254/2025/QH15

Không, nếu bạn là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và đất được giao hoặc công nhận trong hạn mức. Hết 50 năm, bạn được tiếp tục sử dụng thêm 50 năm mà không phải làm thủ tục gia hạn (Điều 172 khoản 1 điểm a Luật Đất đai 31/2024/QH15). Quy định này áp dụng cho đất trồng cây hằng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối, trồng cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng, trong hạn mức theo Điều 176. Các trường hợp khác: 1) Đất nông nghiệp thuê của Nhà nước: hết hạn, nếu có nhu cầu thì Nhà nước xem xét cho thuê tiếp, không quá 50 năm (Điều 172 khoản 1 điểm b). 2) Trường hợp phải gia hạn: nộp hồ sơ chậm nhất 6 tháng trước khi hết hạn. Không nộp đúng hạn thì không được gia hạn, trừ bất khả kháng, và đất bị thu hồi (Điều 172 khoản 3). 3) Không được gia hạn thì phải tự xử lý tài sản trên đất để trả mặt bằng. Quá 24 tháng kể từ khi hết hạn mà chưa xử lý, Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản (Điều 172 khoản 4; Điều 82 khoản 1 điểm c). Nên xem thời hạn và nguồn gốc đất ghi trên sổ đỏ để biết thửa đất của mình thuộc trường hợp nào.Nguồn: Điều 172 khoản 1 điểm a, b, khoản 3, 4 và Điều 82 khoản 1 điểm c Luật Đất đai 31/2024/QH15 (văn bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH)

Sửa bên trong nhà mà không đụng kết cấu chịu lực, không đổi công năng thì không cần giấy phép. Các trường hợp miễn phép nay theo Điều 43 khoản 2 Luật Xây dựng 135/2025/QH15; luật có hiệu lực từ 01/07/2026, riêng khoản 2, 3 Điều 43 áp dụng từ 01/01/2026 (Điều 94 khoản 2). Được miễn giấy phép khi đáp ứng đủ (Điều 43 khoản 2 điểm h): • Sửa chữa, cải tạo bên trong; hoặc sửa mặt ngoài không tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc; • Không thay đổi mục đích, công năng sử dụng; • Không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực; • Bảo đảm phòng cháy chữa cháy, môi trường, kết nối hạ tầng kỹ thuật. Thiếu một trong các điều kiện trên thì phải xin Giấy phép sửa chữa, cải tạo (Điều 43 khoản 1 điểm b). Ví dụ: đập tường chịu lực, nâng tầng, cơi nới, sửa mặt tiền trên tuyến phố có yêu cầu quản lý kiến trúc. Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thuộc diện miễn phép không phải gửi thông báo khởi công (Điều 43 khoản 3).Nguồn: Điều 43 khoản 1 điểm b, khoản 2 điểm h, khoản 3 và Điều 94 khoản 2 Luật Xây dựng 135/2025/QH15

Người Việt Nam mua căn hộ chung cư không bị giới hạn số năm sở hữu. Luật Nhà ở 27/2023/QH15 chỉ đặt thời hạn sở hữu cho cá nhân nước ngoài (không quá 50 năm, gia hạn được một lần, Điều 20 khoản 2 điểm c) và cho mua bán nhà ở có thời hạn do hai bên thỏa thuận (Điều 165). Cái có thời hạn là tuổi thọ tòa nhà. Thời hạn sử dụng nhà chung cư xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định, tính từ khi nghiệm thu đưa vào sử dụng (Điều 58 khoản 1, 2). Khi hết thời hạn: 1) UBND tỉnh chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng tòa nhà. (Điều 58 khoản 3, Điều 61). 2) Chưa phải phá dỡ thì nhà tiếp tục được dùng; kết luận kiểm định phải ghi rõ được dùng đến khi nào (Điều 61 khoản 3). 3) Thuộc diện phải phá dỡ (hư hỏng do cháy nổ, thiên tai, kết cấu chịu lực nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ..., Điều 59 khoản 2) thì nhà được cải tạo, xây dựng lại theo dự án. Quy hoạch vẫn cho xây lại chung cư thì chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ khi không có nhu cầu. Quy hoạch không xây lại thì được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư ở nơi khác (Điều 60 khoản 4).Nguồn: Điều 20 khoản 2 điểm c, Điều 58, 59, 60 khoản 4, Điều 61 khoản 3, Điều 165 Luật Nhà ở 27/2023/QH15

Xây nhà trên đất nông nghiệp khi chưa được phép chuyển sang đất ở là tự ý chuyển mục đích sử dụng đất (khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024). Mức phạt với cá nhân theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP: 1) Đất nông nghiệp không phải đất lúa, đất rừng, ở xã (khoản 2 Điều 10): • Dưới 100 m²: 10 – 20 triệu đồng; • 100 đến dưới 300 m²: 20 – 30 triệu; • 300 đến dưới 500 m²: 30 – 50 triệu; • 500 đến dưới 1.000 m²: 50 – 100 triệu; • Từ 1.000 m² trở lên: 100 – 150 triệu. 2) Đất trồng lúa ở xã (khoản 3 Điều 8) phạt nặng hơn: từ 20 – 30 triệu (dưới 100 m²) đến 150 – 200 triệu (từ 1.000 m² trở lên). 3) Ở phường, mức phạt gấp đôi (khoản 4 Điều 8, khoản 3 Điều 10). Tổ chức vi phạm bị phạt gấp đôi cá nhân (khoản 2 Điều 5). Riêng Hà Nội, Nghị quyết 09/2025/NQ-HĐND áp mức gấp đôi mức của Nghị định 123 cho các hành vi này. Ngoài tiền phạt, người vi phạm bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất, tức thường phải tháo dỡ nhà, và phải nộp lại số lợi bất hợp pháp. Ngoại lệ là vi phạm từ trước 01/07/2014 thuộc khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai. Nghị định 281/2026/NĐ-CP (hiệu lực 31/08/2026) sửa Nghị định 123 nhưng giữ nguyên các mức phạt này.Nguồn: Điều 5 khoản 2, Điều 8 khoản 3, 4, 5, Điều 10 khoản 2, 3, 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP); Điều 121 khoản 1 Luật Đất đai 31/2024/QH15

Không bắt buộc đổi. Sổ đỏ, sổ hồng cũ vẫn có giá trị pháp lý như sổ mới. Sổ đỏ, sổ hồng là tên gọi quen miệng theo màu bìa, luật không dùng hai từ này. Thường người ta gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chỉ chứng nhận đất) là sổ đỏ, còn loại chứng nhận cả nhà ở, như Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, là sổ hồng. Từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (01/08/2024), giấy cấp mới theo một mẫu thống nhất cả nước là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điều 134). Khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 31/2024/QH15 quy định các loại giấy chứng nhận đã cấp trước ngày luật có hiệu lực vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi; ai có nhu cầu thì được đổi sang mẫu mới. Khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP liệt kê các trường hợp được cấp đổi, ví dụ: • Muốn đổi sổ cấp trước 01/08/2024 sang mẫu mới; • Sổ bị ố, nhòe, rách, hư hỏng; • Đất là tài sản chung vợ chồng mà sổ chỉ ghi tên một người, nay muốn ghi tên cả hai; • Sổ ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên muốn ghi đủ tên từng người. Hồ sơ, thời gian cấp đổi hiện do UBND cấp tỉnh quy định (Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP).Nguồn: Điều 256 khoản 3, Điều 134 Luật Đất đai 31/2024/QH15; Điều 38 khoản 1 Nghị định 101/2024/NĐ-CP; Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP