Đất được thôn giao 2012 ghi là đất ở nhưng để trống không xây, cấp sổ lần đầu tính là đất ở hay đất trồng cây?

Cần nói thẳng: theo đúng quy định hiện hành, cán bộ xã có cơ sở pháp lý cho cách xác định này, dù nghe có vẻ ngược với mong muốn của bạn — vì đất được giao không đúng thẩm quyền vào năm 2012 rơi vào một khung xử lý riêng, không được áp dụng nguyên tắc "theo giấy tờ gốc" như đất có giấy tờ hợp lệ trước 2004. Căn cứ là Điều 140 Luật Đất đai 31/2024/QH15, quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền. Điều luật chia theo mốc thời gian giao đất: khoản 5 quy định rõ đất được giao không đúng thẩm quyền TỪ NGÀY 01/7/2014 trở về sau thì KHÔNG được cấp GCN (trường hợp này coi như lấn chiếm). Đất của bạn được giao năm 2012, nên rơi vào khung của khoản 3 Điều 140 — áp dụng cho đất giao không đúng thẩm quyền trong khoảng từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014. Theo khoản 3 Điều 140, việc công nhận là đất ở CHỈ áp dụng cho phần diện tích ĐÃ CÓ nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống được xây dựng trên đất (điểm a, điểm b). Đối với phần diện tích CÒN LẠI — tức không có công trình xây dựng gì — điểm c của khoản này quy định: "được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất." Đây chính là căn cứ cán bộ xã đang áp dụng: vì đất của bạn hiện đang bỏ trống, không có nhà ở, không có công trình, hiện trạng thực tế không phải đất ở — nên theo đúng chữ của điểm c, việc công nhận phải theo HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG chứ không theo nội dung ghi trong biên bản bàn giao của thôn năm 2012. Lý do biên bản bàn giao của thôn (ghi là đất ở) không đủ sức nặng để quyết định loại đất ở đây: nguyên tắc ưu tiên xác định loại đất theo giấy tờ gốc (quy định tại Điều 10 và các giấy tờ liệt kê tại Điều 137 Luật Đất đai) chỉ áp dụng cho các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất được liệt kê cụ thể trong luật (như giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993, giấy chứng nhận tạm thời, các loại giấy tờ về thừa kế, tặng cho hợp pháp...). Một biên bản bàn giao đất của THÔN — không phải quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền — không thuộc nhóm giấy tờ này, vì bản chất đây chính là trường hợp "giao đất không đúng thẩm quyền" mà Điều 140 xử lý riêng, nên biên bản đó không có giá trị quyết định loại đất như một giấy tờ hợp lệ thông thường. Về việc cán bộ xã đề xuất xác định là "đất trồng cây lâu năm" dù thực tế đất trống không cây cối: đây có phần chưa hoàn toàn khớp với đúng câu chữ "theo hiện trạng sử dụng đất" của điểm c — nếu đất thực sự trống, không trồng trọt gì, thì hiện trạng chính xác nhất có lẽ nên là đất chưa sử dụng hoặc một loại đất nông nghiệp phù hợp với tình trạng thực tế, chứ áp luôn thành "đất trồng cây lâu năm" khi không hề có cây có thể chưa phản ánh đúng hiện trạng. Bạn có quyền đề nghị cán bộ xã làm rõ căn cứ xác định cụ thể là loại đất gì dựa trên biên bản kiểm tra hiện trạng thực tế (biên bản đo đạc, xác minh hiện trạng), thay vì chấp nhận một phân loại chưa khớp hoàn toàn với thực tế đất trống. Hướng xử lý thực tế bạn có thể cân nhắc: 1) Đề nghị UBND xã lập biên bản xác minh hiện trạng sử dụng đất thực tế tại thời điểm hiện tại (đất trống, không cây cối, không công trình) làm căn cứ chính thức cho việc xác định loại đất khi cấp GCN, thay vì suy diễn thành đất trồng cây lâu năm. 2) Nếu có ý định sử dụng đất làm đất ở trong tương lai, cân nhắc thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (từ loại đất được công nhận sang đất ở) sau khi đã được cấp GCN lần đầu — đây là con đường hợp pháp phù hợp hơn là cố gắng chứng minh ngay từ đầu đất đã là đất ở khi thực tế chưa có công trình. 3) Toàn bộ quá trình nên trao đổi bằng văn bản với UBND xã/Văn phòng đăng ký đất đai để có căn cứ rõ ràng, tránh chỉ trao đổi miệng dẫn đến hiểu lầm về căn cứ pháp lý mà cán bộ đang áp dụng.Nguồn: Điều 140, Điều 137, Điều 10 Luật Đất đai 31/2024/QH15