Nghị định 274/2026 hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư dự án kinh doanh, hiệu lực 21/8 — quy trình ra sao?

Đúng — Nghị định 274/2026/NĐ-CP, ban hành 07/07/2026, có hiệu lực từ 21/08/2026 (riêng Điều 74 có hiệu lực ngay từ ngày ký), quy định chi tiết việc thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh. Tại thời điểm bài viết, nghị định này CHƯA CÓ HIỆU LỰC — doanh nghiệp cần lưu ý mốc 21/08/2026 khi lên kế hoạch tham gia đấu thầu. Nghị định này thay thế Nghị định 23/2024/NĐ-CP (lựa chọn nhà đầu tư dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành) và một nghị định khác về lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất theo Điều 75 — cần kiểm tra kỹ điều khoản chuyển tiếp nếu công ty đang có hồ sơ dự thầu dở dang theo quy định cũ tại thời điểm nghị định mới có hiệu lực. Về căn cứ pháp lý: nghị định dựa trên Luật Đấu thầu 22/2023/QH15 (đã được sửa đổi bởi Luật 57/2024/QH15 và Luật 90/2025/QH15), Luật Đất đai 31/2024/QH15, Luật Đầu tư 143/2025/QH15, và Nghị quyết 254/2025/QH15. Về quy trình lựa chọn nhà đầu tư (Điều 9), với hình thức đấu thầu rộng rãi/hạn chế một giai đoạn một túi hồ sơ (hình thức phổ biến nhất), trình tự gồm: công bố dự án → chuẩn bị đấu thầu → tổ chức đấu thầu → đánh giá hồ sơ dự thầu → thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả → đàm phán, ký hợp đồng. Với dự án có yêu cầu về công trình kiến trúc có giá trị (ví dụ dự án cải tạo đô thị, công trình biểu tượng), áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi một giai đoạn hai túi hồ sơ — tách riêng đánh giá về mặt kỹ thuật và tài chính. Về các trường hợp ĐẶC BIỆT được áp dụng thủ tục riêng (Điều 45-46): dự án liên quan đến quốc phòng, an ninh, đối ngoại, biên giới (cần ý kiến của Bộ Quốc phòng/Bộ Công an/Bộ Ngoại giao); dự án phục vụ lợi ích quốc gia hoặc nhiệm vụ chính trị theo chỉ đạo của cấp có thẩm quyền; dự án chiến lược về khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo; và dự án có yêu cầu đặc thù về thủ tục đầu tư/giao đất — các trường hợp này có thể được xử lý theo quy trình rút gọn hoặc chỉ định thay vì đấu thầu rộng rãi thông thường. Về yêu cầu năng lực sơ bộ của nhà đầu tư: nghị định có quy định về yêu cầu vốn chủ sở hữu; riêng với dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư, có thêm tiêu chuẩn về phương án bồi thường, tái định cư — đây là điểm doanh nghiệp bất động sản tham gia loại dự án này cần đặc biệt lưu ý khi chuẩn bị hồ sơ dự thầu. Doanh nghiệp nên làm gì để chuẩn bị: (1) rà soát năng lực tài chính (vốn chủ sở hữu) đối chiếu với yêu cầu sơ bộ của từng loại dự án cụ thể; (2) nếu đang có hồ sơ dự thầu dở dang theo quy định cũ (Nghị định 23/2024/NĐ-CP), cần kiểm tra ngay điều khoản chuyển tiếp của Nghị định 274/2026 để biết hồ sơ có tiếp tục theo quy định cũ hay phải điều chỉnh theo quy định mới sau ngày 21/08/2026; (3) theo dõi các thông báo mời thầu công bố sau ngày hiệu lực để nắm quy trình thực tế đang áp dụng theo văn bản mới; (4) nếu dự án thuộc diện có yếu tố đặc biệt (quốc phòng, an ninh, dự án chiến lược khoa học công nghệ), nên tìm hiểu sớm về khả năng áp dụng thủ tục lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt theo Điều 45-46, có thể rút ngắn đáng kể thời gian so với đấu thầu rộng rãi thông thường.Nguồn: Điều 1, Điều 9, Điều 45, Điều 46, Điều 74, Điều 75 Nghị định 274/2026/NĐ-CP