Đất ao lên thổ cư: đóng 100% là 100% của cái gì?

Hai điểm cần tách bạch: 1. Về thủ tục "phải làm sổ đất ao trước": Luật Đất đai 2024 không bắt buộc cấp giấy chứng nhận đất nuôi trồng thủy sản trước rồi mới chuyển mục đích. Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở là trường hợp phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép (Điều 121 khoản 1), và với hộ gia đình, cá nhân thì căn cứ cho phép là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị đã được phê duyệt (Điều 116 khoản 5) — nhiều nơi tách thành hai bước là do quy trình hành chính địa phương, không phải luật buộc. 2. Về con số "đóng 100%": đây là chỗ dễ hiểu nhầm nhất. Theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở là 100% CỦA PHẦN CHÊNH LỆCH giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền tính theo giá đất nông nghiệp — không phải 100% giá trị đất ở. Hai con số này khác nhau rất xa, nên cần yêu cầu cơ quan thuế cho xem bảng tính chi tiết. 3. Về mức giảm 70%: không tồn tại. Nghị định 45/2014/NĐ-CP trước đây có mức thu 50% cho đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở, nhưng Nghị định 103/2024 hiện hành không còn quy định mức giảm riêng này. Miễn, giảm hiện nay chỉ áp dụng theo Điều 18, 19 cho các diện như người có công, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở địa bàn khó khăn… Nguồn gốc đất lâu năm (1990) tự nó không phải căn cứ giảm.Nguồn: Điều 8, Điều 18, Điều 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP; Điều 116 khoản 5, Điều 121 Luật Đất đai 31/2024/QH15