Việt kiều chưa có quốc tịch Việt Nam nhận tặng cho/thừa kế nhà đất — được đứng tên hay chỉ hưởng giá trị?

Tin tốt: nếu người cháu đủ điều kiện theo quy định, họ hoàn toàn có thể được ĐỨNG TÊN SỞ HỮU đầy đủ, không chỉ dừng ở mức "hưởng giá trị" như nhiều người vẫn nghĩ về trường hợp Việt kiều mất quốc tịch — nhưng điều kiện cụ thể cần được xác định rõ trước khi tiến hành thủ tục. Cần phân biệt hai nhóm người gốc Việt Nam ở nước ngoài, vì luật áp dụng khác nhau hoàn toàn: 1) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài NHƯNG VẪN CÒN quốc tịch Việt Nam: theo khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 31/2024/QH15, nhóm này được xếp chung vào khái niệm "cá nhân" như người trong nước — có đầy đủ quyền sử dụng đất như công dân bình thường, không có hạn chế đặc biệt. 2) Người GỐC Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng KHÔNG CÒN/CHƯA CÓ quốc tịch Việt Nam (trường hợp của cháu bạn): nhóm này được quy định RIÊNG tại Mục 4 Chương III Luật Đất đai 31/2024/QH15 (Điều 40-44), cùng nhóm với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài — không được coi là "cá nhân" thông thường. Điều kiện để được ĐỨNG TÊN SỞ HỮU đầy đủ (không chỉ hưởng giá trị): khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 31/2024/QH15 quy định "Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam." Điều kiện then chốt ở đây là ĐƯỢC PHÉP NHẬP CẢNH VÀO VIỆT NAM — nếu người cháu đáp ứng điều kiện này (thường thể hiện qua các giấy tờ như hộ chiếu còn hiệu lực, giấy tờ xác nhận gốc Việt Nam, và không thuộc diện bị cấm nhập cảnh), họ CÓ QUYỀN SỞ HỮU ĐẦY ĐỦ nhà ở gắn liền với đất ở, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đứng tên chính họ. Quy định này được xác nhận đồng bộ tại điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 27/2023/QH15: "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai." Vậy khi nào chỉ được "hưởng giá trị" thay vì đứng tên? Điểm b khoản 2 Điều 44 Luật Đất đai nêu rõ: "Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng KHÔNG được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất." Cơ chế "chỉ hưởng giá trị" này CHỈ áp dụng cho người KHÔNG đủ điều kiện tại Điều 44 khoản 1 — ví dụ người không chứng minh được gốc Việt Nam, hoặc không được phép nhập cảnh vào Việt Nam (thuộc diện bị cấm/hạn chế nhập cảnh vì lý do nào đó). Với người cháu chỉ đơn thuần chưa có quốc tịch Việt Nam nhưng có gốc Việt Nam rõ ràng và không có vấn đề gì về nhập cảnh, họ không rơi vào trường hợp bị giới hạn này. Tóm lại, câu trả lời trực tiếp: người cháu gốc Việt Nam, chưa có quốc tịch Việt Nam, nếu ĐƯỢC PHÉP NHẬP CẢNH VÀO VIỆT NAM, hoàn toàn có thể nhận tặng cho/thừa kế và ĐỨNG TÊN SỞ HỮU ĐẦY ĐỦ nhà ở gắn liền đất ở tại Việt Nam — không bị giới hạn ở mức chỉ hưởng giá trị bằng tiền. Đây là điểm nhiều người, kể cả một số nơi tư vấn không cập nhật kỹ, dễ hiểu nhầm là mọi Việt kiều mất quốc tịch đều chỉ được nhận tiền thay vì đứng tên. Gia đình nên làm gì để chuẩn bị: 1) Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh người cháu là người gốc Việt Nam (giấy khai sinh, hộ chiếu Việt Nam cũ nếu có, giấy tờ của cha mẹ/ông bà là người Việt Nam, hoặc giấy xác nhận gốc Việt Nam do cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài cấp). 2) Đảm bảo người cháu có hộ chiếu nước ngoài còn hiệu lực và có thể nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam (visa/thị thực phù hợp nếu cần) tại thời điểm làm thủ tục nhận tặng cho/thừa kế. 3) Khi làm thủ tục công chứng văn bản tặng cho hoặc khai nhận di sản thừa kế, cần xuất trình đầy đủ giấy tờ nêu trên để văn phòng công chứng và cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đúng diện được sở hữu theo Điều 44 Luật Đất đai, tránh bị áp nhầm vào diện chỉ hưởng giá trị. 4) Nếu có bất kỳ vướng mắc nào về tình trạng nhập cảnh hoặc giấy tờ chứng minh gốc Việt Nam, nên liên hệ trước với cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam ở nước sở tại hoặc luật sư chuyên về lĩnh vực này để xác nhận đủ điều kiện trước khi tiến hành thủ tục tặng cho/thừa kế, tránh mất thời gian làm lại hồ sơ.Nguồn: Điều 4, Điều 40-44 Luật Đất đai 31/2024/QH15; Điều 8 Luật Nhà ở 27/2023/QH15