Chuyển đất nông nghiệp, đất vườn lên đất ở năm 2026: điều kiện, thủ tục, ai quyết định và tiền sử dụng đất phải nộp (mức 30%)

Đúng là từ 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở chỉ nộp 30% chênh lệch tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở. Trường hợp của bạn có thể thuộc diện này. 1. Chuyển mục đích phải xin phép và căn cứ cho phép (Điều 121, 116 Luật Đất đai 2024) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở, phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép (Điều 121 khoản 1 điểm b). Sau khi chuyển, bạn nộp nghĩa vụ tài chính và chế độ sử dụng đất áp dụng theo loại đất mới (khoản 2). Căn cứ để cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở là quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt (Điều 116 khoản 5). Nghị định 226/2025/NĐ-CP xác định căn cứ hiện nay là quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch đô thị và nông thôn đã phê duyệt. Không cần kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Điều kiện thực tế: vị trí 200 m2 muốn chuyển phải được quy hoạch là đất ở; hỏi UBND cấp xã hoặc tra bản đồ quy hoạch trước khi nộp. 2. Ai quyết định: Chủ tịch UBND cấp xã Luật quy định UBND cấp huyện cho phép cá nhân chuyển mục đích (Điều 123 khoản 2 điểm a). Từ 01/07/2025, khi bỏ cấp huyện, thẩm quyền này chuyển cho Chủ tịch UBND cấp xã theo Điều 5 khoản 1 điểm m Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Với đất trồng lúa, đất rừng, trước đây phải có nghị quyết của HĐND cấp tỉnh (Điều 122 khoản 1); từ 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025 bỏ yêu cầu trình HĐND cấp tỉnh (Điều 4 khoản 3). 3. Thủ tục và hồ sơ Trình tự cơ bản theo Điều 228 Luật Đất đai và thực tiễn áp dụng: • Nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất kèm Giấy chứng nhận tại Bộ phận Một cửa UBND cấp xã hoặc qua Cổng Dịch vụ công. • Cơ quan quản lý đất đai rà soát quy hoạch, lập trích lục bản đồ địa chính, kiểm tra thực địa nếu cần, trình Chủ tịch UBND cấp xã ký quyết định cho phép chuyển mục đích. • Cơ quan quản lý đất đai chuyển thông tin địa chính sang cơ quan thuế; cơ quan thuế ra thông báo tiền sử dụng đất. • Bạn nộp tiền sử dụng đất và lệ phí; cơ quan thuế xác nhận. • Cấp Giấy chứng nhận mới hoặc xác nhận thay đổi, cập nhật hồ sơ địa chính. Các điều 44, 45, 48, 49 Nghị định 102/2024/NĐ-CP về trình tự cũ đã bị bãi bỏ từ 01/07/2025; trình tự chi tiết hiện nằm tại Phụ lục của Nghị định 151/2025. Sau khi chuyển, muốn chia cho con xây nhà, bạn làm tiếp thủ tục tách thửa theo điều kiện diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định, rồi tặng cho quyền sử dụng đất. 4. Tiền sử dụng đất: cách tính và mức 30% từ 2026 Nguyên tắc chung: tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP; Điều 10 khoản 2 điểm a Nghị quyết 254/2025). Giá dùng để tính là giá trong bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích (Điều 159 khoản 1 điểm a Luật Đất đai; Điều 6 khoản 4 Nghị định 50/2026/NĐ-CP). Bảng giá đất mới do các tỉnh ban hành áp dụng từ 01/01/2026 và điều chỉnh hằng năm. Mức ưu đãi theo Điều 10 khoản 2 điểm c Nghị quyết 254/2025/QH15, áp dụng từ 01/01/2026 cho đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở (đã được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất), hoặc đất có nguồn gốc vườn ao gắn liền đất ở đã tách thửa trước 01/07/2014: • 30% chênh lệch với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương. • 50% chênh lệch với phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức. • 100% chênh lệch với phần vượt quá 1 lần hạn mức. Mức ưu đãi này chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân, trên một thửa đất do bạn lựa chọn; lần chuyển sau hoặc thửa khác nộp 100% chênh lệch (Điều 6 khoản 1 Nghị định 50/2026). Số lần và hạn mức được tính từ 01/08/2024 (khoản 3). Hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình tính theo hạn mức của cá nhân, không phụ thuộc số thành viên (khoản 5 điểm c). Ví dụ: hạn mức giao đất ở tại xã bạn là 300 m2, giá đất ở trong bảng giá 5 triệu đồng/m2, giá đất vườn 200 nghìn đồng/m2. Chênh lệch mỗi m2 là 4,8 triệu. Chuyển 200 m2 nằm trong hạn mức: nộp 30% x 4,8 triệu x 200 = 288 triệu đồng, thay vì 960 triệu theo mức 100%. Người đã có quyết định chuyển mục đích từ 01/08/2024 đến trước 01/01/2026 mà chưa nộp tiền theo thông báo thuế thì được cơ quan thuế tính lại theo mức mới (Điều 4 khoản 10 Nghị quyết 254/2025). 5. Miễn, giảm và các khoản khác Người có công, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng khó khăn được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo Điều 157 Luật Đất đai và Nghị định 103/2024; người được miễn không phải làm thủ tục đề nghị miễn. Ngoài tiền sử dụng đất, bạn nộp lệ phí trước bạ 0,5% và phí thẩm định, lệ phí cấp Giấy chứng nhận theo quy định của tỉnh. 6. Lưu ý về hiệu lực Luật Đất đai 31/2024/QH15 có hiệu lực từ 01/08/2024 (được đẩy sớm bởi Luật 43/2024/QH15). Nghị định 103/2024 đã được sửa đổi bởi Nghị định 291/2025 và Nghị định 50/2026; Nghị định 102/2024 được sửa bởi Nghị định 151/2025 và 226/2025. Nghị quyết 254/2025/QH15 được ưu tiên áp dụng khi có quy định khác nhau với luật.Nguồn: Điều 116, 121, 122, 123, 157, 159, 228, Luật Đất đai 31/2024/QH15; Điều 4, 10, 13, Nghị quyết 254/2025/QH15; Điều 6, 13, Nghị định 50/2026/NĐ-CP; Điều 8, Nghị định 103/2024/NĐ-CP; Điều 5, 8, 21, Nghị định 151/2025/NĐ-CP; Điều 4, Nghị định 226/2025/NĐ-CP